Sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025. Theo đó, hành vi khách hàng cũng có nhiều thay đổi trước chu kỳ bất động sản mới.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý 1/2025 chứng kiến sự giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ đạt 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 – 12.000 căn trong quý 4/2024. Đây là quý đầu tiên kể từ quý 1/2023 ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn tiêu thụ.
Theo các chuyên gia, có hai nguyên nhân chính dẫn đến sự “giảm tốc” này:
– Thời điểm Tết Nguyên đán: Quý 1 hàng năm trùng với thời điểm nghỉ Tết, thường được xem là giai đoạn tạm lắng của thị trường bất động sản. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư chọn lùi lịch mở bán sang quý sau và chỉ tiến hành gom booking từ cuối năm trước, quan sát diễn biến thị trường trước khi chính thức ra hàng. Đây là chiến lược quen thuộc để giảm rủi ro về thanh khoản trong giai đoạn nhu cầu tạm thời chững lại.
– Khả năng tài chính hạn chế: Nhiều khách hàng trong quý 4/2024 chưa thực hiện giao dịch do chưa đủ tiềm lực tài chính, và tình trạng này tiếp tục kéo dài sang quý 1/2025. Mức giá cao so với khả năng chi trả của đại đa số người mua cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định giao dịch. Giá bán căn hộ vẫn giữ mức cao, dao động từ 2.600-3.700 USD/m² (khoảng 67,3 triệu đồng/m² – 95,8 triệu đồng/m²), không có sự thay đổi lớn so với quý 4/2024.
Dù các ngân hàng có gói ưu đãi, nhưng lãi suất thả nổi sau một thời gian sẽ tạo ra áp lực tài chính không nhỏ đối với người mua, đặc biệt là với những ai có thu nhập trung bình.
Bên cạnh đó, dân số Hà Nội tiếp tục gia tăng, với ước tính dân số trung bình năm 2024 đạt 8,718 triệu người, tăng 1,5% so với năm trước. Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, dân số thường trú của thành phố dự báo sẽ đạt khoảng 11 triệu người vào năm 2030, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao trong thời gian tới.
Nhu cầu tìm kiếm nhà ở có xu hướng mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm trước chu kỳ bất động sản mới
Mức giá nhà ở ở nội đô đã tăng cao, gây khó khăn cho những người mua nhà thực sự, đặc biệt là những người cần tìm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình. Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô ngày càng trở nên rõ ràng, khi quỹ đất nội thành ngày càng hạn hẹp trước chu kỳ bất động sản mới. Các khu vực giáp vành đai 2, vành đai 3 gần như không còn đất để phát triển thêm dự án.
Xu hướng này càng được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với kế hoạch phát triển hạ tầng đồng bộ, theo đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội. Mục tiêu lớn trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, với tầm nhìn đến năm 2065, là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Hà Nội đang điều chỉnh chiến lược phát triển đô thị, trong đó chú trọng giãn dân ra khỏi khu vực nội thành để giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.
Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… được khuyến khích di dời dân cư để phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Đồng thời, khu đô thị trung tâm sẽ mở rộng về phía Tây, Nam, và Bắc, gắn kết với các hành lang đô thị và vành đai 4, đồng thời mở rộng về phía Bắc đến đô thị Sóc Sơn.
Để thực hiện chiến lược giãn dân này, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng giao thông, kỹ thuật và các tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Ba khu vực trọng điểm được chú trọng phát triển là phía Tây, Nam, Đông và Bắc sông Hồng, với quy hoạch bài bản theo mô hình phát triển đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Những khu vực này sẽ kết nối chặt chẽ với mạng lưới giao thông hiện đại, bao gồm các vành đai và tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến vành đai 3,5 và 4 sẽ đóng vai trò then chốt, kết nối vùng ven với trung tâm, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà tại các khu vực này.
Tuy nhiên, việc phát triển hạ tầng vùng ven vẫn gặp phải nhiều thách thức. Các dự án lớn có thể kéo dài nhiều năm, và chi phí đầu tư cao có thể tạo áp lực lên ngân sách. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, khiến giá bất động sản tăng cao không hợp lý. Do đó, người mua cần thận trọng, xem xét kỹ tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, cùng tính minh bạch pháp lý của các dự án, để giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn sản phẩm bất động sản ở những khu vực này.
Trên đây là tin tức xu hướng hành vi của khách hàng trước chu kỳ bất động sản mới, hy vọng đã mang đến độc giả những thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
