Hàng nghìn căn hộ, biệt thự và lô đất đã hoàn thiện nhưng vẫn bị bỏ hoang, trong khi người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý. Đây là một nghịch lý kéo dài nhiều năm trên thị trường bất động sản. 

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chính sách thuế đang lấy ý kiến ngày 20/8/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch mua bán ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và sử dụng đất hiệu quả hơn. 

Nếu được thông qua, thuế đất bỏ hoang mua bán ngắn hạn sẽ trở thành một trong những công cụ điều tiết đáng chú ý của thị trường bất động sản trong thời gian tới. 

Vì sao đề xuất này được đưa ra?

Theo cơ quan soạn thảo, thị trường vẫn tồn tại nhiều bất cập như đầu cơ, sốt đất, giá tăng vượt giá trị và tình trạng lãng phí đất đai đầu cơ sốt đất 2026. 

Những yếu tố này không chỉ khiến người dân khó mua nhà mà còn làm méo mó quá trình phân bổ nguồn lực, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và công tác quản lý đất đai.

Trước đây, việc đánh thuế đất bỏ hoang từng nhiều lần được đề xuất. Điểm mới lần này là nội dung đã được đưa trực tiếp vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chính sách thuế, tạo cơ sở pháp lý để nghiên cứu triển khai trong tương lai.

Ba công cụ điều tiết được đề xuất 

Thuế lũy tiến với đất bỏ hoang 

Đề xuất thuế lũy tiến bất động sản bỏ hoang hướng đến các trường hợp sở hữu đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc khai thác.

Khi chi phí nắm giữ tăng theo thời gian, chủ sở hữu sẽ có động lực đưa đất vào sử dụng hoặc chuyển nhượng, góp phần giảm tình trạng găm đất và tăng nguồn cung cho thị trường.

Thuế với giao dịch ngắn hạn 

Bên cạnh đó là thuế chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn, nhằm hạn chế hoạt động lướt sóng.

Theo định hướng nghiên cứu, thời gian nắm giữ càng ngắn thì mức thuế càng cao. Đây là giải pháp nhiều quốc gia áp dụng để chống đầu cơ bất động sản bằng thuế và giảm tình trạng mua bán chỉ nhằm hưởng chênh lệch giá.

Điều tiết địa tô chênh lệch 

Một nội dung đáng chú ý khác là điều tiết địa tô chênh lệch đất đai. 

Khi giá đất tăng nhờ đầu tư hạ tầng công như metro, vành đai hay cầu lớn, Nhà nước sẽ nghiên cứu cơ chế thu lại một phần giá trị tăng thêm để tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở xã hội, thay vì toàn bộ lợi ích chỉ thuộc về chủ sở hữu đất.

Những thách thức khi triển khai

Dù nhận được nhiều ý kiến đồng tình, việc áp dụng thuế đất bỏ hoang mua bán ngắn hạn vẫn còn không ít thách thức.

Trước hết, đây là nội dung chưa được quy định đầy đủ trong Luật Quản lý thuế, nên cần sửa đổi đồng bộ nhiều luật liên quan.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần xây dựng tiêu chí rõ ràng để xác định thế nào là đất bỏ hoang, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu liên thông giữa đất đai, thuế và công chứng để theo dõi thời gian sở hữu cũng như lịch sử giao dịch.

Theo Bộ Tài chính, việc nghiên cứu thuế bất động sản thứ hai Việt Nam và các chính sách thuế mới cần được đánh giá kỹ do phạm vi tác động rất rộng. Vì vậy, nếu được thông qua, chính sách này cũng sẽ có lộ trình thực hiện thay vì áp dụng ngay.

Nhà đầu tư bị ảnh hưởng thế nào 

Theo chuyên gian Rich Nguyen, nếu thuế đất bỏ hoang mua bán ngắn hạn được triển khai, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn.

Nhóm chịu tác động trực tiếp là các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản nhưng bỏ hoang hoặc thường xuyên lướt sóng ngắn hạn. Khi chi phí nắm giữ tăng, áp lực đưa tài sản vào khai thác hoặc bán ra sẽ lớn hơn.

Ngược lại, người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn có thể hưởng lợi khi nguồn cung thứ cấp tăng và giá bất động sản dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản vẫn ở mức 2%, khiến hoạt động đầu cơ ngắn hạn chưa chịu nhiều áp lực về chi phí. Nếu thuế chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn được áp dụng theo hướng lũy tiến, chiến lược lướt sóng sẽ không còn hấp dẫn như trước.

Định hướng thị trường đã rõ

Cần lưu ý rằng đây vẫn là dự thảo lấy ý kiến và chưa phải quy định chính thức. Để triển khai, cơ quan quản lý còn phải sửa đổi Luật Quản lý thuế và nhiều quy định liên quan.

Tuy nhiên, định hướng của cơ quan quản lý đã khá rõ: sử dụng chính sách thuế để chống đầu cơ bất động sản bằng thuế, hạn chế lãng phí đất đai đầu cơ sốt đất 2026, đồng thời khuyến khích khai thác và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Nếu được thực hiện đồng bộ, thuế đất bỏ hoang mua bán ngắn hạn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn, đồng thời tạo lợi thế cho những nhà đầu tư theo chiến lược dài hạn thay vì chỉ tìm kiếm lợi nhuận từ đầu cơ ngắn hạn.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: