Luật Đất đai 2024 được ban hành và có hiệu lực chính là bước ngoặt quan trọng, tạo ra một “cuộc chơi” mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Với hàng loạt thay đổi mang tính cải cách toàn diện, đâu là cơ hội và thách thức dành cho các nhà đầu tư? Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để đón đầu xu hướng? Tất cả sẽ được chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt “giải mã” trong The Rich Show số 71.
The Rich Show số 71: Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để đón đầu xu hướng khi Luật Đất đai 2024 đã định hình lại “cuộc chơi”?
Luật Đất đai 2024 góp phần định hình lại “cuộc chơi” của thị trường BĐS
Năm 2023 ghi nhận một bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản, khi pháp lý trở thành điểm nghẽn lớn nhất. Cả nước có hơn 1.200 dự án bị đình trệ vì vướng thủ tục, trong đó Hà Nội và TP.HCM lần lượt có 173 và 97 dự án không thể triển khai. Những điểm bất cập kéo dài của Luật Đất đai 2013 đã khiến quá trình giải phóng mặt bằng, cấp phép đầu tư và định giá đất trở nên bế tắc. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt lớn, khơi thông dòng vốn và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi.
Theo đó, một trong những điểm đổi mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất cứng nhắc, thay vào đó là cơ chế bảng giá đất cập nhật hàng năm và tiệm cận giá thị trường. Trong quá khứ, giá đất Nhà nước thường thấp hơn thực tế rất nhiều, gây thất thoát ngân sách và dẫn đến nhiều tranh chấp kéo dài khi thu hồi đất. Việc áp dụng bốn phương pháp định giá – so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh – sẽ giúp việc định giá đất minh bạch hơn, đồng thời tạo động lực để người dân hợp tác trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Luật mới cũng mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư bằng cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp, thay vì chỉ chờ quyết định thu hồi từ Nhà nước như trước. Hệ thống quy hoạch đất đai cũng được tích hợp ba cấp – quốc gia, tỉnh, huyện – và được công khai trên nền tảng số, giúp nhà đầu tư dễ dàng tra cứu và lập kế hoạch phát triển phù hợp với định hướng quy hoạch địa phương.
Ngoài ra, luật yêu cầu bắt buộc phải có phương án tái định cư trước khi thu hồi đất, nhằm đảm bảo quyền lợi và cuộc sống người dân không bị ảnh hưởng. Hình thức bồi thường cũng linh hoạt hơn: có thể đổi đất nông nghiệp lấy đất ở, hỗ trợ sinh hoạt tạm cư, và xử lý riêng từng cá nhân trong các trường hợp phức tạp như nhiều hộ cùng sống trên một thửa đất.
Một thay đổi lớn khác là việc loại bỏ khái niệm “hộ gia đình” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay vào đó mỗi cá nhân đều được xác lập quyền sở hữu rõ ràng. Điều này sẽ giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến thừa kế và chuyển nhượng. Doanh nghiệp cũng được quyền lựa chọn phương thức nộp tiền thuê đất – nộp một lần hoặc hằng năm – giúp linh hoạt trong tính toán tài chính.
Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để đón đầu xu hướng? Nhận định cùng chuyên gia
Theo chuyên gia Trần Đạt, Luật Đất đai 2024 mở ra cơ hội lớn cho giới đầu tư, nhất là trong bối cảnh hàng loạt dự án bị “đóng băng” lâu nay sẽ có thể được tái khởi động. Các đô thị lớn và khu vực vệ tinh được dự báo sẽ trở thành tâm điểm phát triển mới. Việc giá đất được định giá sát thực tế giúp giảm rủi ro pháp lý trong giao dịch và tăng tính minh bạch cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cơ chế tái định cư rõ ràng và nhân văn hơn sẽ giúp giải quyết xung đột trong khâu giải phóng mặt bằng – vốn là rào cản lớn trong suốt những năm qua.
Tuy vậy, giai đoạn đầu áp dụng luật cũng sẽ phát sinh một số thách thức. Các văn bản hướng dẫn chi tiết như nghị định và thông tư có thể chưa kịp ban hành đầy đủ, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong triển khai thực tế. Ngoài ra, sự chuyển giao giữa hai hệ thống luật – cũ và mới – có thể tạo ra các lỗ hổng pháp lý hoặc gây chậm tiến độ với các dự án đang thực hiện dở dang. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến chính sách cụ thể của từng địa phương vì giá đất, quỹ đất tái định cư và cơ chế đàm phán đất sẽ do chính quyền tỉnh quyết định.
Để đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản, chuyên gia Rich Nguyen nhận định nhà đầu tư cần chủ động cập nhật kiến thức pháp luật, nhất là những nội dung liên quan đến bảng giá đất, quy hoạch và bồi thường. Việc làm việc sớm với chính quyền để nắm rõ thời gian ban hành bảng giá và chính sách cụ thể cũng sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong chiến lược đầu tư. Quan trọng hơn, nhà đầu tư nên tránh chạy theo các quy hoạch chưa rõ ràng hoặc đầu tư theo tâm lý đám đông, thay vào đó nên chọn những khu vực có pháp lý minh bạch, hạ tầng đang phát triển và quy hoạch ổn định.
Chiến lược đầu tư cũng cần được điều chỉnh tùy theo khẩu vị rủi ro. Một số nhà đầu tư có thể chọn phương án chờ luật đi vào thực tiễn rồi mới giải ngân, trong khi số khác sẽ tranh thủ cơ hội sớm tại những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, được địa phương hỗ trợ tích cực và có khả năng sinh lời nhanh.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 không chỉ là sự điều chỉnh mang tính kỹ thuật mà còn là một cuộc cải cách toàn diện, được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Những thay đổi về định giá đất, cơ chế đầu tư, quyền sở hữu và tái định cư sẽ tạo ra sân chơi minh bạch hơn, công bằng hơn cho các bên tham gia. Tuy nhiên, sự chuyển giao trong giai đoạn đầu chắc chắn sẽ có độ trễ và phát sinh khó khăn. Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây là thời điểm để chuẩn bị kỹ lưỡng, hành động có chiến lược và nắm bắt sớm cơ hội. Trong cuộc chơi mới, ai hiểu luật sâu và hành động sớm, người đó sẽ chiếm lợi thế dẫn đầu. Để hiểu hơn về vấn những việc nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để đón đầu xu hướng, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 71 bên trên.
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
