Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang đặt trọng tâm vào cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Tuy nhiên, từ góc nhìn doanh nghiệp, cải cách không chỉ dừng ở việc giảm số lượng thủ tục mà còn cần làm rõ các quy định về vốn chủ sở hữu, điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường và trách nhiệm của chủ đầu tư. Những đề xuất này cho thấy yêu cầu cấp thiết phải xây dựng khung pháp lý minh bạch, dễ áp dụng nhưng vẫn bảo đảm an toàn cho người mua và sự ổn định của thị trường.
Mục lục
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Vì sao cần sửa đổi?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư, phát triển dự án và giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn phát sinh những vấn đề liên quan đến cách hiểu quy định, sự chồng chéo giữa các luật và thời gian thực hiện thủ tục.
Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được xây dựng theo hướng kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời điều chỉnh những nội dung chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Một trong những mục tiêu đáng chú ý là giảm gánh nặng tuân thủ cho doanh nghiệp, tăng cường phân cấp và đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý thị trường.
Theo phương án được công bố, dự thảo đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7/12 thủ tục. Những con số này phản ánh định hướng tinh giản quy trình, nhưng hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào nội dung quy định cuối cùng và cách tổ chức thực hiện.
Vấn đề đặt ra là làm thế nào để điều kiện kinh doanh bất động sản vừa đủ chặt chẽ nhằm kiểm soát rủi ro, vừa không tạo ra những thủ tục không cần thiết khiến dự án kéo dài thời gian triển khai và phát sinh thêm chi phí.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Doanh nghiệp kiến nghị giảm thủ tục phát sinh
Một trong những nội dung nhận được ý kiến từ doanh nghiệp là đề xuất bổ sung thủ tục thông báo với cơ quan quản lý trước khi đưa công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo luật sư Vũ Vân An, đại diện Ban Pháp chế Sun Group, quy định này có thể làm tăng thêm một bước hành chính so với cơ chế hiện hành. Doanh nghiệp kiến nghị không áp dụng thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thuộc nhóm bất động sản thương mại, nhằm hạn chế việc kéo dài quy trình đưa sản phẩm ra thị trường.
Quan điểm này cần được nhìn nhận trong mối quan hệ giữa hai mục tiêu. Một mặt, doanh nghiệp cần thủ tục rõ ràng, có thời hạn xử lý cụ thể để chủ động kế hoạch bán hàng và doanh tiền. Mặt khác, cơ quan quản lý cần công cụ kiểm tra điều kiện pháp lý, còn người mua cần được bảo vệ trước nguy cơ giao dịch sản phẩm chưa đủ điều kiện.
VÌ vậy, vấn đề không đơn thuần là giữ hay bỏ một thủ tục, mà là xác định thủ tục đó có tạo ra giá trị quản lý thực chất hay không. Nếu thông tin đã được kiểm soát thông qua cơ chế khác, việc bổ sung một bước hành chính có thể làm tăng chi phí mà không cải thiện đáng kể mức độ an toàn. Ngược lại, nếu bỏ thủ tục mà không có công cụ thay thế phù hợp, rủi ro đối với người mua có thể gia tăng.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Bài toán vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư
Một nội dung đáng chú ý khác là yêu cầu về vốn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp thực hiện dự án. Theo quy định hiện hành được đề cập trong các ý kiến góp ý, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% đối với dự án từ 20ha trở lên.
Luật sư Vũ Vân Anh cho rằng, với những dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu 20% có thể tạo ra yêu cầu tài chính rất lớn. Từ đó, đại diện doanh nghiệp đề xuất xem xét cơ chế phân kỳ đầu tư hoặc bảo đảm thanh toán.
Đề xuất này phản ánh sự khác biệt giữa quy mô dự án và khả năng huy động vốn của từng doanh nghiệp. Một dự án lớn có thể được triển khai theo nhiều giai đoạn, với dòng tiền và nhu cầu vốn thay đổi theo tiến độ. Cơ chế phù hợp hơn với thực tế triển khai có thể giúp doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu quả và hạn chế tình trạng nguồn lực bị dồn vào giai đoạn đầu.
Tuy nhiên, yêu cầu về vốn chủ sở hữu cũng có vai trò sàng lọc năng lực tài chính, hạn chế tình trạng doanh nghiệp thiếu nguồn lực nhưng vẫn triển khai dự án vượt quá khả năng. Nếu điều chỉnh điều kiện này, quy định thay thế cần bảo đảm chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Do đó, việc sửa đổi điều kiện kinh doanh bất động sản cần hướng tới cơ chế linh hoạt nhưng có kiểm soát, thay vì chỉ giảm yêu cầu vốn mà không đánh giá đầy đủ rủi ro.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Làm rõ khái niệm để tránh cách hiểu khác nhau
Trong hoạt động phát triển dự án, những khái niệm pháp lý chưa rõ ràng có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi xác định loại sản phẩm, điều kiện kinh doanh và thủ tục cần thực hiện.
Ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc VAKO Invest, cho rằng việc làm rõ các khái niệm là cần thiết để xác định một hoạt động có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật hay không, chủ thể phải đáp ứng điều kiện nào và giao dịch cần tuân thủ quy định gì.
Nếu quy định chưa thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng, doanh nghiệp có thể gặp vướng mắc khi đưa sản phẩm ra thị trường, ký kết hợp đồng hoặc thực hiện chuyển nhượng dự án.
Đối với người mua, sự rõ ràng về pháp lý cũng co sý nghĩa trực tiếp. Khi xác định được sản phẩm thuộc loại hình nào, đã đáp ứng điều kiện kinh doanh hay chưa và chủ đầu tư có nghĩa vụ gì, khách hàng sẽ có cơ sở tốt hơn để đánh giá rủi ro trước khi giao dịch.
VÌ vậy, cải cách điều kiện kinh doanh bất động sản cần đi cùng chuẩn hóa khái niện và thống nhất cách áp dụng giữa các văn bản pháp luật. Đây là nền tảng để giảm tranh chấp, hạn chế cách hiểu khác nhau và nâng cao tính dự báo của môi trường đầu tư.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Cắt giảm thủ tục phải đi cùng bảo vệ người mua
Từ góc độ quản lý thị trường, việc giảm thủ tục có thể giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, hạn chế chi phí tuân thủ và cải thiện khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, tốc độ triển khai không phải tiêu chí duy nhất để đánh giá chất lượng cải cách.
Các quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, hợp đồng, chuyển nhượng dự án và nghĩa vụ của chủ đầu tư đều có liên quan trực tiếp đến quyền lợi khách hàng. Nếu quy trình được đơn giản hóa nhưng trách nhiệm pháp lý không được xác định rõ, nguy cơ phát sinh tranh chấp vẫn tồn tại.
Bởi vậy, dự thảo sửa đổi còn đặt ra các nội dung về quy trình giao dịch bất động sản, mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng, bổ sung mã định danh điện tử và hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường. Đây là những hướng đi có thể hỗ trợ minh bạch hóa thông tin và nâng cao hiệu quả quản lý nếu được triển khai đồng bộ.
Đặc biệt, dữ liệu về bất động sản cần được cập nhật đầy đủ, thống nhất và có khả năng sử dụng trong thực tế. Khi thông tin pháp lý và tình trạng giao dịch dễ tiếp cận hơn, doanh nghiệp có thể giảm thời gian xác minh, còn người mua có thêm cơ sở để kiểm tra sản phẩm.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Những thay đổi nào cần tiếp tục theo dõi?
Trong giai đoạn tiếp theo, có ba vấn đề cần được quan tâm.
Thứ nhất, nội dung cuối cùng của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ quy định cụ thể ra sao về điều kiện kinh doanh, vốn chủ sở hữu và thủ tục đưa sản phẩm ra thị trường. Các đề xuất của doanh nghiệp là cơ sở tham khảo, không đồng nghĩa toàn bộ kiến nghị sẽ được tiếp thu.
Thứ hai, cần theo dõi cách phân định trách nhiệm giữa cơ quan trung ương và địa phương. Việc phân cấp có thể rút ngắn quy trình xử lý, nhưng cần đi kèm cơ chế phối hợp, tiêu chuẩn áp dụng thống nhất và trách nhiệm giải trình rõ ràng.
Thứ ba, cần đánh giá tác động thực tế sau khi quy định mới được ban hành: thời gian xử lý thủ tục có giảm hay không, chi phí tuân thủ có được tiết kiệm và quyền lợi người mua có tiếp tục được bảo đảm hay không.
Đây mới là những thước đo cho thấy cải cách điều kiện kinh doanh bất động sản có thực sự tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp và cải thiện môi trường đầu tư hay không.
Kết luận: Điều kiện kinh doanh bất động sản cần minh bạch và khả thi hơn
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản mở ra cơ hội rà soát những quy định chưa phù hợp, giảm thủ tục không cần thiết và tăng tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Các kiến nghị về thủ tục thông báo, vốn chủ sở hữu và chuẩn hóa khái niệm cho thấy doanh nghiệp đang quan tâm đến cả chi phí tuân thủ lẫn khả năng dự báo trong quá trình triển khai dự án.
Tuy nhiên, cải cách hiệu quả không chỉ nằm ở số lượng điều kiện được cắt giảm. Điều quan trọng là quy định mới phải rõ ràng, khả thi, đồng bộ với các luật liên quan và duy trì được cơ chế bảo vệ người mua.
Nếu cân bằng được các mục tiêu này, điều kiện kinh doanh bất động sản có thể trở thành nền tảng hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động minh bạch hơn, rút ngắn thời gian triển khai dự án và góp phần xây dựng thị trường phát triển ổn định, bền vững.
