Chỉ trong vài ngày, thị trường bất động sản đã chứng kiến một diễn biến chính sách đáng chú ý. Sau khi Bộ Xây dựng đề xuất bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, nhiều ý kiến từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân đã bày tỏ sự lo ngại về tác động đối với quyền sở hữu tài sản.

Đến ngày 14/7/2026, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi Bộ Xây dựng sau khi tiếp thu ý kiến từ các cơ quan và tổ chức liên quan.

Động thái này không chỉ giúp ổn định tâm lý thị trường mà còn cho thấy những vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến quyền sở hữu căn hộ chung cư không thời hạn vẫn đang được cân nhắc rất kỹ trước khi hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi 2026.

Luật Nhà ở sửa đổi 2026 đã thay đổi nội dung gì?

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi Bộ Xây dựng, dự luật gồm 13 chương và 149 điều, được tinh gọn hơn so với luật hiện hành.

Điểm thay đổi đáng chú ý nhất là việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Ở phiên bản dự thảo trước, Bộ Xây dựng từng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.

Tuy nhiên, trong bản dự thảo mới nhất, quy định này đã được loại bỏ.

Thay vào đó, Luật Nhà ở sửa đổi 2026 chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn thiết kế, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm định để quyết định tiếp tục sử dụng, gia cố hoặc cải tạo phá dỡ chung cư cũ, nhưng không làm chấm dứt quyền sở hữu của cư dân.

Vì sao đề xuất được rút khỏi dự thảo?

Theo Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh được thực hiện sau khi tiếp thu ý kiến từ nhiều cơ quan, hiệp hội và chuyên gia.

Trong đó, HoREA kiến nghị Luật Nhà ở cần tiếp tục bảo đảm quyền sở hữu căn hộ chung cư không thời hạn, thay vì gắn quyền sở hữu với tuổi thọ của công trình.

Theo HoREA, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng nhà chung cư và quyền sở hữu tài sản.

Một công trình có thể xuống cấp và phải phá dỡ để bảo đảm an toàn, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu tài sản của người dân tự động chấm dứt.

Hiệp hội cũng cho rằng nếu áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn đối với tất cả chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua, làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ và có thể khiến nhu cầu dịch chuyển sang nhà ở riêng lẻ tăng lên, gây mất cân đối cho thị trường.

Vì vậy, HoREA kiến nghị Luật Nhà ở tiếp tục duy trì nguyên tắc quyền sở hữu nhà ở gắn đất ổn định lâu dài đối với chung cư xây dựng trên đất ở lâu dài như quy định hiện hành.

Việc giữ quyền sở hữu lâu dài tác động ra sao? 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là tín hiệu tích cực đối với cả người mua nhà và thị trường bất động sản.

Đối với người đang sở hữu căn hộ, việc tiếp tục duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư không thời hạn giúp ổn định tâm lý và bảo đảm giá trị tài sản trong dài hạn.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi 2026 tiếp tục duy trì nguyên tắc quyền sở hữu nhà ở gắn đất ổn định lâu dài, giúp người mua yên tâm hơn khi lựa chọn căn hộ để ở hoặc tích lũy tài sản.

Tuy nhiên, người mua vẫn cần quan tâm đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, bởi đây là căn cứ để cơ quan quản lý đánh giá chất lượng công trình và quyết định việc tiếp tục sử dụng hay cải tạo phá dỡ chung cư cũ trong tương lai.

Đối với nhà đầu tư, việc giữ nguyên quyền sở hữu lâu dài giúp duy trì tính thanh khoản của thị trường căn hộ. Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo tuổi thọ công trình, giá trị các chung cư cũ có thể giảm đáng kể do người mua sẽ cân nhắc nhiều hơn về thời gian sử dụng còn lại.

Bài toán chung cư cũ vẫn cần được giải quyết

Mặc dù Luật Nhà ở sửa đổi 2026 đã bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng bài toán cải tạo hàng nghìn chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn nhiều thách thức.

Theo HoREA, vấn đề cốt lõi không phải là thay đổi quyền sở hữu mà là xây dựng cơ chế minh bạch cho quá trình cải tạo phá dỡ chung cư cũ, bao gồm kiểm định chất lượng, bồi thường, tái định cư và phân chia quyền lợi giữa các bên.

Khi người dân được bảo đảm đầy đủ quyền lợi trong quá trình cải tạo, việc di dời và xây dựng lại chung cư sẽ thuận lợi hơn mà không cần thay đổi nguyên tắc quyền sở hữu nhà ở gắn đất ổn định lâu dài.

Có thể thấy, việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn giúp ổn định tâm lý thị trường trong ngắn hạn. Tuy nhiên, Luật Nhà ở sửa đổi 2026 vẫn cần tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến kiểm định, thời hạn sử dụng nhà chung cư, cơ chế cải tạo phá dỡ chung cư cũ và bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Đây mới là nền tảng để thị trường chung cư phát triển ổn định, đồng thời giải quyết hiệu quả tình trạng xuống cấp của các công trình cũ trong những năm tới.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: