Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt quan trọng vì nó chiếm một phần lớn giá trị trong tổng tài sản của các chủ thể kinh tế. Hiện nay, vấn đề tỷ giá chịu sự ảnh hưởng từ hai yếu tố là đồng VND mất giá so với đồng USD và tăng giá so với những đồng tiền khác. Tuy nhiên, để có thể ghìm tỷ giá “đô – đồng” thì xu hướng tất yếu chính là tăng lãi suất.
Tỷ giá biến động thường kéo theo sự dịch chuyển của xu hướng dòng tiền, ảnh hưởng lớn đến các lĩnh vực kinh tế. Riêng với lĩnh vực bất động sản, khía cạnh nào sẽ bị ảnh hưởng trước sự biến động lớn về tỷ giá như vậy? Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng trao đổi với nhau về câu chuyện: Tỷ giá biến động có ảnh hưởng đến thị trường nhà đất?
1. Biến động tỷ giá tác động nhiều chiều đến hoạt động thương mại, xuất nhập khẩu và giá bất động sản
Biến động tỷ giá từ đầu năm đến nay ngoài có tác động nhiều chiều đến hoạt động thương mại, xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp cũng ảnh hưởng đến giá BĐS không kém. Đặc biệt, giá đồng USD tăng khiến doanh nghiệp phải nhập khẩu nhiều nguyên phụ liệu để phục vụ sản xuất bị bội chi về phí nhập khẩu, phí vận tải và phải gánh khoản chênh lệch tỷ giá lớn. Do vậy, nền tinh tế Việt cũng đang phải tìm cách xoay xở trong thực tế trên.
Theo chuyên gia, tính đến nay, đồng VND đã mất giá khoảng 3,6%. Nếu FED vẫn tiếp tục tăng lãi suất trong quý 4 và duy trì đến đầu quý 2 năm sau thì áp lực với đồng VND vẫn là khá lớn.
Đồng USD trong nước và quốc tế đều duy trì ở mức cao, mặt bằng lãi suất huy động của ngân hàng tiếp tục được nâng thêm. Trong bối cảnh FED tăng lãi suất để ghìm cương lạm phát, khiến áp lực đến điều hành chính sách tiền tệ của Việt Nam là hiện hữu.
Tỷ giá VND/ ngoại tệ là một “huyệt” quan trọng với nền kinh tế trong cơ chế thị trường, nên việc “bấm” vào “huyệt” này cần phải hết sức thận trọng. Sự cẩn trọng càng được quan tâm hơn khi tỷ giá biến động theo những chiều hướng ngược nhau.
Chiều hướng khác nhau thứ nhất là do tỷ giá tăng/giảm có tác động tích cực và hiệu ứng phụ ngược chiều. Vì lẽ đó, chẳng có quốc gia nào chỉ có tăng hoặc giảm tỷ giá 1 chiều mà “bấm” vào “huyệt” tỷ giá, cần phải phụ thuộc vào việc chọn mục tiêu nào là chủ yếu, nhất là cặp chỉ tiêu tăng trưởng, ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát. Cả 2 mục tiêu này với Việt Nam hiện nay đều quan trọng.
Đối với tăng trưởng kinh tế, sau năm 2020 và 2021, tốc độ tăng thấp xuống bằng dưới 1 nửa so với mấy năm trước (vì đại dịch Covid-19 xuất hiện năm 2020, bùng phát năm 2021) với mục tiêu tăng bình quân năm 2021 – 2025 là 6,5 – 7%/năm, thì hồi phục tăng trưởng có tầm quan trọng hàng đầu.
Mặc dù tăng trưởng kinh tế năm 2022 được dự báo sẽ tăng hơn 7%, thậm chí có thể cán mốc 7,5%, vượt mục tiêu đã đề ra và thuộc loại cao hàng đầu ở châu Á, cũng như trên thế giới. Tuy nhiên, không phải tăng nóng vì được so sánh trên số gốc thấp của năm 2021 nên vẫn phải ưu tiên cho tăng trưởng. Theo đó, có thể tăng tỷ giá để khuyến khích xuất khẩu và góp phần đạt xuất siêu cao hơn. Đây cũng là năm thứ 7 liên tiếp xuất siêu, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng nền kinh tế.
