Đến cuối năm 2024, tổng nợ doanh nghiệp BĐS đã tăng mạnh lên 208 nghìn tỷ đồng. Với tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm, VISRating nhận định khả năng trả nợ của ngành vẫn ở mức yếu.
Doanh thu của các chủ đầu tư BĐS dự kiến tăng mạnh vào năm 2025
Dù doanh thu và dòng tiền mặt có dấu hiệu cải thiện, lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư vẫn suy yếu trong năm 2024. Tuy nhiên, theo VisRating, hiệu quả hoạt động của các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ phục hồi đáng kể vào năm 2025.
Sự gia tăng hoạt động phát triển dự án từ nửa cuối năm 2024 sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới, đồng thời cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp. Tâm lý thị trường tích cực cùng với các chính sách hỗ trợ sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và nguồn cung bất động sản trong năm 2025.
Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định và thông tư đi kèm, đã giúp đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án. Số lượng dự án mới trong năm 2024 tăng 16% so với cùng kỳ. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 90%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%.
Mặc dù lợi nhuận ròng suy giảm trong năm 2024 do chi phí lãi vay cao và các vấn đề pháp lý của một số chủ đầu tư, doanh thu toàn ngành vẫn tăng 183% trong quý IV/2024, đóng góp mức tăng 8% cho cả năm. Tuy nhiên, chỉ 10/30 doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024. Các chủ đầu tư lớn như DXG, NLG và VHM ghi nhận biên lợi nhuận cải thiện nhờ các dự án thấp tầng.
VisRating dự báo lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ phục hồi trong năm 2025 nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, thúc đẩy ghi nhận doanh thu và cải thiện biên lợi nhuận.
Tổng nợ doanh nghiệp BĐS tăng mạnh, khả năng trả nợ yếu
Tình trạng đòn bẩy tài chính gia tăng và dòng tiền hoạt động âm cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn yếu trong năm 2024. Tổng nợ của các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS tăng 20% so với cùng kỳ, ở ngưỡng 208 nghìn tỷ VND, chủ yếu phục vụ phát triển dự án (như VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (như NVL, NBB).
Việc nợ tăng kéo theo chi phí lãi vay tăng 41%, khiến tỷ lệ bao phủ lãi vay giảm mạnh, với EBIT/Chi phí lãi vay từ 8.7x xuống 5.6x. Tỷ lệ Nợ/EBITDA cũng tăng từ 2.7x trong năm 2023 lên 3.3x trong năm 2024, phản ánh mức đòn bẩy tài chính cao hơn.
Dòng tiền hoạt động của hầu hết các chủ đầu tư vẫn âm trong năm 2024, do họ đẩy mạnh giải ngân để thúc đẩy tiến độ dự án sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, dự kiến mở bán vào năm 2025 (ví dụ: VHM, KDH, PDR). Một số doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án (ví dụ: NVL, NBB).
Tuy nhiên, triển vọng tín dụng của ngành có thể cải thiện trong năm 2025 nhờ doanh thu từ bán hàng tăng mạnh, đặc biệt với các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, khi họ mở rộng kế hoạch bán hàng tại các thành phố lớn.
Ngoài ra, điều kiện tiếp cận vốn cải thiện cũng giúp các chủ đầu tư tăng nguồn tiền mặt, củng cố thanh khoản. Trong năm 2024, tổng lượng tiền mặt của ngành tăng 46% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Điều này chủ yếu nhờ vào dòng tiền từ hoạt động đầu tư và tài chính, bao gồm vay ngân hàng, mua bán & sáp nhập (M&A), hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
>> “Núi nợ” trái phiếu đè nặng doanh nghiệp BĐS – Thị trường chịu tác động như thế nào?
Trên đây là tin tức tổng nợ doanh nghiệp BĐS tăng mạnh lên 208 nghìn tỷ đồng, hy vọng đã mang đến quý độc giả những thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
