Chiều 24/8/2026, ngay sau phiên bế mạc Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI tổ chức họp báo công bố kết quả kỳ họp. Nội dung được thảo luận quan trọng nhất chính là định hướng chính sách đồng bộ cho ba dự án luật trọng yếu: Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Đây là lần đầu tiên việc sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản được Quốc hội thảo luận cùng lúc — với mục tiêu tháo gỡ đồng bộ những điểm nghẽn đã tồn tại dai dẳng nhiều năm, thay vì tiếp tục sửa từng luật riêng lẻ rồi lại chuyển vướng mắc từ luật này sang luật khác. Câu hỏi đặt ra: sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản sẽ thay đổi những gì — và tác động đến thị trường ra sao?

Sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản – Tại sao phải làm đồng thời chứ không phải từng cái?

Trả lời báo chí tại họp báo, bà Phạm Thị Hồng Yến, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính, lý giải ý nghĩa của cách tiếp cận đồng bộ: việc thảo luận từ sớm định hướng chính sách, kiểm chứng tác động, tính khả thi cũng như bảo đảm tính đồng bộ.

Đây là bài học kinh nghiệm từ nhiều lần sửa đổi trước đây: khi sửa riêng lẻ từng luật, vướng mắc thường bị chuyển từ luật này sang luật khác thay vì được giải quyết triệt để. Cách làm này góp phần hạn chế tình trạng chính sách, pháp luật được sửa đổi, bổ dung một cách riêng lẻ, thiếu tính đồng bộ, tránh việc áp dụng các giải pháp mang tính tình huống.

Mục tiêu cuối cùn của việc sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản được xác định rõ ràng: đưa nguồn lực đất đai, các chính sách về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, đồng thời đóng góp vào tăng trưởng, phát triển kinh tế – xã hội.

Sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản – 4 nhóm thay đổi lớn nhất

Theo chuyên gia Rich Nguyen, trong số cá định hướng được Quốc hội thảo luận, có 4 nhóm thay đổi trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản và người dân.

Nhóm thứ nhất – Thu hồi đất bồi thường tái định cư chuyển sang tư duy tái thiết cuộc sống: Đây là điểm thay đổi quan trọng nhất trong phần sửa đổi về thu hồi đất. Định hướng chính sách được Quốc hội thảo luận đặt ra yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy bồi thường đối với tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Tinh thần này không chỉ dừng ở tiền đền bù mà bao gồm toàn diện hơn: bảo đảm chỗ ở, hạ tầng khu tái định cư đến các điều kiện về trường học, trạm y tế, giao thông và dịch vụ công. Cùng với đó, chính sách cần quan tâm đến sinh kế, việc làm và thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất, hướng tới sự hài lòng của người dân.

Khi tiêu chuẩn tái định cư cao hơn, người dân sẽ chấp nhận thu hồi thuận lợi hơn – tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng đang kìm hãm tiến độ hàng nghìn dự án bất động sản.

Nhóm thứ hai – Giá đất cơ sở dữ liệu liên thông minh bạch 2026: Cơ chế tài chính đất đai và xác định giá đất sẽ được đổi mới; Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và các phương pháp khoa học. Đồng thời, kết nối, liên thông dữ liệu, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và các sản phẩm bất động sản.

Quan trọng hơn, Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đây là bước đi quan trọng đến giá đất sát thị trường – loại bỏ cơ chế hai giá đang tồn tại song song và gây ra hàng loạt bất cập trọng định giá dự án, thu thuế và đền bù.

Nhóm thứ ba – Sửa Luật Kinh doanh bất động sản hướng đến thị trường lành mạnh minh bạch: Các chính sách được Quốc hội thảo luận hướng tới tháo gỡ điểm nghẽn trong phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Cần đa dạng hóa các chủ thể và loại hình tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó, Nhà nước đóng vai trò định hướng, đồng thời sử dụng các công cụ, cơ chế, chính sách để kiểm soát và chủ động điều tiết, hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững.

Nhóm thứ tư – Nhà ở cho thuê giá phù hợp và mục tiêu mọi người có chỗ ở: Định hướng được thảo luận hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, bảo đảm an sinh xã hội và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tập trung phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứn nhu cầu chỗ ở của nhân dân, chú trọng phát triển nhà ở cho những người gặp khó khăn về chỗ ở.

Sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản – Chuyển đổi số và phân cấp là hai trụ cột xuyên suốt

Một điểm đáng chú ý trong định hướng sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản là hai chủ đề xuyên suốt cả 3 luật: chuyển đổi số cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia và phân cấp phân quyền địa phương quản lý đất đai.

Về chuyển đổi số, cả 3 luật đều hướng đến xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ, liên thông giữa đất đai, nhà ở, bất động sản, thuế và công chứng. Khi dữ liệu được kết nối theo thời gian thực, định giá đất có cơ sở thực tế hơn, giao dịch khai thấp giá để giảm thuế trở nên khó hơn và người mua có thể tra cứu thông tin pháp lý đầy đủ trước khi quyết định. Đây là nền tảng kỹ thuật cần thiết để các chính sách thuế đất bỏ hoang và kiểm soát đầu cơ phát huy hiệu lực thực chất.

Về phân cấp, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền giữa Trung ương và địa phương là định hướng xuyên suốt. Khi UBND cấp tỉnh được trao quyền quyết định nhiều hơn về giá đất, tỷ lệ nhà ở cho thuê trong dự án và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội, tốc độ triển khai chính sách sẽ nhanh hơn đáng kể – tránh tình trạng “chờ Trung ương” như hiện nay. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực quản trị và minh bạch của từng địa phương.

Sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản – Lộ trình và tác động đến nhà đầu tư 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, việc sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất là nước quan trọng trong quy trình lập pháp – nhưng chưa phải điểm đích. Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội tại kỳ họp này, các cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các dự án luật để trình Quốc hội thảo luận và cho ý kiến tại kỳ hợp tháng 10/2026.

Điều này có nghĩa là: định hướng đã được xác lập và sẽ không đảo chiều, nhưng chi tiết cụ thể của từng điều khoản vẫn đang được hoàn thiện. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần theo dõi sát kỳ họp tháng 10 – nơi sẽ xuất hiện dự thảo chi tiết hơn với các con số cụ thể như niên hạn chung cư bao nhiêu năm, phạm vi hạn chế phân lô bán nền đến đâu và cơ chế tính giá đất theo bảng giá cụ thể như thế nào.

Kỳ vọng đặt ra là việc sửa đổi đồng bộ các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ một cách thực chất những điểm nghẽn đã được nhận diện từ thực tiễn, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp và khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Khi cả 3 luật được thông qua và có hiệu lực đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ vận hành trong một khung pháp lý hoàn toàn mới – minh bạch hơn, ít đầu cơ hơn và phục vụ nhu cầu ở thực tốt hơn. Đây là cơ hội lớn cho những nhà đầu tư dài hạn, pháp lý sạch và chiến lược rõ ràng – đồng thời là thách thức lớn với những ai vẫn đang dựa vào lợi thế thông tin bất cân xứng và cơ chế xin – cho đang dần bị loại bỏ.

Hy vọng bài viết về định hướng sửa 3 luật đất đai nhà ở bất động sản vừa được Quốc hội thảo luận đã mang đến cho quý độc giả nhiều thông tin hữu ích.

Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: