Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đang đề xuất cơ chế xử lý mạnh hơn với tình trạng đất chậm đưa vào sử dụng. Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải chịu khoản tiền tăng dần theo thời gian đất bị bỏ hoang. Nếu quá 60 tháng, tương đương 5 năm, kể từ thời điểm phải đưa đất vào sử dụng mà vẫn không triển khai, Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đề xuất này có thể tạo thêm áp lực đối với các dự án chậm tiến độ và tác động đến thị trường bất động sản trong dài hạn.
Mục lục
Thu hồi đất sau 60 tháng nhằm xử lý đất bỏ hoang
Ngày 7/9, Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất để lấy ý kiến. Một nội dung đáng chú ý là thiết lập mốc thời gian cụ thể đối với đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án nhưng không được đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
Đề xuất này được xây dựng theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, hướng tới hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và dự án được giao đất nhưng triển khai kéo dài.
Thực tế, dù pháp luật đã có quy định về xử lý đất chậm triển khai, nhiều khu đất tại các đô thị vẫn bị bỏ hoang trong thời gian dài. Vì vậy, việc xác lập một mốc thời gian rõ ràng được kỳ vọng tạo sức ép lớn hơn đối với chủ đầu tư.
Thu hồi đất sau 60 tháng và cơ chế phí tăng dần
Điểm đáng chú ý là Nhà nước không chờ đến mốc 60 tháng mới xử lý.
Theo dự thảo, với đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ phải nộp một khoản tiền tương ứng với thời gian chậm sử dụng. Thời gian càng kéo dài, chi phí càng tăng.
Sau 60 tháng, nếu chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Như vậy, cơ chế được đề xuất có thể hiểu theo hướng: chậm triển khai → chi phí tăng dần → quá 60 tháng → thu hồi đất.
Đây là điểm đáng chú ý bởi thay vì chỉ áp dụng một chế tài cố định, chính sách tạo ra áp lực tài chính liên tục đối với việc giữ đất nhưng không triển khai dự án.
Thu hồi đất sau 60 tháng có thể tác động thế nào đến bất động sản?
Nếu được áp dụng, quy định thu hồi đất sau 60 tháng có thể tác động đáng kể đến các dự án bất động sản chậm triển khai.
Trước hết, những quỹ đất bị bỏ hoang trong nhiều năm sẽ chịu áp lực phải được đưa vào khai thác. Với các chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, việc tiếp tục nắm giữ đất có thể trở nên tốn kém hơn khi chi phí tăng theo thời gian.
Điều này cũng có thể thúc đẩy M&A dự án bất động sản. Chủ đầu tư gặp khó khăn có thể phải tìm kiếm đối tác, chuyển nhượng hoặc tái cấu trúc dự án thay vì tiếp tục giữ đất trong thời gian dài.
Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản sẽ không thể tăng ngay lập tức. Sau khi đất bị thu hồi, còn cần thời gian để xử lý quy hoạch, đấu giá hoặc lựa chọn nhà đầu tư mới và triển khai xây dựng. Vì vậy, tác động đến nguồn cung thực tế có thể xuất hiện sau một khoảng thời gian dài hơn.
Thu hồi đất sau 60 tháng tạo áp lực phân hóa doanh nghiệp
Quy định mới có thể tạo ra sự phân hóa rõ hơn giữa các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất.
Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và khả năng triển khai dự án sẽ có điều kiện chủ động hơn trong việc đáp ứng tiến độ. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng thiếu vốn có thể chịu áp lực lớn hơn từ chi phí sử dụng đất tăng dần và nguy cơ thu hồi.
Đối với doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất chưa triển khai, việc rà soát tiến độ và nghĩa vụ tài chính sẽ trở nên quan trọng hơn. Trong khi đó, với nhà đầu tư quan tâm M&A dự án bất động sản, những dự án gặp khó khăn về vốn nhưng có pháp lý và vị trí phù hợp có thể trở thành nhóm tài sản cần theo dõi.
Thu hồi đất sau 60 tháng: Chính sách dài hạn cần theo dõi
Điều quan trọng là đề xuất thu hồi đất sau 60 tháng hiện vẫn nằm trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và đang được lấy ý kiến. Vì vậy, các quy định cuối cùng có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi trình Quốc hội xem xét.
Nếu được thông qua, đây sẽ là cơ chế có tính dài hạn nhằm hạn chế tình trạng găm giữ đất và thúc đẩy chủ đầu tư đưa quỹ đất vào sử dụng thực chất.
Với thị trường bất động sản, tác động đáng chú ý có thể nằm ở quá trình sàng lọc doanh nghiệp, thúc đẩy M&A và từng bước đưa quỹ đất bỏ hoang trở lại thị trường, thay vì tạo ra một cú hích nguồn cung ngay lập tức.
Xem số The Rich Show mới để cập nhật những thay đổi chính sách về đất đai, bất động sản và những tác động có thể định hình thị trường trong thời gian tới.
