Đặt cọc bán chênh là một trong những chiến lược đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư chỉ trong thời gian ngắn. Vậy bản chất lướt cọc bán chênh là gì? Phương pháp này phù hợp với đối tượng nhà đầu tư nào? Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết này.
Mục lục
Đặt cọc bán chênh là gì?
Đặt cọc bán chênh là một hình thức đầu tư bất động sản ngắn hạn, trong đó người mua chỉ đặt cọc một phần giá trị bất động sản và có quyền chỉ định người khác nhận chuyển nhượng. Nhà đầu tư sau đó tìm người mua mới để bán lại với giá cao hơn, thu lợi nhuận trong thời gian từ lúc đặt cọc đến khi công chứng mua bán.
Để hiểu hơn về kỹ thuật đặt cọc bán chênh trong bất động bản, độc giả có thể tham khảo ngay ví dụ minh họa sau: Nhà đầu tư A mua lô đất với giá 5 tỷ, yêu cầu tiền cọc là 1 tỷ và sau 30 ngày ra công chứng thanh toán nốt 4 tỷ còn lại. Lần 1 vào tiền sẽ ký hợp đồng đặt cọc; lần 2 sẽ ký hợp đồng mua bán, công chứng và thanh toán đủ số tiền còn lại của lô đất. Trong vào 30 ngày, nhà đầu tư A có thể tìm kiếm khách hàng (người mua lại) và bán sang tay lại với giá cao hơn ví dụ 5 tỷ 500 hoặc “kê” thêm giá lên 6 tỷ tùy theo thị trường.
Như vậy, với thương vụ đặt cọc bán chênh này, nhà đầu tư A có cơ hội thu về lợi nhuận đến 1 tỷ đồng (100%) chỉ trong 1 tháng. Đây thật sự là một mức lợi nhuận siêu lớn. Chính điều này đã tạo nên sự hấp dẫn của phương thức đặt cọc bán chênh.
Rủi ro khi sử dụng phương pháp đặt cọc bán chênh trong bất động sản
Đặt cọc bán chênh là một kỹ thuật đầu tư mang lại lợi nhuận hấp dẫn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro. Phương pháp này thường phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, hiểu rõ bản chất giao dịch và nắm vững kiến thức pháp lý. Nếu không tính toán kỹ lưỡng, nhà đầu tư có thể đối mặt với những rủi ro nghiêm trọng.
Một trong những rủi ro lớn nhất là không thể sang tay bất động sản trong khoảng thời gian đặt cọc. Như trong ví dụ đã nêu, nếu nhà đầu tư A không tìm được người mua trong 30 ngày, họ buộc phải vào tiền đợt hai để hoàn tất giao dịch. Nếu không đủ vốn, A có thể mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc, gây tổn thất nặng nề.
Ngoài ra, phương pháp này còn tiềm ẩn các rủi ro khác như:
– Biến động thị trường: Giá bất động sản có thể giảm thay vì tăng, khiến nhà đầu tư khó tìm được người mua lại với giá mong muốn.
– Vấn đề pháp lý: Hợp đồng đặt cọc nếu không được soạn thảo chặt chẽ có thể dẫn đến tranh chấp hoặc mất quyền kiểm soát giao dịch.
– Áp lực thời gian: Khoảng thời gian từ khi đặt cọc đến lúc công chứng thường rất ngắn, nếu không xoay vòng vốn kịp, nhà đầu tư dễ rơi vào thế bị động.
Vì vậy, trước khi áp dụng đặt cọc bán chênh, nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng, nắm bắt tốt thị trường và chuẩn bị phương án tài chính dự phòng để giảm thiểu rủi ro.
