Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Khu vực 2 vừa ban hành văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại tại TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai tạm dừng hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản theo “Văn bản thỏa thuận”. Động thái này nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín phát sinh từ hình thức vay đặt cọc bất động sản đang có dấu hiệu tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Rủi ro pháp lý và tín dụng gia tăng
Theo NHNN Khu vực 2, thời gian qua, đơn vị đã nhận được nhiều phản ánh của người dân về việc một số ngân hàng thương mại cho vay tiền để thanh toán khoản đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Người dân cho rằng quá trình cấp tín dụng có dấu hiệu bất thường, trong khi ngân hàng lại giải ngân dựa trên những văn bản không có giá trị pháp lý rõ ràng. Sau khi rà soát và tham khảo ý kiến từ các cơ quan chức năng, NHNN Khu vực 2 cảnh báo rằng hình thức cho vay này ẩn chứa nhiều rủi ro nghiêm trọng, cả về pháp lý, tín dụng lẫn uy tín.
Cụ thể, rủi ro pháp lý và tranh chấp là vấn đề đáng quan ngại nhất. Một ví dụ điển hình là vụ việc được Tòa án Nhân dân Khu vực 7 TP. Hồ Chí Minh xét xử gần đây. Trong bản án (chưa có hiệu lực pháp luật), tòa xác định “Văn bản thỏa thuận” về đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, và tuyên bố văn bản này vô hiệu.
Không chỉ vậy, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng đã xử phạt một công ty môi giới bất động sản do ký “Văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Ngày 10/10/2025, Sở Xây dựng tiếp tục ra Văn bản số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS, yêu cầu doanh nghiệp bất động sản công khai thông tin dự án và không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, hoặc cho thuê mua.
Bên cạnh đó, hình thức cho vay này cũng tiềm ẩn rủi ro tín dụng và nợ xấu. Khi ngân hàng giải ngân tiền đặt cọc dựa trên “Văn bản thỏa thuận”, khoản vay chỉ an toàn nếu dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để được bán. Nếu ngân hàng không thẩm định kỹ năng lực tài chính của đơn vị môi giới hoặc thiếu kiểm soát dòng tiền, khả năng mất vốn là rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tín dụng và an toàn hệ thống ngân hàng.
Nguy cơ mất uy tín và ảnh hưởng hoạt động ngân hàng
NHNN Khu vực 2 cũng cảnh báo rủi ro uy tín đối với các ngân hàng thương mại khi cấp tín dụng cho hoạt động đặt cọc. Nếu đơn vị tư vấn, môi giới không thực hiện đúng cam kết, khách hàng rất dễ quay sang khiếu kiện ngân hàng, cho rằng ngân hàng “bắt tay” với bên môi giới để lừa dối người vay.
Thực tế, đã xuất hiện nhiều trường hợp dự án không triển khai đúng tiến độ, khiến người dân yêu cầu hoàn trả tiền cọc hoặc xử lý trách nhiệm ba bên. Trong khi đó, ngân hàng lại đòi nợ khách hàng theo hợp đồng tín dụng, dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại, thậm chí tụ tập đông người tại trụ sở ngân hàng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và hoạt động của tổ chức tín dụng.
Cần siết chặt hoạt động cho vay cọc bất động sản
Từ các rủi ro nêu trên, NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm dừng việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản theo “Văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Đối với các khoản vay đã phát sinh, NHNN đề nghị các ngân hàng chủ động làm việc với khách hàng và đơn vị môi giới, chủ đầu tư để xử lý, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người vay và tránh phát sinh khiếu kiện đông người.
Nếu sau này cơ quan chức năng xác định “Văn bản thỏa thuận” không trái pháp luật, NHNN yêu cầu các ngân hàng phải xây dựng quy trình riêng cho loại hình vay này, trong đó cần:
– Cung cấp thông tin rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
– Khuyến nghị người vay kiểm tra pháp lý dự án trước khi giao dịch.
Thỏa thuận phong tỏa tiền đặt cọc trong hợp đồng tín dụng, để đảm bảo tiền được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi xảy ra vi phạm.
Động thái của NHNN Khu vực 2 được đánh giá là biện pháp cần thiết nhằm siết chặt hoạt động cho vay bất động sản, đặc biệt là với các giao dịch đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, việc quản lý chặt dòng vốn tín dụng không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro, mà còn bảo vệ người dân khỏi nguy cơ mất tiền oan khi tham gia các giao dịch qua trung gian môi giới.
Hy vọng bài viết trên đây đã cung cấp tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
