Dù đã có sự vào cuộc của cơ quan chức năng nhưng khả năng các kỷ lục giá mới vẫn sẽ tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tương lai. Lý do một phần cũng bởi nhiều nhà đầu tư còn kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng nên vẫn quyết “đầu cơ”. Chính tâm lý này đã “thổi giá bất động sản” và có thể gây nhiều hệ lụy đến thị trường cũng như an sinh xã hội.
Nguyên nhân khiến BĐS tăng trưởng “nóng” trong thời gian gần đây
Gần đây, thị trường bất động sản đang “nóng” lên với các đợt đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức… và thu hút sự chú ý lớn từ dư luận. Từ đầu tháng 8, các phiên đấu giá tại các khu vực này thu hút lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá kéo dài và giá trúng tăng mạnh, thậm chí lên đến hàng chục lần giá khởi điểm.
Vào ngày 19/10, tại quận Hà Đông, 27 thửa đất thuộc các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, và Dương Nội đã được đấu giá thành công. Qua 14 vòng đấu, thửa đất trúng giá cao nhất đạt mức 262 triệu đồng/m2, cao hơn 8 lần giá khởi điểm, trong khi mức trúng thấp nhất cũng chênh tới 5,8 lần, ở mức 133 triệu đồng/m2. Tiếp đó, ngày 22/10, tại Thường Tín, 19/40 thửa đất thuộc Dự án khu đất đấu giá xã Vạn Điểm cũng đã được đấu giá thành công sau 16 giờ đấu khốc liệt, với giá trúng cao nhất đạt 52,864 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 24,384 triệu đồng/m2, gấp 6,31 đến hơn 14 lần giá khởi điểm.
Dù đã có sự can thiệp từ cơ quan chức năng, mức giá đấu vẫn tăng cao do giá khởi điểm thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nguyên nhân là bởi bảng giá đất ở Hà Nội vẫn đang dựa trên mức giá cũ từ năm 2020, có hiệu lực đến cuối năm 2025. Mức giá khởi điểm chỉ thay đổi khi thành phố cập nhật bảng giá mới. Hơn thế, đất đấu giá tại Hoài Đức, Hà Đông đều là bất động sản có pháp lý rõ ràng, giàu tiềm năng phát triển, hạ tầng giao thông đi lại thuận tiện. Chính bởi điều này nên nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao, dù vượt xa giá trị thực tế, vì kỳ vọng giá trị đất sẽ tiếp tục tăng.
Thêm vào đó, tình trạng thị trường bất động sản Hà Nội đang nóng lên trong khi nguồn cung còn hạn chế, mức giá sơ cấp thiết lập mặt bằng cao hơn, cộng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và phát triển hạ tầng giao thông, khiến giá đất tiếp tục tăng mạnh.
Ngoài những nguyên nhân kể trên, xu hướng đầu cơ, thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo của các đối tượng đầu cơ cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá đất đấu giá tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Minh chứng là sau đấu giá đất, nhiều người trả giá cao đã không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi. Điều này không chỉ tạo tiền lệ xấu cho các cuộc đấu giá đất mà còn gây nhiều hệ lụy trực tiếp tới thị trường BĐS.
Nhiều hệ lụy từ đầu cơ, thổi giá bất động sản, tạo mặt bằng giá ảo
Sau nhiều đợt đấu giá với giá bán “trên trời”, các cơ quan chức năng đã vào cuộc để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý. Tuy nhiên, do thị trường hoạt động theo nguyên tắc mua bán tự nguyện, mức giá bán thường không thể can thiệp được. Bên cạnh đó trong nền kinh tế thị trường, người mua hoàn toàn có quyền bỏ cọc mà không cần phải đưa ra lý do, và khi nguồn cung khan hiếm, giá thường bị đẩy lên cao. Pháp luật Việt Nam hiện tại lại chưa có quy định cụ thể về hành vi đầu cơ hay thổi giá bất động sản, dẫn đến khó khăn trong việc xử lý các hành vi này.
