Ngân hàng Nhà nước vừa có động thái điều chỉnh cách tính room tín dụng bất động sản, qua đó tạo thêm dư địa cho các ngân hàng cấp vốn đối với một số loại hình như nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng. Phần dư nợ tăng thêm của các nhóm này so với cuối năm 2025 sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng trong năm 2026. Chính sách được kỳ vọng mở thêm dòng vốn cho phân khúc du lịch – nghỉ dưỡng, trong khi hoạt động tín dụng bất động sản nói chung vẫn được kiểm soát theo hướng chọn lọc.

Nới room tín dụng bất động sản: NHNN thay đổi cách tính dư nợ

Ngày 16/9/2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn số 8509/NHNN-CSTT về tăng trưởng tín dụng năm 2026. Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng.

Điểm cần hiểu rõ là đây là thay đổi trong cách tính room tín dụng, không đồng nghĩa ngân hàng tự động tăng hạn mức cho vay đối với mọi dự án khách sạn hay khu nghỉ dưỡng.

Về bản chất, khi phần dư nợ tăng thêm của nhóm này được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản, ngân hàng có thể có thêm dư địa để giải ngân mà không làm phần tín dụng này “chiếm” room bất động sản theo cách tính trước đó.

Danh sách áp dụng gồm 25 ngân hàng, trong đó có VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, ACB, VIB, VPBank, TPBank, SHB và nhiều ngân hàng khác.

Nới room tín dụng bất động sản tạo thêm dư địa cho khách sạn và nghỉ dưỡng

Trước thay đổi này, khi ngân hàng giải ngân thêm cho một dự án khách sạn hoặt khu nghỉ dưỡng, khoản tín dụng phát sinh được tính vào dư nợ bất động sản để kiểm soát tăng trưởng. Khi room bị giới hạn, ngân hàng phải cân nhắc việc phân bổ vốn giữa các nhóm bất động sản khác nhau.

Việc điều chnrh cách tính giúp tháo bớt áp lực này đối với phần dư nợ tăng thêm của tín dụng khách sạn khu nghỉ dưỡng.

Điều đó đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng cần nguồn vốn trung và dài hạn để hoàn thiện xây dựng, vận hành và mở rộng quy mô. Khi khả năng tiếp cận vốn được cải thiện, một số dự án có pháp lý và phương án kinh doanh phù hợp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp tục triển khai.

Tuy nhiên, chính sách này không có nghĩa mọi dự án nghỉ dưỡng đều được ưu tiên tín dụng. Khả năng giải ngân vẫn phụ thuộc vào đánh giá của từng ngân hàng về pháp lý, tài chính, dòng tiền và khả năng trả nợ của dự án.

Nới room tín dụng bất động sản diễn ra trong bối cảnh dư nợ tăng mạnh

Động thái mới của NHNN diễn ra khi tín dụng bất động sản 2026 đang ghi nhận mức tăng đáng chú ý.

Theo số liệu Bộ Xây dựng dẫn từ NHNN, đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với cuối quý I. Chỉ trong 3 tháng, dư nợ nhóm này tăng hơn 284.000 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt khoảng 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33%. Dư nợ xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán hoặc cho thuê đạt 176.573 tỷ đồng, tăng 11,78%.

Đáng chú ý, tín dụng phục vụ mua quyền sử dụng đất tăng 23,14%, từ 255.352 tỷ đồng lên 314.449 tỷ đồng chỉ sau một quý. Tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất cũng tăng 32,38%, lên hơn 184.100 tỷ đồng.

Trong khi đó, nhóm bất động sản du lịch sinh thái nghỉ dưỡng lại có diễn biến trái chiều khi dư nợ giảm 4,35%, còn khoảng 80.600 tỷ đồng. Dư nợ đối với các dự án nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang, giảm 0,16%.

Việc NHNN điều chỉnh cách tính room trong bối cảnh này cho thấy chính sách tín dụng đang được phân loại theo từng nhóm tài sản thay vì áp dụng một cách tiếp cận đồng nhất cho toàn bộ bất động sản.

Nới room tín dụng bất động sản có thể tác động thế nào đến thị trường?

Việc nới room tín dụng bất động sản theo cách điều chỉnh này có thể tạo ra tác động trước hết ở phía nguồn vốn.

Với doanh nghiệp phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng, việc không tính phần dư nợ tăng thêm vào room bất động sản có thể giúp ngân hàng có thêm không gian để xem xét các khoản vay mới. Nếu dòng vốn được đưa vào những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai và phương án kinh doanh rõ ràng, nguồn vốn tín dụng có thể hỗ trợ quá trình hoàn thiện dự án và đưa sản phẩm vào khai thác.

Ở góc độ thị trường, đây cũng có thể là yếu tố hỗ trợ bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sau giai đoạn tín dụng được kiểm soát chặt hơn.

Tuy nhiên, tác động sẽ phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn thực tế. Một dự án được mở thêm dư địa tín dụng không đồng nghĩa dự án đó chắc chắn được ngân hàng giải ngân. Điều kiện tín dụng, tài sản bảo đảm, dòng tiền và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp vẫn là những yếu tố quyết định.

Nới room tín dụng bất động sản những vẫn kiểm soát có chọn lọc 

Điểm đáng chú ý là chính sách mới không tách rời định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản của NHNN.

Trước đó, cơ quan quản lý đã có các cơ chế loại trừ một số khoản tín dụng liên quan đến nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất và một số dự án trọng điểm khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng trong những điều kiện nhất định.

Theo Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản trong quý II tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc, ưu tiên những dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Như vậy, có thể thấy xu hướng chính sách không phải mở tín dụng đồng loạt cho bất động sản, mà đang hướng tới phân loại dòng vốn theo từng loại hình và mục tiêu sử dụng.

Nới room tín dụng bất động sản: Doanh nghiệp cần lưu ý gì?

Đối với doanh nghiệp khách sạn và nghỉ dưỡng, chính sách mới có thể mở thêm một kênh hỗ trợ về vốn, nhưng để tận dụng được cơ hội này, doanh nghiệp vẫn cần chứng minh năng lực triển khai dự án và khả năng tạo dòng tiền.

Đối với nhà đầu tư, việc nới room tín dụng bất động sản không nên được hiểu đơn thuần là tín hiệu dòng tiền sẽ lập tức chảy mạnh vào mọi dự án nghỉ dưỡng. Điều quan trọng vẫn là phân biệt giữa dự án có khả năng hấp thụ vốn và dự án chỉ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Về dài hạn, nếu nguồn vốn được phân bổ vào những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai tốt và tạo ra giá trị khai thác thực, chính sách này có thể góp phần hỗ trợ nguồn cung du lịch – nghỉ dưỡng và hoạt động kinh tế liên quan.

Kết luận 

Động thái điều chỉnh cách tính của NHNN cho thấy chính sách tín dụng bất động sản 2026 đang tiếp tục được điều hành theo hướng linh hoạt và phân loại rõ hơn giữa các nhóm tài sản.

Việc loại phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản có thể tạo thêm dư địa cho ngân hàng cấp vốn cho các dự án thuộc nhóm này. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế “mở cửa” tín dụng không giới hạn, bởi việc giải ngân vẫn phụ thuộc vào chất lượng dự án và khả năng trả nợ.

Với thị trường, điểm đáng chú ý nhất là dòng vốn đang được định hướng đến đúng phân khúc, đúng mục đích và những dự án có khả năng tạo ra giá trị thực, thay vì mở rộng tín dụng bất động sản một cách đồng loạt.