Đối với ổn định kinh tế vĩ mô, sức ép với lạm phát không còn lớn như dự báo trước đây. Thực tế, CPI bình quân 8 tháng năm 2022 so với cùng kỳ năm 2021 còn ở mức thấp (2,58%), dự báo cả năm không vượt quá mục tiêu khoảng 4%, có nghĩa là lạm phát được kiểm soát theo mục tiêu và đây sẽ là năm thứ 7 có thể thực hiện được.
Về tiền tệ, lạm phát cơ bản còn thấp hơn CPI và định hướng tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức cao hơn so với tốc độ tăng trong 2 năm trước, sau 8 tháng mới đạt gần 10,5%, cách không đáng kể so với định hướng 14%. Yếu tố tổng quát là tiêu dùng cuối cùng mặc dù tăng cao, nhưng chủ yếu là vì so với mức thấp đã bị “bào mòn” qua dịch Covid-19, tính tự túc, tự cấp và tiết kiệm, thậm chí “thắt lưng buộc bụng” vẫn còn tồn tại ở nhiều vùng, nhiều đối tượng, nhiều ngành nghề…
Chiều hướng ngược nhau thứ 2 thể hiện ở chỗ, tỷ giá VND/USD chịu sức ép tăng còn tỷ giá VND/ nhiều ngoại tệ khác lại khác vì tỷ giá những ngoại tệ khác/USD cũng tăng tùy theo từng quốc gia. Không ít những quốc gia này cũng là thị trường xuất nhập khẩu lớn của Việt Nam. Nếu tốc độ tăng tỷ giá VND/USD cao hơn so với tốc độ tăng tỷ giá ngoại tệ khác/USD, thì với những thị trường này, xuất khẩu của Việt Nam sẽ có lợi còn nhập khẩu sẽ bất lợi. Tuy nhiên, nếu tốc độ tăng tỷ giá VND/USD thấp hơn so với tốc độ tăng tỷ giá ngoại tệ khác/USD, xuất khẩu sẽ bất lợi còn nhập khẩu có lợi. Do đó, việc điều chỉnh tỷ giá VND/USD cần phải có sự so sánh với tốc độ tăng của tỷ giá những ngoại tệ khác/USD, để tránh chiều hướng ngược nhau thứ hai này.
Biến động tỷ giá VND/USD từ đầu năm tới nay có 2 điểm đáng lưu ý. Nếu tính bình quân 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm 2021 mới tăng 0,37%, đây là tốc độ tăng thấp sau 3 năm. Tuy nhiên, nếu tháng 8/2022 so với tháng 8/2021 thì tăng 2,41%; so với tháng 12/2021 là tăng 2,32%.
Trong khi đó, CPI của Mỹ sau một năm đã tăng cao nhất trong vòng mấy chục năm và vượt xa so với định hướng ban đầu (2%); CPI của nhiều quốc gia cũng trong tình hình tương tự. Trong thời gian qua, những nước này đã giảm giá khá mạnh đồng nội tệ/USD. Chỉ số USD Index so với 6 đồng tiền chủ yếu khác tăng khá cao so với mấy năm trước (từ dưới 90 điểm đến trên dưới 110 điểm hiện nay).
Tỷ giá VND/USD có 1 số điểm đáng quan tâm: chênh lệch giữa tỷ giá sức mua tương đương cùng tỷ giá hối đoái của Việt Nam cao so với nhiều quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam; sau khi điều chỉnh giá nội tệ/USD, giá nội tệ của nhiều quốc gia đã giảm mạnh hơn nhiều so với mức giảm của VND/USD.
Theo đó, có thể tăng tỷ giá VND/USD để khuyến khích xuất khẩu và giữ xuất siêu cả năm ở mức 8 – 10 tỷ USD, góp phần tăng trưởng GDP lên mức cao hơn. Do đó, tốc độ tăng giá USD cả năm ở mức 4% được coi là hợp lý, tương ứng với dự kiến lãi suất của Mỹ khoảng 4% trong năm 2022.
Tỷ giá biến động thường kéo theo sự dịch chuyển của xu hướng dòng tiền, ảnh hưởng lớn đến các lĩnh vực kinh tế. Còn với bất động sản, khía cạnh nào sẽ chịu ảnh hưởng bởi sự biến động khá lớn về tỷ giá như vậy?
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Biến động tỷ giá ảnh hưởng đến xu hướng của dòng tiền
Dưới góc nhìn của Rich Nguyen cùng các vị chuyên gia cố vấn của chúng tôi nhận định: Bất động sản là loại tài sản đặc biệt quan trọng vì nó chiếm phần lớn giá trị trong tổng tài sản của các chủ thể kinh tế. Biến động giá bất động sản có thể tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô qua nhiều con đường. Các ngân hàng trung ương nói chung và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nói riêng vẫn luôn theo dõi sát diễn biến giá bất động sản và chuẩn bị những công cụ cần thiết để đối phó với tác động tiêu cực từ biến động giá BĐS đến hoạt động và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Trước khi tìm hiểu những ảnh hưởng khi xảy ra biến động tỷ giá với thị trường nhà đất, các bạn cần hiểu:
Tỷ giá là mức giá ở 1 thời điểm đồng tiền của 1 quốc gia hay khu vực có thể được chuyển sang đồng tiền của quốc gia hoặc khu vực khác. Được tính bằng số đơn vị nội tệ trên 1 đơn vị ngoại tệ. Khi giá trị đồng tiền tại thời điểm bị giảm có nghĩa là đồng nội tệ lên giá và ngoại tệ giảm giá. Trái lại, nếu tăng thì đồng nội tệ sẽ giảm còn ngoại tệ sẽ lên giá. Hiện nay, tỷ giá được niêm yết theo thị trường giao dịch, tức là đồng tiền yết giá đứng trước còn đồng tiền định giá đứng sau. Tỷ giá thường được chia ra dựa trên các tiêu thức: nghiệp vụ giao dịch, thị trường yết giá, kỳ hạn và mối quan hệ giữa các đồng tiền.
Tùy theo nhu cầu mà người ta sẽ quan tâm đến 1 khía cạnh nào đó của tỷ giá ngoại tệ. Hiện nay, có 2 cách xác định tỷ giá ngoại tệ là dựa trên cơ sở so sánh cân bằng sức mua và hàm lượng vàng giữa 2 đồng tiền.
Tỷ giá ngoại tệ biến động tùy vào sự tác động của những yếu tố trên thị trường ngoại hối. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của tỷ giá ngoại tệ là mức chênh lệch lạm phát giữa quốc gia này với quốc gia kia, mức độ biến động lên xuống trong thu nhập quốc dân của hai nước và mức độ chênh lệch lãi suất vay, tiết kiệm giữa hai nước. Sự can thiệp của chính sách tỷ giá của từng quốc gia trên các phương diện như thương mại quốc tế, đầu tư trực tiếp và những chính sách tác động trực tiếp đến thị trường hối đoái.
Nhóm ngành nào chịu ảnh hưởng từ câu chuyện tỷ giá và lãi suất?
Vấn đề này sẽ tác động tới một số nhóm ngành như:
Thứ nhất là những doanh nghiệp xuất nhập khẩu gồm nông nghiệp, thủy sản, dệt may,… Trong đó, chúng ta không chỉ quan tâm tới tỷ giá VND/USD mà phải xem cả tỷ giá của các đối thủ cạnh tranh trên thị trường như đồng Nhân dân tệ của Trung Quốc. Bởi vì đây là đối thủ cạnh tranh lớn của Việt Nam trong rất nhiều lĩnh vực. Đồng thời, cần phải bóc tách được các nhóm ngành nhập khẩu nguyên liệu từ đâu để sản xuất, cũng như xuất khẩu ra nước ngoài, lúc này mới tính được mức độ hưởng lợi hay không hưởng lợi.
Thứ hai, các doanh nghiệp đi vay bằng ngoại tệ sẽ có khoảng 3 khoản mục trong báo cáo thu nhập là đánh giá tài sản gốc ngoại tệ, chênh lệch tỷ giá chưa thực hiện và chênh lệch tỷ giá đã thực hiện. Do đó, sẽ bám theo tài sản bằng nợ gắn với đồng USD hoặc các đồng tiền khác. Nếu VND tăng giá so với những đồng tiền khác mà giả sử doanh nghiệp đi vay bằng Euro hoặc yên Nhật thì có lợi, còn đi vay bằng đồng USD thì sẽ lỗ trong báo cáo thu nhập. Hiện nay đã có một loạt doanh nghiệp đã ghi nhận lỗ không bằng tiền vì tỷ giá biến động.
Thứ ba là nhóm doanh nghiệp chứa nhiều tiền gửi. Khi lãi suất tăng, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào lượng tiền gửi trong tổng giá trị tài sản sẽ được hưởng lợi. Bên cạnh đó là doanh nghiệp bảo hiểm có thể kiếm tiền từ chênh lệch tiền gửi kể cả khi hoạt động kinh doanh chính lỗ.
Thứ tư, những doanh nghiệp kinh doanh tiền như ngân hàng sẽ chịu thiệt hại vì lãi suất huy động tăng nhưng lãi suất cho vay tăng chậm hơn bởi bị ghìm bởi các chính sách. Từ đó dẫn tới hệ số NIM – sự chênh lệch giữa ngân sách và thu nhập lãi phải trả của hệ thống ngân hàng có thể giảm nhẹ trong khoảng thời gian tới, mà NIM sẽ tác động khá nhiều tới lợi nhuận từ khối kinh doanh tiền của ngân hàng. “Nếu tăng trưởng tín dụng không phát triển mạnh được mà NIM suy giảm nhẹ hay đi ngang, tốc độ phát triển của khối ngân hàng cũng sẽ đi ngang”.
Thứ năm, các doanh nghiệp phụ thuộc vào thị trường bất động sản và chứng khoán chắc chắn sẽ bị tiêu cực bởi khối ngoại rút tiền về; hoặc khi tăng lãi suất thì trong nước cũng sẽ rút tiền về khiến dòng tiền biến mất khỏi thị trường bất động sản và chứng khoán. Trong khi các công ty chứng khoán cầm nhiều tài sản tài chính ở mục tự doanh, còn bất động sản cầm nhiều hàng tồn kho, thậm chí sử dụng vay nợ để bổ trợ cho hàng tồn kho đó.
Thứ sáu là doanh nghiệp đi vay bằng nội tệ. Việc tăng lãi suất để ghìm đà tăng giá của “USD/VND” sẽ tác động tiêu cực đến chi phí đi vay của doanh nghiệp Việt Nam. Những doanh nghiệp có yếu tố đầu ra khó khăn nhưng đầu vào tăng nhiều như bất động sản hoặc thép, vì rất nhiều tài sản dùng bằng vay nợ.
“Những phân tích này chỉ phù hợp trong ba tháng tới, còn từ năm 2023 trở đi có thể bối cảnh sẽ khác và những thông tin sẽ được cập nhật theo tình hình mới. Vì vậy, mọi đánh giá, lựa chọn và quyết định đầu tư cần phải chú trọng yếu tố “timing” là tính thời gian, thời điểm”
Còn với thị trường bất động sản, biến động tỷ giá sẽ ảnh hưởng đến xu hướng của dòng tiền
“Dòng tiền sẽ dịch chuyển khi tỷ giá biến động lớn. Với mức tăng khoảng 4% của tỷ giá từ đầu năm tới nay, rất có thể sẽ xuất hiện xu hướng dịch chuyển của dòng tiền. Đi từ dòng tiền tiết kiệm sang các tài sản khác nhưng đó không phải sự biến động quá lớn hay gây ra làn sóng.
Với biến động này, xu hướng tích trữ tài sản sẽ xuất hiện, không riêng gì với lĩnh vực bất động sản. Thay vì giữ tiền mặt, có người mua nhà đất, có người mua USD, có người mua vàng,…. Bởi vì gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động giống như hiện nay và cộng với lạm phát.”
Bên cạnh đó, kiều hối đổ về Việt Nam là bằng đồng USD nên việc tăng giá trị sẽ giúp họ có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. Bất động sản cũng là 1 loại tài sản và hàng hoá hút 1 lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 15 – 16 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam hàng năm. Chỉ riêng thị trường BĐS đã được đón nhận 20%.
Khi dòng tiền kiều hối thì người nước ngoài mua bất động sản sẽ rẻ hơn. Đồng thời, thị trường BĐS cũng sẽ được hưởng lợi. Thị trường địa ốc hiện nay đang có vô vàn sự lựa chọn, từ nhà phố đến biệt thự, biệt thự biển, chung cư…Để có lợi nhất, việc lựa chọn và mua bán cũng tùy thuộc vào từng khách hàng.
Mức giá đồng tiền tăng không chỉ tác động đến xu hướng dòng tiền mà còn gây ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của nhiều dự án bất động sản nhưng vấn đề này không đáng lo ngại. Bởi vì không tác động nhiều đến những dự án bất động sản vốn hoặc sử dụng vật liệu trong nước. Còn lại, 1 vài dự án bất động sản cao cấp thường sử dụng vật liệu đầu vào được nhập ngoại thì khi tỷ giá tăng, chi phí chắc chắn sẽ bị đội lên.
Tuy nhiên, đầu vào của dự án bất động sản cũng có thể chịu ảnh hưởng gián tiếp từ biến động mạnh của giá đồng tiền, tức là lãi vay sẽ chịu ảnh hưởng khi giá trị đồng tiền bị đẩy lên cao. Theo đó, các dự án bất động sản sẽ chịu mức lãi suất cao nếu vay vốn ngân hàng.
“Giá bất động sản khó có thể tăng trước biến động của tỷ giá vì hiện nay, thị trường chủ yếu tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho. Doanh nghiệp sẽ chỉ thêm khó khăn nếu đẩy giá bất động sản và tăng giá bán với những dự án có tính thanh khoản thấp”.
Tóm lại, những thông tin tổng hợp này hy vọng sẽ giúp bạn hiểu hơn về ảnh hưởng của biến động tỷ giá với thị trường bất động sản, từ đó có cái nhìn tổng quan hơn. Việc lựa chọn đầu tư vào lĩnh vực nào và phân khúc nào hoàn toàn là do tầm hiểu biết của bạn. Kiến thức đủ sâu thì nâng được tỷ suất đủ lớn nên hãy trở thành nhà đầu tư thông minh khi biết nắm bắt thị trường!
Và Hãy luôn nhớ rằng:
NHỮNG CƠ HỘI TỐT KHÔNG PHẢI NHÌN THẤY BẰNG MẮT MÀ BẰNG NÃO
Mua bất động sản là mua giá trị tương lai, mà tương lai lại không phải thứ bạn đang thấy ở hiện tại. Các cơ hội tốt hay xấu cần được nhìn nhận, phân tích bằng sự hiểu biết, tích luỹ hay tri thức mà bạn có chứ không phải những gì đang diễn ra trước mắt bạn ngay lúc này.
Quan điểm của bạn thì sao? Liệu thị trường BĐS trong thời gian sắp tới sẽ như thế nào?
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