Theo quy định pháp luật hiện hành, người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong vòng 120 ngày sẽ bị phạt bằng cách hủy kết quả và mất tiền cọc, nhưng mức phạt này còn rất thấp do giá khởi điểm thường thấp. Mặc dù Luật Đấu giá tài sản sửa đổi sẽ siết chặt quy định từ ngày 1/1/2025, nhưng với tình trạng cung – cầu như hiện nay cùng với sức “nóng” của thị trường Hà Nội, khả năng thiết lập thêm các kỷ lục giá mới trong các đợt đấu giá tới vẫn rất cao. Tâm lý đầu cơ và kỳ vọng vào giá nhà đất tiếp tục tăng khiến mức giá này ngày càng trở nên phổ biến.
Giá đất và giá nhà tăng cao đang thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở của đa số người dân đô thị. Nhiều chuyên gia lo ngại, với tốc độ tăng giá hiện nay, thế hệ trẻ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, trong hơn 30 năm qua, xu hướng kết hôn và mức sinh ở Việt Nam đã thay đổi lớn. Tuổi kết hôn trung bình của nam và nữ lần đầu tăng mạnh: từ 24,4 tuổi (nam) và 23,2 tuổi (nữ) năm 1989 lên 29,3 tuổi (nam) và 25,1 tuổi (nữ) năm 2023. Tỷ lệ người độc thân cũng tăng từ 6,23% năm 2004 lên 10,1% năm 2019. Mức sinh cũng giảm từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023. Xu hướng sinh ít con hoặc không sinh con ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Kết quả khảo sát gần đây trên fanpage VTV24 cho thấy, trong số khoảng 400.000 người trẻ tham gia khảo sát, có đến 62% chọn kết hôn sau tuổi 30 do lo lắng về tài chính. Giá nhà tăng cao đã gây áp lực lớn đến chi phí sinh hoạt, bao gồm cả tiền thuê nhà, khiến nhiều cặp đôi chỉ dám sinh một con hoặc trì hoãn việc sinh con.
4 lưu ý giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất
Để đảm bảo các phiên đấu giá đất diễn ra minh bạch, công bằng, và giảm thiểu tình trạng “đầu cơ” và “thổi giá,” cần lưu ý những điểm sau:
– Rà soát quy trình tổ chức đấu giá: Các đơn vị tổ chức đấu giá phải kiểm tra kỹ lưỡng và bảo đảm mọi quy trình, thủ tục diễn ra đúng theo các quy định pháp luật hiện hành.
– Tăng cường giám sát từ cơ quan quản lý Nhà nước: Các cơ quan quản lý cần bám sát diễn biến của từng phiên đấu giá của thị trường bất động sản, can thiệp và điều chỉnh ngay khi phát hiện dấu hiệu bất thường. Đồng thời, nên sớm bổ sung những cơ chế, chính sách cụ thể để kiểm soát hoạt động này tốt hơn, bao gồm việc nâng mức phạt đối với các trường hợp bỏ cọc để ngăn chặn tình trạng đầu cơ.
– Siết chặt quy định về giao dịch sau đấu giá: Cần có biện pháp mạnh mẽ đối với các trường hợp trúng đấu giá nhưng ngay lập tức “sang tay” trong thời gian ngắn nhằm tránh các hành vi lợi dụng.
– Đẩy mạnh nguồn cung nhà ở: Nhà nước cần chủ động khơi thông nguồn cung bằng cách tháo gỡ các dự án vướng mắc pháp lý, đưa vào thị trường những sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế. Khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ tự điều chỉnh và mức giá đấu giá sẽ dần phù hợp với giá trị thực của bất động sản.
>> TP Hồ Chí Minh chính thức chốt bảng giá đất mới, áp dụng từ 31/10
Trên đây là tin tức về tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản gây nhiều hệ lụy đến thị trường. Hy vọng bài viết đã cung cấp tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư BĐS sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
