“SIẾT” PHÂN LÔ BÁN NỀN ĐÔ THỊ – ĐẤT NÔNG THÔN “NHẢY MÚA”?

“Siết” phân lô bán nền đô thị theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2024 đã và đang làm giảm đáng kể nguồn cung ở phân khúc này, gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều NĐT cá nhân. Liệu quy định này có khiến “sóng” bất động sản dồn về đất nông thôn ven đô hay không? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt bàn luận và giải đáp trong The Rich Show số 11 này nhé.

The Rich Show số 11: Siết phân lô bán nền đô thị – đất nông thôn “nhảy múa”?

Diễn biến thị trường BĐS khi quy định cấm phân lô bán nền đô thị có hiệu lực

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8 đã cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã bởi lo ngại tình trạng phân lô, bán nền diễn ra tràn lan, xuất hiện hàng loạt dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, bỏ hoang….ồ ạt. Luật mới ban hành được kỳ vọng sẽ là giải pháp mạnh nhằm ngăn chặn các tình trạng này, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Sau hơn 3 tháng có hiệu lực, quy định này hiện đã ảnh hưởng rất lớn đến các nhà đầu tư BĐS và các chủ đầu tư dự án. Khi không còn được phân lô bán nền đô thị nữa, buộc các chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng trên đất, từ đó kéo theo các chi phí về xây dựng cũng nhiều lên. Điều này cũng khiến các nhà đầu tư BĐS phải xuống nhiều tiền hơn, bao gồm cả tiền đất và tiền xây dựng của hạ tầng trong khi lợi nhuận chỉ đến từ việc tăng giá đất.

Với quy định mới ngày càng được siết chặt, một xu hướng mới đang diễn ra khi các nhà đầu tư đang dần rời bỏ các trung tâm thành phố lớn đi về các tỉnh vùng ven, những nơi lượng hàng được phân lô sẵn còn lớn, nhiều dư địa, giá cả còn tốt để tìm cơ hội đầu tư. Nhiều ý kiến cho rằng, sắp tới đây, “sóng” bất động sản sẽ đổ về đất nền vùng ven đô, khiến giá đất nhiều vùng nông thôn “nhảy múa”.

Chuyên gia nhận định việc siết phân phân lô bán nền tác động khiến đất nông thôn “nhảy múa”

Quy định cấm phân lô bán nền đô thị đã và đang làm tăng đáng kể giá bất động sản tại các đô thị lớn. Nguyên nhân là các chủ đầu tư phải gánh thêm chi phí xây dựng, khiến tổng vốn đầu tư tăng lên rất nhiều. Điều này dẫn đến việc các dự án vừa túi tiền trở nên khan hiếm, đẩy giá cả lên cao hơn. Lợi nhuận của chủ đầu tư chủ yếu đến từ việc tăng giá đất, không phải từ việc bán nhà. Thực trạng này đã và đang khiến nhiều nhà đầu tư không còn “mặn mà” với bất động sản nội đô. Nhiều nhà đầu tư đã tìm ra hướng đi mới vào các bất động sản nông thôn vùng ven đô.

Trước đây, việc phân lô bán nền tại nhiều khu đô thị dẫn đến tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, với tỷ lệ sử dụng thực tế chỉ đạt 5%. Phần lớn đất nền bị bỏ hoang hoặc đầu cơ, gây lãng phí nguồn lực. Chính phủ lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái “bong bóng”, tương tự các khu vực bỏ hoang tại Trung Quốc. Do đó, luật mới được đưa ra để kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng đất tại các đô thị.

Thực tế tằng, quy định cấm phân lô bán nền chỉ áp dụng cho các dự án bất động sản lớn, không áp dụng cho đất dân. Đối với đất dân, việc tách thửa vẫn được phép. Phân lô bán nền yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà thô trên đất trước khi bán, thay vì chỉ bán đất nền. Trong khi đó, tách thửa đất dân không có quy định này, giúp các hộ dân dễ dàng hơn trong việc phân chia đất cho mục đích sử dụng riêng.

Theo chuyên gia Rich Nguyen, với tâm lý lo sợ đất nền khan hiếm, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua, đấu giá đất nền vùng nông thôn các huyện ven đô. Không ít nhà đầu tư đang tích cực trở lại thị trường các tỉnh vùng ven để săn đất nông nghiệp, đất vườn… Chính thực trạng này đã và đang khiến cho thị trường đất nền ở khu vực nông thôn đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung đất nền được dự báo giảm.

Tuy nhiên, để có thể đầu tư đất nền ven đô sinh lời cao, đảm bảo an toàn, hai chuyên gia cũng khuyến cáo các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ sản phẩm sẽ đầu tư trước khi xuống tiền. Theo đó, các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất, trong khi các phân khúc cao cấp như biệt thự và tài sản triệu đô ít biến động. Nhà đầu tư và chủ đầu tư cần tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế để đảm bảo tính thanh khoản và lợi nhuận. Thị trường đang dần hướng đến việc cung cấp các sản phẩm có giá trị thực sự, thay vì đầu cơ ảo như trước đây. Và để hiểu rõ hơn về vấn đề này, quý độc giả có thể nhấn xem ngay The Rich Show số 11 bên trên.

>> Xem thêm: The Rich Show số 10: Tại sao học giỏi nhưng vẫn nghèo? – Thế hệ “đầu voi đuôi chuột”