Chiều 29/7/2026, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là một phần trong quá trình hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Dự thảo gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với luật hiện hành nhưng bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến định danh tài sản, chuyển nhượng dự án, đặt cọc, quyền mua bất động sản của người nước ngoài và công khai thông tin giao dịch.

Nếu được thông qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2026 điểm mới sẽ tác động trực tiếp đến người mua nhà, doanh nghiệp, môi giới và nhà đầu tư.

Vì sao Luật Kinh doanh bất động sản cần tiếp tục sửa đổi?

Sau gần hai năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã xuất hiện một số vướng mắc trong quá trình áp dụng, đặc biệt ở các nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án, huy động vốn và minh bạch thông tin.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này còn nhằm bảo đảm sự thống nhất với định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, tài chính.

Mục tiêu không chỉ là điều chỉnh một số thủ tục riêng lẻ, mà hướng tới xây dựng khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch và có khả năng kiểm soát rủi ro tốt hơn.

5 điểm mới đáng chú ý trong dự thảo

Mỗi bất động sản có một mã định danh duy nhất

Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất là chuẩn hóa định danh điện tử bất động sản.

Theo định hướng, mỗi sản phẩm đưa vào kinh doanh sẽ được cấp một mã định danh duy nhất bất động sản, tích hợp các thông tin quan trọng như pháp lý dự án, quy hoạch, tình trạng thế chấp, lịch sử giao dịch và dữ liệu liên quan.

Thông tin dự án phải được công khai trên hệ thống dữ liệu trước khi nhận đặt cọc hoặc giao dịch. Nếu triển khai đồng bộ, quy định này sẽ hỗ trợ minh bạch giao dịch bất động sản 2026, đồng thời hạn chế tình trạng bán trùng sản phẩm, giao dịch ngầm hoặc quảng cáo sai thông tin.

Phân cấp quyền chuyển nhượng dự án cho UBND tỉnh

Dự thảo đề xuất chuyển thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án từ cấp Trung ương xuống địa phương.

Cơ chế phân cấp chuyển nhượng dự án bất động sản UBND tỉnh được kỳ vọng rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giúp các địa phương chủ động hơn trong tháo gỡ dự án và hỗ trợ hoạt động M&A.

Tuy nhiên, quy định cụ thể vẫn cần làm rõ phạm vi thẩm quyền, đặc biệt với dự án liên tỉnh, dự án quy mô lớn hoặc có yếu tố quốc phòng, an ninh.

Mở rộng quyền mua bất động sản của người nước ngoài

Dự thảo đề xuất mở rộng phạm vi tài sản mà cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua hoặc thuê mua.

Ngoài nhà ở, nhóm đối tượng này có thể được xem xét mua hoặc thuê mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng theo quy định.

Đây là điểm mới có thể tác động đáng kể đến người nước ngoài mua bất động sản Việt Nam 2026, nhất là tại các đô thị lớn và khu vực có đông chuyên gia quốc tế. Tuy nhiên, phạm vi, điều kiện sở hữu và cơ chế kiểm soát vẫn cần được quy định thận trọng.

Hoàn thiện cơ chế đặt cọc và huy động vốn

Dự thảo bổ sung phương án bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng bằng tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Bên cạnh đó, cơ chế đặt cọc huy động vốn dự án bất động sản cũng được yêu cầu quy định chặt chẽ hơn, bao gồm hạn mức nhận đặt cọc, thời điểm được huy động và trách nhiệm bảo lãnh, giám sát của ngân hàng.

Mục tiêu là hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, đồng thời tăng khả năng bảo vệ người mua.

Mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng

Dự thảo bổ sung thêm các loại hợp đồng có thể được chuyển nhượng, gồm hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nhà có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Quy định này có thể cải thiện thanh khoản cho một số phân khúc như condotel, officetel và bất động sản lưu trú, vốn từng gặp nhiều vướng mắc do thiếu cơ chế chuyển nhượng rõ ràng.

Thị trường bất động sản sẽ bị tác động như thế nào?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra hai nhóm tác động chính.

Về tích cực, việc áp dụng mã định danh duy nhất bất động sản giúp người mua có thêm công cụ kiểm tra pháp lý, tình trạng thế chấp và lịch sử giao dịch. Điều này làm giảm mức độ phụ thuộc vào thông tin từ môi giới hoặc chủ đầu tư.

Cơ chế phân cấp chuyển nhượng dự án bất động sản UBND tỉnh cũng có thể hỗ trợ những dự án đang gặp khó khăn về tài chính được chuyển nhượng nhanh hơn, qua đó đưa nguồn cung trở lại thị trường.

Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải đáp ứng yêu cầu tuân thủ cao hơn. Khi định danh điện tử bất động sản và công khai dữ liệu trở thành điều kiện quan trọng để giao dịch, các chủ đầu tư phải nâng cấp hệ thống quản lý, chuẩn hóa hồ sơ và minh bạch thông tin từ sớm.

Chi phí tuân thủ có thể tăng trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần sàng lọc doanh nghiệp yếu và tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có năng lực thực.

Nhà đầu tư cần theo dõi những nội dung nào?

Trong quá trình hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản 2026 điểm mới, nhà đầu tư cần theo dõi ba vấn đề.

Thứ nhất là lộ trình áp dụng mã định danh duy nhất bất động sản và cách dữ liệu được kết nối giữa cơ quan quản lý, ngân hàng, công chứng và sàn giao dịch.

Thứ hai là quy định cụ thể về người nước ngoài mua bất động sản Việt Nam 2026, bao gồm loại tài sản, khu vực được phép sở hữu, thời hạn và giới hạn tỷ lệ sở hữu.

Thứ ba là nội dung hoàn thiện cơ chế đặt cọc huy động vốn dự án bất động sản, bởi đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua và khả năng huy động vốn của chủ đầu tư.

Khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được triển khai cùng Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi, thị trường sẽ vận hành trong một khuôn khổ pháp lý mới, với yêu cầu cao hơn về dữ liệu, trách nhiệm và minh bạch.

Đây là nền tảng quan trọng để thúc đẩy minh bạch giao dịch bất động sản 2026, giảm rủi ro pháp lý và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà cũng như nhà đầu tư dài hạn.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: