Trong khi thị trường bất động sản nhìn chung đang trầm lắng, phân khúc nhà ở xã hội lại có dấu hiệu nóng trở lại và nhận nhiều kỳ vọng từ người dân cũng như các nhà chức trách. Nhà ở xã hội vốn được cho là từng “biến mất” vào khoảng cuối năm 2016 khi mà gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhà nước hỗ trợ kết thúc và nay lại nhộn nhịp nhờ có sự tham gia của một số tập đoàn lớn. Vậy sắp tới, bức tranh nhà ở xã hội có trở nên tươi sáng hơn? Người thu nhập thấp có dễ dàng mua được nhà ở xã hội? Và đây có phải phân khúc hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này hay không? Hãy lắng nghe những chia sẻ, nhận định của nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen cùng các cộng sự trong chủ đề mang tên: NHẬN CÚ HÍCH TỪ CÁC “ÔNG LỚN”, BỨC TRANH NHÀ Ở XÃ HỘI SẼ CÓ NHIỀU THAY ĐỔI?
Mục lục
1. Nhà ở xã hội bùng nổ tin tốt khi có nhiều “ông lớn” tham gia
Chiều ngày 14/7, tại Hội nghị Phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết tổng diện tích nhà ở xã hội hoàn thành nửa đầu năm 2022 là 300.000 m2. Riêng nhà xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp mới xong 1 dự án với quy mô 400 căn; nhà xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị hoàn thành 12 dự án với gần 5.500 căn. Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước hoàn thành 13 dự án nhà ở xã hội, quy mô 6.000 căn, dành cho người thu nhập thấp ở đô thị và công nhân khu công nghiệp.
Tính tổng từ trước đến nay, cả nước đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô 148.000 căn; đang triển khai 355 dự án, quy mô 377.000 căn. Trong đó, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị đã hoàn thành 157 dự án, quy mô 93.400 căn; đang xây dựng 226 dự án, quy mô 223.000 căn. Diện tích nhà xã hội mới đạt 7,3 triệu m2, trong khi theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, mục tiêu là 12,5 triệu m2.
Theo đánh giá của Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, kết quả phát triển nhà xã hội năm 2021 và nửa đầu năm 2022 “còn hạn chế so với nhu cầu của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình, công nhân ở các khu công nghiệp”. Trong khi phân khúc nhà ở trung cấp, cao cấp và du lịch có biểu hiện dư thừa, nhà ở xã hội lại “thiếu gay gắt”.
Để khắc phục tình trạng trên, Bộ Xây dựng dẫn chứng kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người dân rất thành công tại Singapore. Chính phủ thông qua các tập đoàn và tổng công ty nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của nhà nước về tài chính, đất đai để chuyên đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Nhà nước Singapore đã chủ động đầu tư các loại hàng hóa BĐS mà thị trường ít nhà đầu tư tham gia như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp,… để bình ổn thị trường. Hội đồng phát triển nhà ở thành lập vào tháng 2/1960, mỗi năm nhận được bình quân 1,2 tỷ USD xây dựng nhà ở xã hội từ ngân sách nhà nước.
Từ đó đến nay, Hội đồng phát triển nhà ở đã xây dựng hơn 800.000 căn hộ các loại với những tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng nhóm. Hiện nay, hơn 90% dân số của Singapore sống ở các chung cư cao tầng trong đô thị; trong đó 81% mua nhà của Hội đồng phát triển nhà ở bằng hình thức vay tiền trả góp với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể.
Một số quốc gia khác như Hàn Quốc, Nhật Bản cũng thành lập các tổng công ty nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, cung ứng nhà ở nhằm mục đích ổn định thị trường và đảm bảo an sinh xã hội. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu sửa đổi và bổ sung Luật Nhà ở, trong đó điều chỉnh một số quy định về nhà ở xã hội như điều kiện, đối tượng, dành quỹ đất phát triển…
Ngày 20/5/2022, Chính phủ Việt Nam đã ban hành chính thức Nghị định 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước với khoản vay của hợp tác xã, doanh nghiệp, hộ kinh doanh, trong đó, hỗ trợ lãi suất là 2%/năm.
Trong văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định số 31/2022, Bộ Xây dựng cho biết, những đối tượng được quyền vay vốn ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm hợp tác xã, doanh nghiệp là chủ đầu tư không bằng nguồn vốn hay hình thức quy định tại Khoản 1, Điều 53 – Luật Nhà ở để cho mua, bán, cho thuê, nhà đầu tư được vay vốn ưu đãi theo quy định của luật pháp về nhà ở. Những khách hàng vay vốn để xây dựng lại chung cư cũ, thực hiện dự án phá dỡ toàn bộ thuộc đối tượng được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 2 của Nghị định 31/2022.
Từ khi gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại và gói vay ưu đãi 15.000 tỷ đồng được Chính phủ “tung ra”, cuộc đua xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam cũng đang bắt đầu “nóng” trở lại. Trên thực tế, chỉ trong vòng hơn 4 tháng đầu năm 2022, hàng loạt dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân đã được nhiều đơn vị khởi công hoặc lên kế hoạch xây dựng trên cả nước. Trong đó, có nhiều ông lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vinhomes, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng Công ty Viglacera, Tập đoàn APEC… Bên cạnh đó còn có một số công ty nhà nước như Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD)…
Cụ thể, tại Hà Nội, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) chuẩn bị làm dự án nhà ở xã hội Vân Canh, Hoài Đức với tổng diện tích sàn hơn 53.000m2, 463 căn hộ. Hay như dự án khu nhà ở xã hội tại thị xã Duy Tiên, phường Đồng Văn, do Hội đồng nhà ở làm chủ đầu tư được khởi công đầu tháng 4 năm 2022. Dự án có tổng diện tích 4,9ha gồm 4 khối nhà cao 9 tầng với 564 căn hộ và một số căn nhà ở thấp tầng. Không chỉ có những dự án đã khởi công, hàng loạt doanh nghiệp cũng đang có kế hoạch đầu tư dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.
Mới đây, tại Đại hội cổ đông thường niên Vinhomes, Chủ tịch Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết sẽ bắt đầu kế hoạch hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới, giá bán dự kiến khoảng 300-950 triệu đồng/căn. Và vài ngày 27/7/2022 vừa qua, Tập đoàn Vingroup đã tiến hành động thổ hai dự nhà ở xã hội đầu tiên trong dự án Happy Home với số lượng 3.500 căn tại Thanh Hóa và Quảng Trị. Tổng quy mô hai dự án là hơn 40.000 m2, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 3.500 căn nhà với nhiều loại diện tích linh hoạt.
Trong đó, dự án nhà ở xã hội tại Thanh Hóa được xây dựng trên 1 phần diện tích khu đô thị Vinhomes Star City, thuộc phường Đông Hải và Đông Hương, giáp với đại lộ Nam Sông Mã, cạnh trung tâm hành chính mới của thành phố. Khu nhà ở xã hội tại Quảng Trị được thụ hưởng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị Nam Đông Hà và công viên sinh thái Nam Đông Hà lân cận.
Một cái tên nữa được kể đến là Hòa Bình Group, ngoài đề xuất xây dựng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 393 Lĩnh Nam và dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại huyện Đông Anh, doanh nghiệp này cũng đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh, thành trong năm 2022. Trước đó, vào năm 2021, Tập đoàn APEC đã có văn bản gửi Thủ tướng đề xuất xây dựng 6 – 10 triệu căn nhà ở xã hội tại nhiều đô thị trên cả nước trong giai đoạn từ nay đến 2030.
Cùng theo dõi bình luận điểm tin “NHẬN CÚ HÍCH TỪ CÁC “ÔNG LỚN”, BỨC TRANH NHÀ Ở XÃ HỘI SẼ CÓ NHIỀU THAY ĐỔI?” cùng diễn giả Rich Nguyen với video bên dưới đây nhé!
2. CHUYÊN GIA NHẬN ĐỊNH: Có nên lạc quan vào cơ hội “bùng nổ” nhà ở xã hội trong thời gian tới?
Nhận định về vấn đề này, Rich Nguyen và các cộng sự cho rằng: Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương nhân văn. Và mặc dù đang còn nhiều khó khăn, bất cập nhưng đã có những tín hiệu tốt, đáng để chúng ta lạc quan và hy vọng!
