Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây không chỉ là định hướng sửa một đạo luật, mà tác động đến quy hoạch, đầu tư, đấu thầu, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và chính sách thuế. 

Đáng chú ý, Nghị quyết được ban hành trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 mới triển khai chưa lâu nhưng nhiều điểm nghẽn thực tế vẫn tồn tại. Vậy Nghị quyết 21-NQ/TW sửa đổi Luật Đất đai sẽ thay đổi thị trường bất động sản như thế nào? 

Vì sao nghị quyết 21-NQ/TW sửa đổi Luật Đất đai ra đời?

Một trong những nguyên nhân lớn là Luật Đất đai 2024 vẫn phát sinh vướng mắc trong quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư, định giá đất và cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai còn liên quan chặt chẽ đến đầu tư, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản và thuế. Nếu chỉ sửa một luật riêng lẻ, nhiều điểm nghẽn vẫn chưa thể được xử lý đồng bộ.

Nghị quyết 21 cũng đặt mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai đang bị lãng phí, đồng thời kiểm soát tình trạng đầu cơ, găm giữ đất, thao túng giá và chuyển mạnh sang quản lý đất đai dựa trên dữ liệu.

6 nội dung cốt lõi của nghị quyết 21-NQ/TW

1. Làm rõ quyền sử dụng đất

Nghị quyết khẳng định quyền sử dụng đất là tài sản và hàng hóa đặc biệt, đồng thời bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ.

Điều này tạo thêm sự ổn định về pháp lý cho người đang có quyền sử dụng đất hợp pháp.

2. Chung cư gắn thời hạn sử dụng với niên hạn công trình

Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết định hướng quy định thời gian sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, nhưng không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền tài sản.

Khi công trình hết thời hạn, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc xây dựng lại theo quy định, Đây sẽ là nội dung cần được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở sửa đổi.

3. Đổi mới cơ chế quản lý và định giá đất

Giá đất tiếp tục do Nhà nước quyết định nhưng phải bảo đảm minh bạch và phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Một điểm đáng chú ý là cơ quan tài chính được giao vai trò quan trọng hơn trong quản lý giá đất, trong khi Trung ương ban hành nguyên tắc, tiêu chí và phương pháp; địa phương quyết định giá đất cụ thể.

4. Đánh thuế cao hơn với đất bỏ hoang, chống đầu cơ

Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu thuế đất bỏ hoang chống đầu cơ Nghị quyết 21, đặc biệt với đất chậm đưa vào sử dụng.

Đồng thời, nghiên cứu cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần giá trị tăng thêm từ đất. Nếu được triển khai, chiến lược mua đất rồi bỏ không chờ tăng giá sẽ chịu chi phí nắm giữ lớn hơn.

5. Bồi thường theo hướng tái thiết cuộc sống

Một thay đổi quan trọng là chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản sang bồi thường tái thiết cuộc sống thu hồi đất.

Mục tiêu là bảo đảm người có đất bị thu hồi có điều kiện sống, nơi ở và sinh kế tốt hơn hoặc tương đương trước đây. Với những dự án đã nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất, cơ chế xử lý phần diện tích còn lại cũng được định hướng rõ hơn nhằm tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng.

6. Minh bạch giao dịch và kết nối dữ liệu

Nghị quyết định hướng công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp và tranh chấp.

Dữ liệu đất đai sẽ được kết nối với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, minh bạch giao dịch bất động sản qua sàn và thanh toán không dùng tiền mặt được khuyến khích.

Khi dữ liệu giao dịch minh bạch hơn, việc khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế sẽ khó thực hiện hơn.

Phân khúc nào hưởng lợi, phân khúc nào chịu áp lực?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, tác động của Nghị quyết 21 sẽ không giống nhau giữa các phân khúc.

Nhóm hưởng lợi gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp và các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch. Bất động sản công nghiệp và nông nghiệp công nghệ cao cũng có thể hưởng lợi khi chính sách tích tụ, tập trung đất đai được thúc đẩy.

Thị trường thứ cấp cũng có thêm cơ hội khi dữ liệu và giao dịch trở nên minh bạch hơn, giúp giảm lợi thế của những hoạt động dựa trên thông tin không cân xứng.

Nhóm chịu áp lực gồm đất bỏ hoang, đầu cơ và các mô hình dựa vào việc găm giữ đất chờ tăng giá. Đất nền phân lô tại đô thị lớn cũng chịu tác động khi Nghị quyết định hướng hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khụ vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

Đối với chung cư thời hạn sử dụng niên hạn công trình, tâm lý và phương pháp định giá tài sản có thể thay đổi khi người mua phải tính đến vòng đời công trình bên cạnh vị trí và khả năng tăng giá.

Nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược thế nào?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, Nghị quyết 21 là văn bản định hướng nên tác động thực tế vẫn phụ thuộc vào quá trình sửa đổi luật và các văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, xu hướng chính đã khá rõ: thị trường sẽ minh bạch hơn, giảm dư địa cho đầu cơ và đề cao giá trị sử dụng thực chất.

Nhà đầu tư đang nắm giữ đất bỏ hoang cần tính toán phương án đưa tài sản vào khai thac thay vì chỉ chờ tăng giá. Với đất nền phân lô tại đô thị lớn, cần thận trọng trước hướng hạn chế phân lô bán nền.

Người mua chung cư cần theo dõi cách quy định về chung cư thời hạn sử dụng niên hạn công trình được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở sửa đổi. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản nên ưu tiên làm sạch pháp lý quỹ đất, minh bạch thông tin và thích nghi với cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai.

Nghị quyết 21-NQ/TW sửa đổi Luật Đất đai có thể chưa tạo thay đổi ngay lập tức, nhưng đang đặt nền móng cho một chu kỳ bất động sản mới: minh bạch hơn, ít phụ thuộc vào đầu cơ và chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực.

Để hiểu sâu hơn về nội dung Nghị quyết 21 bất động sản và chiến lược đầu tư phù hợp trong giai đoạn mới, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm The Rich Show số 188.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: