Thủ tướng Lê Minh Hưng: Giá đất và bất động sản chắc chắn sẽ giảm – Thị trường sắp đảo chiều?

Phát biểu tại phiên thảo luận về kinh tế – xã hội ngày 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh định hướng kéo giảm giá đất và bất động sản thông qua tăng cường điều tiết của Nhà nước, phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Tuyên bố này đặt ra kỳ vọng về một giai đoạn điều chỉnh mới của thị trường. Tuy nhiên, để giá nhà thực sự giảm, chính sách cần chuyển hóa thành nguồn cung phù hợp, chi phí đầu vào hợp lý và mức giá giao dịch tương thích hơn với khả năng chi trả của người dân.

1. Vì sao giá đất và bất động sản trở thành trọng tâm điều hành?

Tại phiên thảo luận tổ chiều 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng đề cập mục tiêu giảm chi phí đầu vào để nâng cao hiệu quả, năng suất và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Định hướng này được áp dụng ở nhiều lĩnh vực như xăng dầu, y tế, điện và đất đai.

Trong đó, giá nhà ở trở thành vấn đề đáng chú ý bởi tác động trực tiếp đến chi phí sinh hoạt, khả năng tích lũy của hộ gia đình và hiệu quả phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, người mua ở thực phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc tăng mức vay, trong khi doanh nghiệp cũng đối mặt với bài toán phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu.

Bối cảnh điều hành còn chịu áp lực từ yêu cầu kiểm soát lạm phát. Theo lập luận của Thủ tướng, lạm phát tăng có thể làm xói mòn thành quả tăng trưởng, khiến người dân không được hưởng đầy đủ lợi ích từ sự phát triển kinh tế.

Vì vậy, mục tiêu giảm giá đất và bất động sản không đơn thuần là điều chỉnh giá bán, mà còn gắn với yêu cầu giảm chi phí đầu vào, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

2. Giá đất và bất động sản có thể giảm bằng những công cụ nào?

Công cụ thứ nhất: Tăng cường điều tiết giá đất qua Luật Đất đai sửa đổi

Thủ tướng cho biết khi Quốc hội xem xét, thông qua Luật Đất đai, Nhà nước sẽ tăng cường điều tiết giá đất. Đây là một trong những cơ sở quan trọng được đưa ra cho định hướng giảm giá đất và bất động sản.

Về cơ chế, đất đai là một cấu phần quan trọng trong chi phí phát triển dự án. Nếu chính sách giúp xác định nghĩa vụ tài chính rõ ràng hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ và cải thiện hiệu quả sử dụng đất, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch đầu tư.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giá đất do Nhà nước xác định để phục vụ quản lý, nghĩa vụ tài chính và giá giao dịch trên thị trường. Hai mức giá này không tự động biến động giống nhau. Giá bán bất động sản còn phụ thuộc vào vị trí, nguồn cung, chi phí xây dựng, lãi vay, lợi nhuận kỳ vọng và nhu cầu thực tế.

Do đó, hiệu quả của Luật Đất đai sửa đổi sẽ phụ thuộc vào nội dung quy định cuối cùng và cách tổ chức thực hiện, chứ không chỉ nằm ở mục tiêu điều tiết.

Công cụ thứ hai: Tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê

Bên cạnh điều tiết đất đai, Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Theo định hướng được Thủ tướng nêu, khi nguồn cung các loại hình nhà ở này tăng lên, giá nhà trên thị trường, đặc biệt là căn hộ chung cư, sẽ chịu áp lực điều chỉnh theo hướng giảm.

Cơ chế tác động nằm ở việc bổ sung lựa chọn cho người có nhu cầu ở thực. Khi người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp, áp lực dồn vào phân khúc thương mại có thể giảm bớt. Về dài hạn, nguồn cung đa dạng hơn cũng tạo điều kiện để thị trường phát triển cân đối hơn giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Dù vậy, số lượng dự án được công bố không đồng nghĩa với nguồn cung đã sẵn sàng đưa vào sử dụng. Tiến độ xây dựng, quỹ đất, thủ tục đầu tư và khả năng tiếp cận của đúng nhóm đối tượng sẽ quyết định hiệu quả thực tế.

Công cụ thứ ba: Cắt giảm chi phí trung gian

Một định hướng xuyên suốt trong phát biểu của Thủ tướng là loại bỏ những khâu trung gian làm tăng chi phí nhưng không tạo ra giá trị tương xứng. Với bất động sản, nguyên tắc này gợi mở yêu cầu cải thiện quy trình thủ tục, giảm chi phí không cần thiết và nâng cao hiệu quả triển khai dự án.

