Tại Hà Nội, gần 2 triệu người đang sống trong các phòng trọ, căn hộ mini và nhà cho thuê tự phát – tức cứ khoảng 4 người thì có 1 người chưa có chỗ ở ổn định. Trong khi đó, chỉ số giá nhà trên thu nhập PIR Việt Nam dao động từ 23,7 đến 30 lần, nghĩa là người lao động phổ thông phải tích lũy gần 30 năm mới mua được nhà.

Trước thực tế này, thị trường nhà ở cho thuê không còn là phân khúc bên lề mà đang dần trở thành trụ cột trong chính sách phát triển nhà ở quốc gia.

Vì sao thị trường nhà ở cho thuê trở thành vấn đề cấp bách?

Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn đang ở mức rất cao và tiếp tục gia tăng. Chỉ trong vòng 5 năm, giá nhà tại Việt Nam đã tăng khoảng 59%, theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản. Tốc độ tăng giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa vời đối với người trẻ và lao động nhập cư.

Nghịch lý là tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, khoảng 90%. Tuy nhiên, phần lớn thành quả đó đến từ các thế hệ trước. Đối với lực lượng lao động trẻ hiện nay, đặc biệt là những người làm việc tại các thành phố lớn, việc sở hữu nhà đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Tình trạng thiếu nguồn cung nhà cho thuê không chỉ xảy ra tại Hà Nội hay TP.HCM. Tại Hải Phòng, nơi có hơn 370.000 lao động, nhu cầu nhà ở cho thuê lên tới khoảng 33.000 căn nhưng nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng được khoảng 12%.

Tương tự, tại Bắc Ninh, Hưng Yên và nhiều địa phương công nghiệp khác, hàng trăm nghìn công nhân vẫn đang sinh sống trong các khu nhà trọ tự phát với điều kiện sống hạn chế, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn phòng cháy chữa cháy và chất lượng cuộc sống.

Thị trường nhà ở cho thuê đang vướng ở đâu?

Câu hỏi đặt ra là vì sao nhu cầu lớn như vậy nhưng nguồn cung vẫn chưa phát triển tương xứng?

Câu trả lời nằm ở bài toán lợi nhuận và cơ chế chính sách.

Trong nhiều năm qua, lựa chọn hấp dẫn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn là xây dựng để bán. Sau khi dự án hoàn thành, sản phẩm được chuyển nhượng nhanh chóng, doanh nghiệp thu hồi vốn sớm và không phải duy trì bộ máy quản lý vận hành trong thời gian dài.

Ngược lại, nhà ở cho thuê người lao động hay các mô hình nhà ở cho thuê dài hạn đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài và năng lực quản lý vận hành liên tục trong nhiều năm.

Bài toán càng trở nên khó khăn khi lợi suất cho thuê bất động sản tại Việt Nam hiện chỉ dao động từ 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với nhiều thị trường trong khu vực và chưa thực sự hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác.

Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí đất đai lớn ngay từ đầu dự án. Trong khi đó, thị trường lại thiếu các nguồn vốn dài hạn như sản phẩm tín thác bất động sản REIT để hỗ trợ các dự án có chu kỳ hoàn vốn dài.

Đây chính là lý do khiến nhà chính sách cho thuê 2026 cần có những thay đổi mang tính nền tảng, không chỉ bằng các yêu cầu hành chính mà phải tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cùng tham gia.

Chính sách nhà ở cho thuê 2026 – Ba trụ cột cần đồng bộ 

Theo định hướng đang được nghiên cứu và hoàn thiện, nhà chính sách cho thuê 2026 cần được xây dựng trên ba nhóm giải pháp đồng bộ.

Thứ nhất, gỡ bỏ rào cản cho doanh nghiệp

Thay vì chỉ khuyến khích xây dựng mới, cơ quan quản lý đang xem xét cơ chế cho phép doanh nghiệp mua lại các dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội cho thuê để chuyển đổi sang mô hình khai thác dài hạn.

Song song với đó là các chính sách ưu đãi tín dụng, thuế và hỗ trợ tiếp cận vốn nhằm thu hút dòng tiền đầu tư dài hạn vào phân khúc nhà ở cho thuê.

Thứ hai, bảo vệ quyền lợi người thuê

Nỗi lo của người thuê nhà không chỉ nằm ở giá thuê mà còn là nguy cơ bị tăng giá bất ngờ, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc gặp khó khăn trong việc tiếp cận các dịch vụ công như giáo dục, y tế và hạ tầng xã hội.

Nếu muốn người dân lựa chọn thuê nhà dài hạn thay vì cố gắng sở hữu bằng mọi giá, quyền lợi của người thuê cần được bảo vệ thông qua các hợp đồng ổn định và môi trường sống chất lượng.

Thứ ba, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thị trường

Nhà nước cần tham gia bằng việc tạo lập các nguồn lực ban đầu, khai thác hiệu quả quỹ đất và tài sản công, đồng thời hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các loại hình nhà ở cho thuê.

Đây là cách tiếp cận mà nhiều quốc gia đã áp dụng thành công trong quá trình phát triển nhà ở đô thị bền vững.

Nhà ở cho thuê – Lời giải cho bài toán an cư dài hạn?

Một thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển khi các bên đều nhìn thấy lợi ích.

Người thuê cần giá hợp lý và môi trường ổn định; doanh nghiệp cần lợi nhuận đủ hấp dẫn; ngân hàng cần dòng tiền an toàn; còn Nhà nước cần đảm bảo an sinh và ổn định lao động đô thị.

Để đạt được điều đó, tư duy về nhà ở cần thay đổi. Nhiều quốc gia xem nhà ở cho thuê là một phần của hạ tầng đô thị, tương tự giao thông hay giáo dục.

Từ cách tiếp cận này, Việt Nam đang dần phân loại rõ nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, qua đó xác định vai trò của thị trường và Nhà nước.

Vì vậy, thị trường nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện bất động sản mà còn góp phần mang lại lợi ích cho bất động sản Việt Nam, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển nhà ở đô thị bền vững trong dài hạn.

Hy vọng bài viết về thị trường nhà ở cho thuê 2026 đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:

RICH NGUYEN ACADEMY

Địa điểm: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà
Nội

Hotline: 1900 999979

Email: info.richnguyen@gmail.com

Website: https://richnguyen.vn/

Facebook: Rich Nguyen Academy