Quy trình mở bán nhà ở hình thành trong tương lai vừa được Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung với nhiều nội dung cụ thể hơn về hồ sơ, cơ quan xử lý và thời hạn giải quyết. Theo Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026, chủ đầu tư phải gửi thông báo cùng hồ sơ tới Sở Xây dựng trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua. Cơ quan này có tối đa 15 ngày để kiểm tra và trả lời về việc sản phẩm có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay không.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện qua Sở Xây dựng

Theo quy định mới, Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trước khi ký hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án phải lập văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua, kèm một bộ hồ sơ gửi đến Sở Xây dựng nơi có dự án.

Điểm đáng chú ý là thủ tục này được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng, qua đó xác lập rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chứng minh sản phẩm đáp ứng các điều kiện pháp lý trước khi đưa ra thị trường.

Quyết định 1649/QĐ-BXD được ban hành để sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và có hiệu lực từ ngày 18/9/2026.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai có thời hạn giải quyết 15 ngày 

Một nội dung đáng chú ý trong thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là thời hạn xử lý hồ sơ.

Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư. Nếu nhà ở đủ điều kiện, cơ quan quản lý xác nhận để chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê mua; nếu chưa đủ điều kiện, phải nêu rõ lý do.

Hồ sơ có thể được nộp theo ba hình thức gồm trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. Quy định này tạo thêm lựa chọn về phương thức thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần những giấy tờ nào?

Để thực hiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định.

Trong đó có văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua và bảng danh sách thông tin về các sản phẩm dự kiến đưa vào kinh doanh. Các biểu mẫu này phải đáp ứng nội dung theo Phụ lục XV ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, hồ sơ còn phải có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất của dự án. Tùy trường hợp, đây có thể là quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp pháp khác.

Đáng chú ý, nếu thông tin giấy chứng nhận đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai khi hệ thống được vận hành, thông tin này có thể được thay thế bằng dữ liệu tương ứng.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện xây dựng 

Ngoài giấy tờ đất đai, điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai còn gắn với tiến độ xây dựng của dự án.

Hồ sơ phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đối với trường hợp công trình thuộc diện phải cấp phép. Với trường hợp không phải cấp giấy phép, chủ đầu tư phải cung cấp thông báo khởi công cùng hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định.

Đặc biệt, dự án phải có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ được phê duyệt.

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, một điều kiện quan trọng là phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng. Đây cũng là một trong những điều kiện được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định đối với nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai phải công khai thông tin từng sản phẩm 

Một điểm đáng chú ý khác trong quy định mới là danh sách sản phẩm đủ điều kiện bán phải thể hiện thông tin tương đối cụ thể.

Danh sách có thể bao gồm mã và tên dự án, mã và tên công trình, thông tin tổ chức, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Đối với căn hộ chung cư, thông tin vị trí phải thể hiện rõ số tầng. Với biệt thự và nhà ở riêng lẻ, danh sách phải thể hiện vị trí lô đất.

Việc yêu cầu thông tin cụ thể giúp xác định rõ sản phẩm nào thuộc phạm vi được phép đưa vào kinh doanh, thay vì chỉ xác định chung theo toàn bộ dự án.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý trường hợp dự án thế chấp

Trong quá trình mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề thế chấp cũng được quy định trong thủ tục.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án, việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.

Điều này nhằm bảo đảm tình trạng pháp lý của tài sản trước khi sản phẩm được đưa vào giao dịch, đồng thời là thông tin quan trọng đối với khách hàng khi tìm hiểu dự án.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thay đổi gì đối với chủ đầu tư?

Với chủ đầu tư, quy định mới làm rõ hơn trình tự mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, từ khâu chuẩn bị hồ sơ, gửi thông báo đến cơ quan quản lý cho tới thời hạn trả lời.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về đất đai, xây dựng, nghiệm thu hạ tầng và danh sách sản phẩm trước khi thực hiện thủ tục. Việc thiếu hoặc chưa đáp ứng một trong các điều kiện có thể khiến hồ sơ chưa được xác nhận đủ điều kiện bán.

Trong khi đó, thời hạn 15 ngày để Sở Xây dựng kiểm tra và trả lời giúp quy trình có một mốc thời gian tương đối rõ ràng hơn.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa gì đối với người mua?

Đối với người mua, việc chuẩn hóa thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai giúp có thêm cơ sở để kiểm tra tình trạng pháp lý của sản phẩm trước khi ký hợp đồng.

Người mua nên kiểm tra dự án đã được xác nhận đủ điều kiện bán hay chưa, đồng thời đối chiếu thông tin căn hộ hoặc nhà ở cụ thể với danh sách sản phẩm được thông báo.

Ngoài ra, các thông tin về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tiến độ hạ tầng và nghiệm thu phần móng đối với chung cư cũng là những nội dung cần được quan tâm.

Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai được siết chặt theo hướng minh bạch hơn 

Quy định mới về mở bán nhà ở hình thành trong tương lai tập trung làm rõ ba nhóm vấn đề chính: hồ sơ, điều kiện và trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Việc Sở Xây dựng có thời hạn 15 ngày để kiểm tra, cùng yêu cầu cụ thể về giấy tờ đất đai, xây dựng, nghiệm thu và danh sách sản phẩm giúp quy trình pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai được xác định rõ hơn.

Với doanh nghiệp, điều này đòi hỏi sự chuẩn bị đầy đủ trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Với người mua, đây là cơ sở để kiểm tra kỹ hơn điều kiện pháp lý của dự án và sản phẩm trước khi quyết định giao dịch.