Tuy nhiên, việc giảm chi phí đầu vào chỉ tạo dư địa giảm giá bán. Doanh nghiệp có chuyển phần tiết kiệm đó sang người mua hay không còn phụ thuộc vào cạnh tranh, tình trạng tài chính và chiến lược kinh doanh.

3. ẢNH HƯỞNG CỦA GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN THỊ TRƯỜNG

A. Điểm tích cực

Nếu các chính sách được triển khai đồng bộ, người mua ở thực có thể được hưởng lợi từ nguồn cung đa dạng hơn và khả năng thương lượng tốt hơn. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê phát triển đúng tiến độ sẽ bổ sung lựa chọn cho những nhóm khó tiếp cận nhà thương mại.

Đối với doanh nghiệp, cơ chế đất đai minh bạch và chi phí đầu vào có thể dự báo tốt hơn sẽ hỗ trợ lập kế hoạch tài chính. Những chủ đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế có cơ hội cải thiện sức hấp thụ thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá.

B. Hạn chế – rủi ro

Kỳ vọng giá đất và bất động sản giảm cũng có thể khiến người mua trì hoãn quyết định, chờ đợi mức giá thấp hơn. Trong ngắn hạn, điều này có thể làm thanh khoản chậm lại, nhất là ở các phân khúc có giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, rủi ro tăng lên nếu chi phí lãi vay vẫn cao trong khi giá tài sản không tăng như dự kiến. Với chủ đầu tư, áp lực giảm giá bán có thể xuất hiện ngay cả khi chi phí đất, xây dựng và vốn đã phát sinh ở mức cao.

Quan trọng hơn, tuyên bố về định hướng giảm giá không đồng nghĩa mọi phân khúc, địa phương và dự án sẽ cùng giảm theo một mức giống nhau. Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện và nhu cầu sử dụng thực vẫn có thể duy trì mức giá khác biệt.

4. Giá đất và bất động sản giảm đến đâu còn phụ thuộc điều gì?

Để đánh giá liệu định hướng chính sách có chuyển thành biến động giá thực tế hay không, cần theo dõi bốn yếu tố.

Thứ nhất, nội dung cuối cùng của Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn, đặc biệt là quy định liên quan đến xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, tiến độ hoàn thành nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Chỉ tiêu kế hoạch cần được đối chiếu với số căn thực sự hoàn thành, mức giá, vị trí và khả năng tiếp cận của người dân.

Thứ ba, lãi suất vay mua nhà và khả năng trả nợ. Ngay cả khi giá bán điều chỉnh, chi phí vay cao vẫn có thể khiến tổng chi phí sở hữu vượt khả năng tài chính của người mua.

Thứ tư, giá giao dịch thực tế. Giá rao bán hoặc chương trình ưu đãi chưa đủ để xác nhận xu hướng giảm. Cần theo dõi các giao dịch thành công, mức chiết khấu và thời gian bán hàng trong từng phân khúc.

Với người mua ở thực, quyết định nên dựa trên nhu cầu sử dụng, pháp lý, giá giao dịch và khả năng trả nợ, thay vì cố gắng dự đoán chính xác đáy thị trường. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cần tính lại chi phí nắm giữ và chuẩn bị kịch bản giá đi ngang hoặc giảm. Chủ đầu tư cần xem xét cơ cấu sản phẩm, hướng đến nhu cầu thực và kiểm soát chi phí phát triển dự án.

5. Giá đất và bất động sản có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh?

Phát biểu của Thủ tướng Lê Minh Hưng cho thấy định hướng điều hành rõ ràng hơn đối với bài toán giá nhà, giá đất và khả năng tiếp cận nhà ở. Hai trụ cột đáng chú ý là tăng cường điều tiết đất đai và phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê; cùng với đó là nguyên tắc giảm chi phí trung gian để nâng cao hiệu quả nền kinh tế.

Tuy nhiên, định hướng chính sách và kết quả thị trường là hai vấn đề khác nhau. Giá bất động sản có giảm bền vững hay không sẽ phụ thuộc vào tiến độ thực thi, nguồn cung thực tế, chi phí vốn, cạnh tranh và sức mua.

Với thị trường, điều cần theo dõi không chỉ là lời khẳng định giá sẽ giảm, mà là những thay đổi cụ thể trong luật pháp, chi phí phát triển dự án và giá giao dịch. Khi chính sách được chuyển hóa thành nguồn cung phù hợp và mức giá tương thích hơn với thu nhập, khả năng tiếp cận nhà ở mới có cơ hội cải thiện rõ rệt.

Đón xem The Rich Show để tiếp tục cập nhật các chính sách mới, phân tích tác động đến thị trường bất động sản và nhận diện những yếu tố cần theo dõi trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: