Thị trường bất động sản điều chỉnh: Áp lực lãi suất thúc đẩy thanh lọc toàn ngành

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với thanh khoản suy giảm, chi phí vốn tăng và hoạt động kinh doanh phân hóa rõ nét. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn gia tăng tại một số địa phương, năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án trở thành yếu tố quan trọng quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp. 

Thị trường bất động sản điều chỉnh khi giao dịch suy giảm 

Theo đánh giá của Chứng khoán MBS, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Áp lực tài chính gia tăng đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư đang tác động trực tiếp đến thanh khoản toàn thị trường.

Số liệu từ Bộ Xây dựng được MBS dẫn lại cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 239.600 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Trong đó, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23%, còn 26.567 giao dịch. Đất nền là phân khúc chịu tác động mạnh nhất, với 73.438 giao dịch, giảm 40%.

Một nguyên nhân đáng chú ý là mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng, dao động khoảng 7,5-9%/năm. Chi phí vốn cao khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời làm gia tăng áp lực đối với người có nhu cầu vay mua nhà.

Những diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản điều chỉnh không chỉ thể hiện qua lượng giao dịch giảm, mà còn phản ánh sự thay đổi trong tâm lý và khả năng hấp thụ của dòng tiền.

Thị trường bất động sản điều chỉnh trong bối cảnh nguồn cung tăng 

Một điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026 là nguồn cung căn hộ vẫn tăng mạng tại hai đô thị lớn, dù thanh khoản có dấu hiệu suy yếu.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 57% so với cùng kỳ, đạt 16.600 căn. Tại TP.HCM, nguồn cung tăng 228%, lên 4.600 căn, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành.

Sự gia tăng nguồn cung đến từ các dự án quy mô lớn của những doanh nghiệp như Vinhomes, Sun Group và Masterise. Nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức cầu sẽ phục hồi tương ứng. Khi lãi suất vay duy trì ở mức cao và khả năng chi trả của người mua bị hạn chế, áp lực cạnh tranh giữa các dự án có thể gia tăng. Theo số liệu được MBS dẫn lại, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh giảm khoảng 10-20%, tùy vị trí và phân khúc.

Do đó, thị trường bất động sản điều chỉnh đang đặt ra yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách thanh toán và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản điều chỉnh khiến doanh nghiệp phân hóa 

Thanh khoản suy giảm cũng ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các chủ đầu tư. Trong 9 tháng đầu năm 2026, hoạt động mở bán mới chủ yếu đến từ một số đại dự án, trong khi nhiều doanh nghiệp niêm yết chưa ghi nhận kế hoạch mở bán đáng chú ý trong 1-2 quý tiếp theo.

Tỷ lệ hấp thụ giảm buộc doanh nghiệp tập trung tiêu thị sản phẩm tại các dự án đã triển khai, thay vì liên tục mở rộng nguồn cung mới. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu và kết quả kinh doanh.

Áp lực còn thể hiện qua số lượng doanh nghiệp rời khỏi thị trường. Theo số liệu từ Cục Thống kế được MBS dẫn lại, trong 9 tháng đầu năm 2026, hơn 2.800 doanh nghiệp bất động sản hoàn thủ tục giải thể, gấp đôi mức 1.260 doanh nghiệp cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, số doanh nghiệp qua trở lại hoạt động giảm 17,3%, xuống hơn 2.900 đơn vị. Số doanh nghiệp thành lập mới vẫn đạt hơn 4.500 đơn vị, tăng 10% so với cùng kỳ.

Các số liệu cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực vốn, thanh khoản và tiêu thụ sản phẩm.

Thị trường bất động sản điều chỉnh tạo lợi thế cho doanh nghiệp có nền tảng tốt 

Trong giai đoạn điều chỉnh, khả năng tiếp cận vốn và quản trị dòng tiền có thể tạo ra khác biệt lớn giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý dự án rõ ràng, năng lực triển khai tốt và nguồn tiền ổn định có nhiều điều kiện để duy trì hoạt động.

Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay, có lượng hàng tồn kho cao hoặc gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm có thể phải thu hẹp kế hoạch đầu tư, tái cơ cấu tài chính và điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

Đối với người mua và nhà đầu tư, thị trường bất động sản điều chỉnh cũng đòi hỏi việc đánh giá cơ hội thận trọng hơn. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, cần xem xét nhu cầu thực, pháp lý, mức giá so với khả năng chi trả và khả năng khai thác của từng sản phẩm.

Thị trường bất động sản điều chỉnh sẽ diễn biến ra sao?

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản có thể tiếp tục chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung và diễn biến chính sách vĩ mô. Nguồn cung lớn trong khi giao dịch phục hồi chậm sẽ khiến cạnh tranh giữa các dự án ngày càng rõ nét.

Theo đánh giá của MBS, quá trình điều chỉnh có thể tiếp tục thúc đẩy sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có nền tảng tài chính vững và năng lực triển khai dự án tốt có lợi thế duy trì hoạt động, trong khi các doanh nghiệp yếu hơn phải tái cơ cấu và chờ đợi điều kiện thị trường thuận lợi.

Kết luận: Thị trường bất động sản điều chỉnh trong năm 2026 phản ánh áp lực từ lãi suất, thanh khoản và khả năng hấp thụ sản phẩm. Đây không chỉ là thách thức đối với hoạt động kinh doanh, mà còn là giai đoạn sàng lọc năng lực tài chính và hiệu quả đầu tư. Diễn biến tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào chi phí vốn, sức cầu thực và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: