Lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc đang gặp khó khăn và phải hứng chịu những cú sốc liên tục liên quan đến tài chính sau khi chính phủ nước này quyết định siết tín dụng BĐS, kéo tụt tăng trưởng kinh tế, buộc chính phủ phải nới lỏng dây cương với ngành địa ốc để tránh các hậu quả đáng tiếc hơn. Và 1 cú sốc khác đã xảy ra trong tháng này khi làn sóng dừng thanh toán thế chấp của người mua nhà trong những dự án chưa hoàn thành và nhà thầu xây dựng đang lan rộng tại Trung Quốc. Cuộc tẩy chay diễn ra khiến nhiều nhà phát triển phải chật vật xoay sở với hàng núi nợ và lo ngại khủng hoảng có thể lan tới phần còn lại của nền kinh tế Trung Quốc, cũng như toàn cầu.
Thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng như mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, tâm lý ưa chuộng nhà đất của người dân hoặc cách thức quản trị doanh nghiệp bất động sản. Trung Quốc đang phải chật vật với khủng hoảng, Việt Nam liệu có nên thận trọng? Trong bài viết ngày hôm nay chúng ta sẽ cùng trao đổi với nhau về câu chuyện: BÀI HỌC GÌ TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TRUNG QUỐC?
Mục lục
1. Thị trường bất động sản ở Trung Quốc hiện nay như thế nào?
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đang gặp khó khăn đã phải hứng chịu thêm một cú sốc khác trong tháng này. Đó là làn sóng dừng thanh toán thế chấp của người mua nhà ở tại những dự án chưa hoàn thành và các nhà thầu xây dựng đang lan rộng ở nước này. Hàng triệu mét vuông căn hộ chung cư chưa hoàn thiện đã bị lãng quên vì các chủ đầu tư không giải quyết được những vấn đề liên quan đến dòng tiền.
Bất ổn xã hội bùng phát ở Trung Quốc sau khi các khoản tiền gửi trị giá gần 6 tỷ $ bị đóng băng. Hàng nghìn cảnh sát đã vào cuộc để ngăn chặn các cuộc biểu tình . Và sau cuộc biểu tình, hàng trăm nghìn người mua nhà Trung Quốc đã từ chối thanh toán các khoản thế chấp trị giá tới ba trăm tỷ đô la. Không chỉ là người mua nhà, một số nhà thầu, các công ty bất động sản của Trung Quốc cũng dừng thanh toán các khoản vay ngân hàng vì chưa được trả tiền. Làn sóng dừng trả nợ đã mau chóng lan rộng ra ít nhất 301 dự án ở khoảng 91 thành phố.
Trung Quốc đang lặp lại cuộc suy thoái năm 2008, nhưng ở cấp độ hoàn toàn mới, các cuộc họp Chính phủ đã bộc lộ sự căng thẳng đáng kể và nhiều dấu hiệu cho thấy nó sẽ chỉ trở nên tồi tệ hơn. Tình trạng bất ổn xã hội, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã bộc lộ vô số những lỗ hổng trong nước.
Hơn 400.000 công dân Trung Quốc đã chứng kiến tiền gửi ngân hàng của họ bị đóng băng gần đây, khi người gửi tiền đến ATM rút tiền và bị từ chối. Sự hoảng loạn lập tức xảy ra vì người dân không thể rút tiền của chính mình. Các cuộc biểu tình về đóng băng ngân hàng đã lan truyền trên các nền tảng mạng xã hội ở Trung Quốc, bất chấp những nỗ lực liên tục kiểm duyệt thông tin của các cơ quan kiểm duyệt nước này.
Tuy tình trạng đóng băng chỉ xảy ra ở năm ngân hàng của Trung Quốc nhưng hàng trăm ngân hàng khác đang gặp rủi ro. Sau khi các cuộc biểu tình ngân hàng lan rộng, tình trạng bất ổn xã hội cũng lan ra hầu hết các vùng miền trên cả nước.
2. Hiệu ứng Domino đáng lo ngại
Vấn đề với việc tẩy chay, thế chấp và đóng băng ngân hàng là hiệu ứng domino trực chờ xảy ra. Nếu năm ngân hàng phá sản, điều này sẽ lan rộng 10 rồi 100 ngân hàng và cuối cùng là toàn bộ hệ thống ngân hàng. Tình trạng bất ổn xã hội gần đây của Trung Quốc được các nhà kinh tế học trên thế giới đều đánh giá là một tín hiệu về sự rệu rã của nền kinh tế Trung Quốc.
Cuộc tẩy thế chấp không tự nhiên xảy ra. Nó dường như là kết quả của nhiều năm quản lý yếu kém và đã tạo nên sự thất vọng và cao trào nhất là dẫn đến việc tẩy chay. Do giá nhà đất liên tục tăng từ năm này qua năm khác, người dân Trung Quốc háo hức mua bất cứ tài sản nào gọi là bất động sản trên thị trường.
Tương tự như sự tích lũy của cuộc suy thoái năm 2008 ở Hoa Kỳ, người dân thậm chí không thể tưởng tượng rằng giá nhà sẽ giảm, do đó giá nhà đất tiếp tục tăng thì mọi người sẽ tiết kiệm trong nhiều năm chỉ để đi mua bất động sản. Ước tính khoảng 70-80% tài sản của hộ gia đình Trung Quốc gắn liền với bất động sản.
Hãy tưởng tượng tiết kiệm hàng chục năm chỉ để mua một ngôi nhà, đó là một tài sản duy nhất bỏ trứng vào một rổ. Loại hành vi này được khuyến khích trong văn hóa Trung Quốc và ở các nơi thế hệ con cháu sẽ ưu tiên mua nhà, mua đất. Sự điên cuồng trong cầu của bất động sản đã thúc đẩy thị trường này bùng nổ, kéo dài nhiều thập kỷ.
3. Sự điên cuồng của bóng bóng nhà đất tại trung quốc và mô hình Ponzi
Các nhà phát triển bất động sản nhận thấy lòng tham này là cơ hội để mở rộng nhanh hơn. Đây là lúc mô hình bán trước Pre-sale phát huy tác dụng. Điều này được hiểu là khi có một dự án mới, chưa cần xây xong thì đã có người mua.
Cụ thể, người mua đặt cọc để bắt đầu trả các khoản thế chấp cho những căn nhà chưa hoàn thiện, thậm chí chưa được xây dựng. Bất cứ ai tỉnh táo sẽ biết rằng: không nên làm những điều tương tự.
Nhưng trong sự điên cuồng của bong bóng nhà đất, việc người dân mua trước lại trở nên hợp lý. Những người mua nhà tiềm năng cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Họ cho rằng thời điểm công trình hoàn thành thì giá sẽ tăng lên đáng kể.
Để mua bất động sản với giá thấp hơn, người mua nhà sẽ phải chấp nhận rủi ro khi mua trong đợt Pre-sale. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, 34,5 % thu nhập của các nhà phát triển bất động sản đến từ việc Presale, các nhà phát triển bất động sản sau đó sẽ lấy thu nhập từ các đợt Pre-sale và sử dụng nó để bán nhiều căn Pre-sale hơn nữa. Cũng giống như mô hình Mô hình Ponzi Scheme, mô hình này hoạt động cực kỳ hiệu quả trong thị trường, giá nhà tăng liên tục.
Tuy nhiên, thời điểm mà người mua trở nên hoài nghi, toàn bộ mô hình Presale sẽ sụp đổ. Các nhà phát triển bất động sản thường đưa ra một khung thời gian chi tiết, dự kiến công trình sẽ được hoàn thành và khi các chủ đầu tư bắt đầu không giao nhà đúng tiến độ, người mua nhà trở nên mất niềm tin.
Bởi vì các nhà phát triển bất động sản thường chỉ sử dụng tiền từ đợt bán trước để bán nhiều đợt presale hon, họ thực sự không có tiền để mà xây nhà. Trước đây họ chỉ đơn giản là sử dụng tiền của đợt Pre-sale mới hơn để tài trợ cho việc xây dựng công trình của đợt Pre-sale cũ. Điều này tương tự như một chương trình Ponzi Scheme. Trong đó các nhà quản lý quỹ sử dụng các khoản đầu tư mới để trả nợ cho các khoản đầu tư trước đó.
Một chương trình Ponzi chỉ hoạt động khi có thêm nhà tài trợ mới hoặc nhà tài trợ có thể liên tục thu hút những nguồn vốn mới. Một khi chương trình Ponzi không thể thu hút thêm các nhà đầu tư mới, các nhà đầu tư cũng không thể nhận về tiền nữa.
Điều này tương tự như những gì đã xảy ra với thị trường nhà ở của Trung Quốc hiện tại. Người mua nhà mới đã trả tiền cho những ngôi nhà Presale, nhưng chủ đầu tư thì không có tiền để xây dựng.
Ngay cả trước khi việc xảy ra tẩy chay, các nhà phát triển bất động sản đã thất bại trong việc giao nhà pre-sale. Theo Công ty Dịch vụ tài chính Nhật Bản, Nomura Holding: chỉ 60 % nhà Presale từ năm 2013 đến năm 2020 thực sự được xây dựng. Bất chấp những dấu hiệu rõ ràng của một kế hoạch Ponzi bong bóng vẫn tiếp tục phát triển cho đến gần đây.
Vào cuối tháng 6/2022, một bản kiến nghị trên mạng xã hội đã được 900 người mua khi tên đơn kiện liên quan tới Evergrande – công ty phát triển bất động sản lớn nhất vào thời điểm đó. Theo fortune china 500, Evergrande đang thu về 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương 74 tỷ đô la doanh thu hàng năm. Đơn kiến nghị là yêu cầu khẩn thiết chính quyền địa phương của những người mua nhà Pre-sale nếu Evergrande không tiếp tục xây dựng trong vòng ba tháng, người mua nhà đề nghị ngừng thanh toán các khoản thế chấp.
Vào thời điểm đó, đơn kiện dường như là vết muỗi đốt inox đối với các đại gia sở hữu khối tài sản khổng lồ. Evergrande không biết kể từ thời điểm đó, phong trào tiếp tục phát triển đến 301 dự án ở 91 thành phố.
Cuộc tẩy chay bắt đầu ở tỉnh Hà Nam trước khi lan rộng sang Hồ Nam, Hồ Bắc, Thiểm Tây, Hà Bắc và một số tỉnh khác. Mặc dù chưa hết ba tháng nhưng các ngân hàng đã thông báo về việc dừng thanh toán các khoản thế chấp.
BloomBerg đánh giá động thái quyết định dừng thanh toán các khoản vay làm trầm trọng hơn của khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc và gây rủi ro nợ xấu với các tổ chức tín dụng. Điều này cũng cho thấy rõ hơn cơn bão với thị trường nhà đất Trung Quốc ảnh hưởng đến tầng lớp trung lưu và đe dọa sự ổn định xã hội như thế nào. Các ngân hàng Trung Quốc đã phải vật lộn với những thách thức từ sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư thì nay lại phải tiếp tục chuẩn bị với khả năng vỡ nợ từ những người mua nhà.
4. Tại sao có mối quan hệ toàn cầu hay quan tâm trên toàn cầu?
Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới với các liên kết thương mại sâu rộng trong thị trường tài chính toàn cầu. Các nhà phân tích nhận định rằng, cú sốc sẽ vượt xa biên giới của nước này nếu cuộc khủng hoảng tài sản lan tới hệ thống tài chính của Trung Quốc. Trong một ghi chú vào ngày 18/7, tổ chức xếp hạng tín nhiệm FITCH RATINGS cho biết nếu các vụ vỡ nợ leo thang có thể có những tác động kinh tế và xã hội rộng rãi và nghiêm trọng.
5. Chuyên gia nhận định: Bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với Trung Quốc
Về câu chuyện này dưới góc nhìn của Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn của chúng tôi nhận định:
Bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với Trung Quốc. Đây được coi là 1 phần động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế lớn nhất kể từ khi Chủ tịch Tập Cân Bình lên nắm quyền cách đây gần một thập kỷ. Sự bùng nổ về giá BĐS khiến cho hoạt động đầu cơ bành trướng và thị trường chỉ toàn là những người dân thích đi buôn, mua đi bán lại một cách nhanh chóng.
Hệ lụy khó tránh là những người dân thuần túy, không đủ nhà để ở, thậm chí là không có nhà để mà mua. Theo đó Trung Quốc buộc phải giải quyết Quả bóng bất động sản đang phình to và xoa dịu sự bất bình đẳng. Tuy nhiên, bằng cách nào đó, sự can thiệp của Chính phủ Trung Quốc đã giúp thiết lập lại trật tự thị trường bất động sản nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro khiến hệ thống tài chính chao đảo.
Xem FULL video nhận định của chuyên gia:
Bất động sản Việt Nam và Bất động sản Trung Quốc có rất nhiều nét tương đồng với nhau và nhìn chung BĐS tại Việt Nam khả năng cao sẽ không đi theo quỹ đạo chung của thế giới mà cũng sẽ đi theo con đường của Trung Quốc nhưng ở tốc độ chậm hơn. BĐS Việt hiện nay đang đi sau Trung Quốc 10-20 năm, thập chí là 50 năm tùy từng khu vực.
Đất Trung Quốc tăng như nào thì đất Việt Nam cũng sẽ tăng như thế. Bản chất bất động sản tăng thì kinh tế mới phát triển được và ngược lại, kinh tế phát triển đương nhiên Bất động sản cũng sẽ tăng theo. Đấy chính là đặc thù của các nước xã hội chủ nghĩa (bao gồm Việt Nam và Trung Quốc). Đất tăng giá thì mới hút tiền và vàng nằm trong dân được, còn nếu đất giảm giá thì dân giữ vàng hoặc ngoại tệ hoặc đầu tư mua BĐS ở nước ngoài thì còn nguy hiểm hơn.
Vị thế kinh tế của một đất nước có thể được theo dõi, kiểm soát và điều chỉnh bởi những chính sách kinh tế hợp lý. Các chính sách tiền tệ và tài khóa của quốc gia là 2 biện pháp, có thể giúp đem lại sự ổn định và phát triển thuận lợi.
Tuy nhiên, về cách sử dụng 2 công cụ này nhằm kiểm soát thị trường BĐS của 2 nước lại có những nét khác nhau rõ rệ. Chính sách xử lý các vấn đề liên quan đến BĐS của Trung Quốc có phần tương đối khắt khe nên rủi ro họ gặp phải là khá lớn.
Cụ thể, để kiểm soát thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành chính sách hạn chế tín dụng đổ vào BĐS với ba lần ranh đỏ bao gồm: tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản không gồm những khoản ứng trước của khách hàng tối đa 70 %, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100 % và tỷ lệ thanh toán tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải lớn hơn một. Nếu vượt qua cả ba lần ranh đỏ này, Chủ đầu tư không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng hay phát hành trái phiếu.
Nền kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt từ các chính sách có phần hơi quá đà này. Cho nên cuối tháng tư vừa qua, nước này buộc phải nới lỏng chính sách cho phép các doanh nghiệp bất động sản vừa phát hành trái phiếu trở lại để thúc đẩy tâm lý thị trường.
Cú trượt của thị trường bất động sản ở Trung Quốc đã khiến nhiều người lo lắng về hậu quả có thể xảy ra với những biện pháp thắt chặt vòng với mức độ vào bất động sản của chúng ta. Tuy nhiên, chúng ta không nên nhìn vào những hậu quả siết tín dụng bất động sản ở Trung Quốc để lo lắng cho tình hình hiện tại và tương lai của chúng ta.
Chính sách siết bất động sản của Trung Quốc cũng có nhiều điểm tương đồng với chúng ta nhưng không hoàn toàn giống nhau. Ở Trung Quốc, việc siết tín dụng bất động sản quá khắt khe với 3 lần ranh đỏ đã gây ra các hệ lụy không mong muốn cho nền kinh tế.
Còn đối với Việt Nam dùng từ “Siết” là chưa hoàn toàn chính xác mà phải dùng từ “kiểm soát cẩn trọng” với dòng vốn tín dụng đồ về bất động sản. Tiến sĩ Võ Trí Thành trong một bài báo siết tín dụng cũng cùng quan điểm cho rằng: bài học từ Trung Quốc, siết tín dụng bất động sản là một giải pháp để thanh lọc thị trường, thúc đẩy sự phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Theo đó, bên cạnh tiềm lực về nguồn lực tài chính lớn, những nhà đầu tư cần phải có tư duy hiểu về Vĩ mô, có chiến lược phát triển lâu dài, bền vững mới có cơ hội tồn tại trên thị trường.
Những chủ đầu tư phụ thuộc vào nguồn vốn vay và không có kế hoạch phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, việc siết tín dụng BĐS có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp cho người mua nhà có nhu cầu ở thực có cơ hội sở hữu nhà nhiều hơn.
Bên cạnh các chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ của chính phủ ban hành, ta còn phải xét 1 trong các yếu tố khác giúp nhà nước hạn chế được sự lũng đoạn của thị trường Bất động sản: Đó là Pháp lý liên quan đến thị trường BĐS. Chúng ta có Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013. Và nhiều khả năng sẽ có nhiều các quy định mới liên quan đến đất đai vào năm 2023 hướng tới một thị trường ổn định, minh bạch phát triển và phải hạn chế tối đa lợi ích nhóm. Chính vì vậy, Việc tốt nhất mà các nhà đầu tư trên thị trường nên làm là chờ đợi các động thái tiếp theo từ chính phủ.
Và hãy luôn nhớ rằng, Để thành công trong bất động sản có ba huyệt tử:
– Am hiểu thị trường: Đủ tư duy, kiến thức đầu tư, lựa chọn các trường phái
– Giỏi về tài chính:
– Thành thạo trong thực thi: có chiến lược rõ ràng, quy trình chặt chẽ.
Thông thường trên 90 % các nhà đầu tư thường chỉ am hiểu về thực thi là nhiều. Họ chỉ nghĩ tới chuyện mua bán bán mua, các kỹ năng, các kỹ thuật bán và mua và điên cuồng trong mua bán, trong khi họ không hiểu vĩ mô mới là yếu tố quan trọng nhất, và thủy thủ mà bơi ngược dòng thì vẫn chết đuối như thường. Đây cũng là những câu chuyện chia sẻ của không ít các học viên khi tìm đến các chương trình đào tạo tại Rich Nguyen Academy của chúng tôi để hiểu hơn về vĩ mô, giỏi về tài chính và thành thạo hơn nữa trong các kỹ thuật về thực thi.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
