Vài năm trở lại đây, các chung cư mini có xu hướng phát triển nở rộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, song quy định quản lý còn lỏng lẻo, dễ để xảy ra vi phạm. Do đó, trong Luật Nhà ở mới nhất số 27/2023/QH15, Quốc Hội đã ban hành thêm 3 quy định mới nhằm thắt chặt quản lý loại hình nhà ở này, áp dụng từ ngày 1/1/2025.
Quy định cấp sổ hồng cho chung cư mini
Chung cư mini là tên gọi quen thuộc của các căn hộ nhiều tầng, nhiều phòng thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình xây dựng lên với mục đích bán, cho thu mua hoặc cho thuê. Nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, thắt chặt quản lý hơn nữa loại hình nhà ở này, Quốc Hội đã ban hành thêm quy định mới về việc cấp sổ hồng, bán, cho thuê, cho thuê mua trong Luật nhà ở số 27/2023/QH15.
Cụ thể hơn, tại Điều 57, Luật nhà ở 27/2023/QH15, Quốc Hội đã quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân với mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua như sau:
– Các cá nhân xây dựng nhà trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình hay được nhà nước giao cần đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng cần tiến hành theo đúng quy định pháp luật về xây dựng và những quy định khác của pháp luật có liên quan gồm:
+ Nhà ở phải có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng đều tuân thủ thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, kết hợp bán – cho thuê mua – cho thuê căn hộ.
+ Nhà ở cần có từ 20 tầng trở lên, quy mô tổng từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
– Các căn hộ đáp ứng đủ quy định tại Khoản 1, Điều 57 của Luật này sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai được bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Các cá nhân có quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3, Điều 54 của Luật này xây dựng căn hộ chung cư mini cho thuê cần phải tuân thủ quy định pháp luật hiện hành.
Như vậy, từ ngày 1/1/2025, người mua các căn hộ chung cư mini đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật về sẽ được cấp Giấy chứng nhận (tức sổ hồng) và được phép bán hoặc cho thuê.
Gỡ bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Nếu trước đây, Luật nhà ở năm 2014 có quy định về thời hạn sở hữu của chung cư thì trong Luật nhà ở mới nhất số 27/2023/QH15, Quốc Hội đã gỡ bỏ quy định thời hạn sở hữu và chỉ để lại thời hạn sử dụng các nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Theo đó, khi các nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ đổ sập cần phá dỡ, quyền sử dụng đất của người dân vẫn còn và được hưởng bồi thời theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Bên cạnh đó, nội dung văn bản Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cũng quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm:
– Hành vi không đóng kinh phí bảo trì; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, bảo trì không đúng quy định pháp luật về nhà ở;
– Hành vi cố ý gây thấm dột; tiếng ồn quá mức quy định; xả rác thải, khí thải, chất độc hại không đúng nơi quy định; sơn, trang trí mặt ngoài của căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định; nuôi thả hay giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
– Hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng của các phần sở hữu, sử dụng chung của căn hộ chung cư; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; tự ý chia, tách căn hộ mà chưa có sự thông qua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Hành vi tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong chung cư vào mục đích hỗn hợp nhưng chưa được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Hành vi gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong chung cư; kinh doanh các vật liệu gây cháy nổ, gây nguy hiểm tới tính mạng, tài sản của người khác;
– Các hoạt động kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; hoạt động kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân
Từ ngày 1/1/2024, các căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích bán, cho thuê cần tuân thủ đầy đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy hiện hành. Căn cứ theo Thông tư số 06/2022/TT-BXD, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quan toàn cháy cho nhà chung cư, chung cư mini như sau:
– Các nhà chung cư cần có lối ra thoát nạn:
- Lối ra từ các tầng hầm qua buồng thang bộ chung phải có lối đi riêng ra bên ngoài và được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ bằng vách đặc ngăn cháy loại 1.
- Nếu phòng chữa cháy (PCCC) dưới 28m không thể có lối đi riêng ra bên ngoài mà phải qua sảnh chung, phải có khoang đệm ngăn cháy loại 1, với vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ.
- Tổng diện tích các căn hộ trên một tầng lớn hơn 500m2 phải có ít nhất 02 lối ra thoát hiểm.
- Căn hộ ở độ cao lớn hơn 15m và tổng diện tích ≤ 500m2 cần có ít nhất một lối ra khẩn cấp, bên cạnh lối ra thoát hiểm từ mỗi căn hộ.
– Mỗi tòa chung cư cần bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn và đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Cầu thang không quá cao 9m, có bán kính cong không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang.
- Cổ bậc có chiều cao từ 150mm đến 190mm.
- Mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220mm, đo tại giữa chiều dài mặt bậc không nhỏ hơn 250mm, phía ngoài mặt bậc không quá 450mm.
– Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0.
– Không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm…
>> Xem thêm 3 chính sách bất động sản chính thức có hiệu lực từ tháng 3/2024
Trên đây là 3 quy định mới nhất về chung cư mini sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2025. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản từ Chuyên gia Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
- Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
- Hotline: 1900 999979
- Email: info.richnguyen@gmail.com
- Website: https://richnguyen.vn/
- Facebook: Rich Nguyen Academy
