Sau nhiều năm tăng nóng, ngành bất động sản đang đối mặt với thử thách mới khi Chính phủ đã có động thái mạnh tay để xì bớt bong bóng đang lớn dần nhằm đưa thị trường đi vào quỹ đạo tăng trưởng bền vững hơn. Đó là hàng loạt sự kiện lớn xảy ra với thị trường bất động sản trong đầu năm 2022. Bắt đầu từ sự kiện ông Trịnh Văn Quyết, cựu Chủ tịch Tập đoàn FLC bị điều tra về hành vi thao túng giá cổ phiếu và bán chui trị giá hàng ngàn tỉ đồng. FLC là tập đoàn đầu tư BĐS có tiếng với nhiều dự án resort, căn hộ cùng các mảng xây dựng và đầu tư tài chính.
Bên cạnh đó là kênh trú ẩn giúp giảm thiểu rủi ro khi tỷ lệ lạm phát tăng cao nhưng những đợt lạm phát lớn cũng có thể kìm hãm kinh tế tăng trưởng và làm giảm nhu cầu thuê hay mua bất động sản. Giá không giảm sâu, tuy nhiên thanh khoản đóng băng diễn ra ở hầu hết mọi phân khúc khiến thị trường rơi vào tình trạng ngủ đông nhiều tháng qua.
Vậy, thị trường nào bị cuốn theo vòng xoáy kém thanh khoản và giảm giá trên diện rộng? Nhà đầu tư hoang mang cần phải làm gì? Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng bàn luận về câu chuyện: Bất động sản ‘xịt hơi’ cả giá và thanh khoản?
1. Đất nền đóng băng sau sốt nóng
Thanh khoản bất động sản với một số loại hình bị sụt giảm trầm trọng là tình trạng chung được ghi nhận thời gian gần đây. Tại nhiều tỉnh thành từng xảy ra sốt giá đất, ghi nhận nhiều nguồn thống kê cho thấy gần đây thị trường đang rơi vào trầm lắng.
Trước đây, đã có những thời điểm, nhiều môi giới trên thị trường quảng cáo rằng, sau đại dịch Covid-19 tình hình sản xuất phục hồi nên Khu công nghiệp sôi động, dẫn đến nhu cầu sẽ cao và thanh khoản tốt. Đất đai quanh các khu công nghiệp lúc đó đều được giao bán với những lời mời gọi như mua là “bao lời”. Đúng là trong thời điểm năm 2020 – 2021, rất nhiều tài sản có giá tăng rất tốt. “Vì nghĩ giá còn tăng thêm mà đầu tư bằng “tiền thịt” nên rất nhiều nhà đầu tư không chốt. Tuy nhiên, bây giờ khi cần tiền và rao bán, mặc dù giá rẻ hơn năm 2021 nhưng không ai thèm hỏi mua”.
Trên thực tế, thị trường đất nền tại nhiều khu vực trong những tháng qua gần như đang trong tình trạng “đóng băng” giao dịch, đặc biệt là những nơi từng giao dịch sôi động thời điểm 2020 – 2021. Giá chưa giảm sâu nhưng hầu như không hề có giao dịch khiến những người bị kẹt hàng đang đứng ngồi không yên, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.
2. Nghịch lý thị trường bất động sản “ít giao dịch nhưng giá tăng” vẫn tiếp diễn
Không chỉ đất đồi, đất ruộng mà các dự án do doanh nghiệp đầu tư cũng rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Theo báo cáo quý II của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư có tăng hơn so với cuối 2021. Trên thị trường hiện nay, tại khu vực trung tâm đô thị, hầu như không có một dự án nhà ở thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Nhiều chuyên gia cũng cho hay, nguồn cung căn hộ những tháng đầu năm đến nay vẫn rất thấp. Ước tính, tại Hà Nội có khoảng 8.000 căn, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 16.000 căn nhưng chủ yếu là căn hộ cao cấp; còn căn hộ bình dân càng ngày càng “biến mất”. Thậm chí, từ nhiều năm nay, tại những thành phố lớn còn không có nguồn cung.
Giá bán không giảm nhiều, tuy nhiên tính thanh khoản rất yếu, ngoại trừ những dự án được đầu tư đồng bộ hạ tầng và triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín, có mức giá vừa với thu nhập của đại đa số người dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Còn với lướt sóng, đầu cơ, hiện nay, dòng tiền vẫn có phần “thờ ơ”.
Xem Full Bình luận điểm tin tại đây:
3. Chuyên gia nhận định: Việc siết chặt nguồn vốn vào BĐS đã làm cho thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”
Về câu chuyện này, dưới góc nhìn của Rich Nguyen và các chuyên gia cố vấn của chúng tôi nhận định, phân tích như sau:
Sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất đầu vào và các ngân hàng thương mại liên tục tăng lãi suất huy động nên dòng tiền đang có xu hướng chảy vào kênh ngân hàng thay vì đầu tư vào những kênh khác. Khi thị trường chứng khoán, bất động sản có dấu hiệu trầm lắng, xu hướng của đa số người dân là gửi tiết kiệm ngân hàng nên thanh khoản và giá BĐS khó có khả năng tăng trong ngắn hạn.
Thời gian gần đây, thị trường đóng băng do dòng vốn cho BĐS bị chững lại, sau hàng loạt động thái của các ngân hàng và cơ quan quản lý liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp. Việc siết chặt nguồn vốn vào bất động sản đã làm cho thị trường bị rơi vào trạng thái “đóng băng”. Chỉ khi những chính sách vĩ mô tài khóa và tiền tệ được cải thiện, đồng thời vấn đề pháp lý được giải quyết, thị trường bất động sản mới có dấu hiệu tích cực hơn.
Thời gian trước đây, đã có những thời điểm, giá bất động sản tăng liên tục và cấu trúc thị trường phân bổ mạnh vào những sản phẩm, loại hình đầu cơ có giá cao, dòng tiền cũng chảy vào đầu cơ nhiều hơn để phục vụ nhu cầu thực. Do đó, khi có vấn đề về dòng vốn, thị trường tự khắc sẽ có phản ứng. Giá không giảm nhưng thanh khoản èo uột đã chứng minh cho điều đó. Và thậm chí, từ giờ đến cuối năm. giá nhà đất còn chịu áp lực tăng bởi lạm phát, chi phí tăng, nguồn cung thấp và nhu cầu nhà ở cao. Nghịch lý thanh khoản thấp tuy nhiên giá vẫn neo cao, thậm chí vẫn tăng là bởi thế.
Hiện tại, khi dịch bệnh Covid-19 đã qua, nguồn vốn tập trung vào sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản đang mất thanh khoản là điều đương nhiên. Không chỉ vậy, thị trường chứng khoán và coin thậm chí còn tệ hơn, khiến rất nhiều chủ doanh nghiệp bị âm vốn sau thời gian “lãi ảo trên giấy”.
Khi thị trường đang “Uptrend”, có nghĩa là toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng và ai cũng thắng lợi. Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn “thủy triều rút”, chỉ những nhà đầu tư có tài chính bền vững, thu nhập tốt và ổn định từ làm thuê, sản xuất kinh doanh, đầu tư phần lớn từ “tiền nhàn rỗi”, kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính (nếu có) trong khả năng cho phép, sở hữu những tài sản có tính thanh khoản tốt mới có thể bình yên đi qua mùa giông bão để hái quả ngọt sau nay.
Tuy nhiên, về lâu dài, thị trường BĐS còn được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng và đầu tư công với gói hỗ trợ kinh tế tới gần 350.000 tỷ đồng, trong đó gần 114.000 tỉ đồng tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Hạ tầng phát triển sẽ tạo cơ hội cho những bất động sản liên quan phát triển. Sau dịch bệnh hoặc thậm chí cho tới nay, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang được dự báo là sẽ tăng trưởng ổn định và bền vững khi nguồn vốn đầu tư được quản lý chặt chẽ, có trọng tâm. Trên thực tế,sau hơn 2 năm dịch bệnh, lãi suất đã ổn định và kinh tế bắt đầu phục hồi tốt.
Thị trường dù trầm lắng trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn đang phát triển tốt, kiểm soát bong bóng bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định luật pháp để thị trường có thêm nhiều nguồn cung và tạo áp lực khiến chủ đầu tư điều tiết lại giá. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải hỗ trợ mở rộng nguồn cung để bong bóng BĐS và lạm phát không xảy ra. Nếu có những nền tảng này, thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Và Hãy luôn nhớ rằng: KHI GIỮ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỦ LÂU, VẺ ĐẸP CỦA BẤT ĐỘNG SẢN MỚI ĐƯỢC PHÔ DIỄN
Trong ngắn hạn thị trường có thể có tin tốt có thể có tin xấu nhưng về dài hạn thì luôn luôn là tin tốt. Chính vì vậy trong ngắn hạn thị trường có thể tăng giá, bứt phá nhưng có thể cũng là trầm lắng. Tuy nhiên, về dài hạn thì luôn luôn là tăng trưởng, giá tiếp tục lên do kinh tế vẫn phát triển. Muốn đạt được mức giá tốt thì nó cần thời gian đủ dài và thời điểm phù hợp. Đó là nguyên lý của kinh tế và nguyên lý của chu kỳ bất động sản.
Quan điểm của bạn thì sao? Liệu thị trường BĐS trong thời gian sắp tới sẽ như thế nào?
—
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