Những lưu ý giúp nhà đầu tư kiểm soát tốt rủi ro khi lướt cọc nhà đất
Đặt cọc bán chênh hay lướt cọc nhà đất là một hình thức đầu tư hấp dẫn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để kiểm soát tốt, nhà đầu tư cần cẩn trọng trong từng bước giao dịch. Dưới đây là một số lưu ý giúp nhà đầu tư kiểm soát tốt rủi ro khi lướt cọc nhà đất:
– Số tiền đặt cọc không nên quá ít, tối thiểu từ 100 – 300 triệu đồng tùy giá trị bất động sản. Nếu cọc quá thấp, chủ đất có thể bẻ cọc và bán cho người khác khi giá tăng. Đồng thời, số tiền nhận cọc từ người mua sau không nên cao hơn số tiền đã đặt cọc trước đó để tránh rủi ro phải đền cọc;
– Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý của bất động sản. Hợp đồng đặt cọc gốc, sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của chủ đất và người ký hợp đồng phải được chụp lại đầy đủ để đảm bảo minh bạch, tránh tranh chấp;
– Hợp đồng lướt cọc phải rõ ràng, bao gồm điều khoản cho phép bán chênh, thời gian ra công chứng, quyền chỉ định người khác ký hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc nên tương đương hợp đồng trước đó hoặc theo thỏa thuận. Quy định mức phạt cọc hợp lý, có thể ghi cao để răn đe nhưng theo luật chỉ áp dụng 1 đền 1.
– Trước khi ký hợp đồng, cần xác minh kỹ thông tin người mua – người bán, đảm bảo có người làm chứng, lăn tay vào tất cả điều khoản quan trọng để tránh thay đổi nội dung sau này.
3 yếu tố quyết định sự thành bại của một thương vụ lướt cọc nhà đất
Lướt cọc nhà đất là một chiến lược đầu tư đòi hỏi sự nhạy bén và kiến thức vững chắc về thị trường. Ba yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành bại của một thương vụ lướt cọc bao gồm: thời điểm tham gia, số vốn cần có và tình trạng pháp lý của bất động sản.
Thời điểm tham gia lướt cọc
Thời điểm tham gia đóng vai trò then chốt. Nhà đầu tư cần theo dõi tin tức, diễn đàn, kết nối với cộng đồng đầu tư để nắm bắt xu hướng. Không chỉ dựa vào thông tin trên báo chí hay lời đồn, mà phải trực tiếp khảo sát thị trường để kiểm chứng. Khi một khu vực đang trong giai đoạn đầu của cơn sốt, giá vẫn còn thấp, đây chính là thời điểm tốt để vào tiền. Nếu chậm trễ, thông tin lan rộng sẽ đẩy giá tăng nhanh, làm giảm biên độ lợi nhuận. Ngoài ra, cần quan sát khả năng thanh khoản thực tế. Nếu có quá nhiều bảng rao bán đất hoặc lượng cò mồi hoạt động mạnh, thị trường có thể đã đạt đỉnh, rủi ro ngộp cọc rất cao.
Số vốn cần có để tham gia lướt cọc
Số vốn đầu tư cũng là yếu tố quyết định. Lướt cọc thường chỉ yêu cầu một phần giá trị bất động sản, nhưng nhà đầu tư vẫn cần tính toán kỹ khả năng tài chính. Nếu sử dụng vốn nhàn rỗi, không quá áp lực về việc phải bán ngay, thì việc chuyển từ lướt cọc sang đầu tư dài hạn cũng là một lựa chọn an toàn. Tuy nhiên, nếu phải vay vốn, đặc biệt là vay để đặt cọc lần 2, lần 3, thì rủi ro tài chính tăng cao. Cần cân nhắc liệu có thể gồng gánh nếu lãi suất ngân hàng tăng hay không.
Tình trạng pháp lý của BĐS đặt cọc
Pháp lý của bất động sản là yếu tố không thể bỏ qua. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ đất có đủ điều kiện phân lô, tách thửa, thổ cư ra sao. Nếu không nắm rõ pháp lý, nên nhờ chuyên gia tư vấn để tránh rủi ro. Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra quy hoạch tại Sở Tài nguyên Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên địa phương. Nhiều thương vụ thất bại do lô đất gặp vướng mắc pháp lý, không thể sang tên hoặc chuyển nhượng được.
Trên đây bài viết đã giới thiệu chi tiết đến bạn đọc phương pháp đặt cọc bán chênh giúp nhà đầu tư BĐS thu về siêu lợi nhuận. Để hiểu hơn và áp dụng thành công phương pháp này, các nhà đầu tư BĐS có thể tham khảo thêm khóa học “10 Kỹ thuật đặt cọc bán chênh” độc quyền tại Rich Nguyen Academy. Hoặc nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