Trước đây, vấn đề về nhà ở xã hội luôn là một bài toán khó giải với rất nhiều trở ngại, bất cập trong quá trình triển khai. Và bản chất các doanh nghiệp cũng không mặn mà khi làm các hạng mục nhà ở xã hội. Trước đây, có doanh nghiệp đã từng nói rằng họ nhận công trình bản chất cũng chỉ nhằm mục đích đóng góp cho xã hội và tạo công ăn việc làm cho người lao động chứ thật ra lợi nhuận đầu tư hầu như không có.
Phân tích cụ thể về 3 yếu tố tạo nên nhà ở xã hội là QUỸ ĐẤT, NGUỒN VỐN và CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ, chúng ta có thể dễ dàng nhận ra rằng cả 3 yếu tố này đều đang gặp khó khăn: Quỹ đất cho phân khúc nhà ở giá thấp sụt giảm, nguồn vốn eo hẹp và chính sách đầu tư có nhiều bất cập.
2.1. Về quỹ đất
Đa phần nhu cầu nhà ở xã hội tập trung ở các khu vực thành phố lớn hoặc khu vực tập trung các dự án xây dựng, các khu công nghiệp. Thế nhưng, đất tại các khu vực này lại thường là “đất vàng”, “đất kim cương”.
2.2. Về nguồn vốn
Từ cuối năm 2016 (sau khi gói cho vay mua nhà 30.000 tỷ kết thúc) đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đã bị ách tắc vì không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay. Do đó, hiện đa số các dự án nhà ở xã hội triển khai bị chậm tiến độ hay dừng thi công nên số lượng căn hộ thuộc phân khúc này cung ứng ra thị trường rất thấp. Trong năm 2022, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế là cơ hội với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, biên độ lợi nhuận 2% đối với phía ngân hàng thương mại là một con số thực sự không hấp dẫn. Bởi thực tế, các ngân hàng đang có biên độ lãi suất tối thiểu là từ 3 đến 3.5. Vì vậy, ngay cả khi Ngân hàng Nhà nước có đưa mức lãi suất cho các ngân hàng thương mại, ngân hàng con với lãi suất chiết khấu là 0% thì “miếng bánh” này cũng không hề ngon.
2.3. Về chính sách đầu tư
Theo quy định, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ nhà thương mại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án (bị khống chế 10%). Chính vì vậy, thực tế đã có rất nhiều dự án khu đô thị đã bán các hạng mục thương mại hoặc phân lô bán nền gần hết nhưng quỹ đất 20% nhà ở xã hội vẫn còn nằm trên giấy. Mới đây, đã có đề xuất chấp thuận việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Hoặc có thể chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập theo đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay đề xuất này vẫn còn đang được xem xét.
*Đối với việc phân bổ nhà ở tới tay đối tượng người mua cũng đang còn tồn đọng nhiều vấn đề cần tháo gỡ như: Nhà ở xã hội chưa tiếp cận đúng đối tượng người cần và người dân gặp phải rất nhiều khó khăn khi mua nhà hay vay vốn để mua nhà ở xã hội.
Như vậy, chiến lược phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội có thể thực hiện được trong giai đoạn sắp tới hay không còn phụ thuộc rất lớn vào việc tháo gỡ những vướng mắc hiện có. Phải làm sao để có thể vừa gia tăng nguồn cung và chất lượng nhà ở, vừa tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Nhưng chúng ta hãy cứ lạc quan và kỳ vọng khi có một tập đoàn lớn như Vingroup chính thức tuyên bố tham gia vào lĩnh vực này. Bởi có thể họ sẽ có đủ tiếng nói, nguồn lực để tác động tích cực tới các vấn đề bất cập hiện tại.
Cuối cùng, chúng tôi muốn dành lời khuyên cho các nhà đầu tư đang quan tâm tới phân khúc này rằng: Khi tham gia đầu tư nhà ở xã hội, bạn hãy tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ lưỡng bởi chắc chắn bạn sẽ mắc phải rất nhiều rủi ro pháp lý khiến việc chuyển nhượng căn hộ để thanh khoản không đơn giản. Các quy định về mua bán, cho thuê nhà ở xã hội hiện nay đã quá rõ ràng và các bài học thất bại của các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng đã được chứng minh không ít.
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
