(Đầu tư chứng khoán)
Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ, làm thế nào để có lợi nhuận tốt nhất trên thị trường là vấn đề đông đảo các nhà đầu tư quan tâm?
Ông Rich Nguyen, CEO Công ty cổ phần Đầu tư Rich Invest kiêm CEO Công ty cổ phần Rich Nguyen Academy đã có trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh chủ đề này.
Mục lục
Hiện nay nhiều nhà đầu tư đang bị “kẹp hàng” khi mua đúng cơn sốt của thị trường thời điểm tháng 3-4/2022 và không thoát ra được khi sóng đứt gãy. Đối với những nhà đầu tư cá nhân mới tham gia thị trường, theo ông, họ gặp phải sai lầm gì và quản trị rủi ro thế nào?
Bất động sản là lĩnh vực TOP 1 tạo ra những tỷ phú hàng đầu trên thế giới. Cũng chính bởi sự tiềm năng của thị trường này khiến cho nhiều nhà đầu tư mới tham gia và may mắn kiếm được tiền từ một vài thương vụ, lại lầm tưởng rằng đó là tài năng. Rất ít người được học tập và đào tạo bài bản, nên họ không hiểu rằng, bất động sản là ngành mang tính chu kỳ, vì thế khi nước nổi thì bèo nổi.
Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015 – 2019 và 2020 – 2021 phát triển mạnh nhờ nền kinh tế Việt Nam phát triển tốt. Khi nền kinh tế đi lên thì bất động sản cũng đi lên. Thông thường, nền kinh tế đi lên hay xuống thường được phản ánh trước nửa năm đối với thị trường chứng khoán và sau nửa năm đối với thị trường bất động sản.
Những nhà đầu tư mới thường mắc sai lầm: Trong cơn hưng phấn, người ta sẵn sàng mua bất cứ thứ gì miễn là có sổ đỏ. Trong giai đoạn đó, khi có lãi người ta lại cho rằng đây là một thành tích, nhưng thực tế, đây chỉ là may mắn và khi “thủy triều rút”, chúng ta mới biết phân khúc nào mới là những phân khúc giữ được xu hướng, giữ được sự bền vững. Cũng chính lúc này mới lộ ra được sự khác biệt giữa những nhà đầu tư chuyên nghiệp và các nhà đầu tư tay mơ. Thực tế, đi đầu tư phải có nghề, phải có kiến thức, không thể dựa vào may mắn.
Nhà đầu tư tham gia thị trường rất dễ mắc phải 20 sai lầm trong đầu tư, nhưng tất cả xuất phát từ việc không được đào tạo bài bản, dẫn đến việc vấp phải những sai lầm từ kinh nghiệm của người đi trước.
Tóm lại, tôi có thể đúc rút ngắn gọn ba sai lầm mà nhà đầu tư cá nhân thường gặp phải như sau: Thứ nhất, may mắn lại nghĩ mình tài năng, tham gia đầu tư mà không có kiến thức, không học. Thứ hai, đầu tư không có đội nhóm giỏi. Người ta vẫn thường nói muốn đi nhanh hãy đi một mình, muốn đi xa hãy đi cùng đồng đội giỏi. Thứ ba là học sai thầy (đào tạo lĩnh vực này có ba kiểu: thầy dạy lý thuyết suông, thầy dạy chiến thuật và thầy dạy chiến lược).
Ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư để tránh sai lầm?
Tôi cho rằng, nên theo thầy chiến lược, bởi bao giờ cũng là vĩ mô trước vi mô sau, chiến lược trước chiến thuật sau. Thầy chiến lược am hiểu vĩ mô nên có thể dự báo được nhịp độ thị trường lên hay xuống, nói cách khác, có thể dự báo được tương lai thông qua các chỉ số. Họ có thể giỏi về tài chính, am hiểu về tài chính trong đầu tư, kinh doanh để tạo ra tiền và lợi nhuận. Biết lấy nguồn ở đâu, dùng nguồn như thế nào, phân bổ nguồn ra sao, dùng chiến lược khôn ngoan nào để nhân bội tài sản.
Nhóm thầy chiến thuật đa phần đi lên từ các môi giới, nên họ thường thiên về các kỹ năng mua bán, nhưng lại không có tầm nhìn trung và dài hạn và thường bị mắc kẹt ở các thị trường thay đổi hay có những điều chỉnh.
Khi nói về việc đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thì đầu tiên bạn phải định vị được 6 yếu tố quan trọng theo quy trình: thời điểm nào, thị trường nào, loại hình nào, phân khúc nào, vị trí nào rồi mới đến tài sản nào?
Trong 6 yếu tố này thì 5 yếu tố đã liên quan đến vĩ mô và tài chính phản ánh tư duy, tầm nhìn, khả năng bóc tách của nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Khi đến bước cuối cùng là tài sản nào thì nó mới liên quan đến các kỹ thuật mua, kỹ thuật bán, điều tra, định giá, phân lô, bán hàng marketing…
Bạn phải hiểu được rằng: Sự lựa chọn quan trọng hơn nỗ lực. Nếu lựa chọn tốt sẽ cho lợi nhuận tốt.
Để tối ưu hóa lợi nhuận trong bất động sản phải thế nào, thưa ông?
Để tối ưu hóa lợi nhuận trong bất động sản có 6 tiêu chí phải đạt:
Đầu tiên là mua rẻ với 5 yếu tố (bối cảnh, thời điểm, phân khúc, tài sản, chủ nhà và kỹ năng đàm phán).
Thứ hai là thay đổi giá trị của tài sản. Khi nói về thay đổi giá trị của tài sản, tức là thay đổi 2 yếu tố: thay đổi giá trị bên trong và thay đổi giá trị bên ngoài. Thay đổi giá trị bên trong là thay đổi pháp lý tài sản. Tiếp đến, thay đổi giá trị bên ngoài là thay đổi về cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, thiết kế phối cảnh để tối ưu được giá trị của đất. Bán đất không phải chỉ đơn giản là bán một lô đất mà còn phải bán một giá trị sống, một giấc mơ nhà ở.
Thứ ba là khai thác. Cần phải am hiểu về các mô hình khai thác, lựa chọn mô hình phù hợp với nguồn lực của mỗi người. Để học về khai thác ít nhất phải mất ba ngày.
Thứ tư, thị trường tăng giá. Điều này phụ thuộc vào thị trường nhưng có thể dự báo nó thông qua các báo cáo nghiên cứu thị trường. Yếu tố này đòi hỏi nhà đầu tư phải chuyên nghiệp phân tích và dự báo chính xác được khả năng tăng trưởng của thị trường thông qua các chỉ số. Và nếu như các nhà khí tượng có thể dự báo được chính xác được thời tiết, thì các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng có thể dự báo được chính xác thị trường. Còn các nhà đầu tư tay mơ, họ chỉ biết làm 3 việc: “Mua, Chờ đợi và Cầu nguyện”.
Thứ năm, yếu tố liên quan đến giá: Đâu là vùng giá kim cương, phân khúc giá nào là phân khúc giá khôn ngoan, các kỹ thuật liên quan đến đặt giá và trả giá… “Liệu họ có thành thạo?”
Vùng giá kim cương là gì? Đó là vùng giá mà ở đó rất nhiều khách hàng có khả năng chi trả để mua và vẫn đảm bảo về mức lợi nhuận kỳ vọng cho nhà đầu tư.
Ví dụ như thị trường Quảng Ninh, thành phố Uông Bí, phân khúc dao động 700 – 900 triệu đồng/tài sản có rất nhiều người có khả năng chi trả và vẫn đảm bảo lợi nhuận nhân đôi mỗi năm. Còn tại Hà Nội là 2 – 4 tỷ đồng/sản phẩm là vùng giá kim cương… Mỗi địa phương sẽ có vùng giá kim cương khác nhau.
Nếu đầu tư ở Hà Nội, ví dụ mua một căn hộ chung cư có giá 27 triệu đồng/m2, bán ra 30 triệu đồng/m2, sẽ có tỷ suất lợi nhuận (10%), thấp hơn nếu mua một mảnh đất có giá 2 triệu đồng/m2 và bán ra 4 triệu đồng/m2 ở một thị trường tỉnh (tỷ suất lợi nhuận là 100%). Còn nếu chờ nhân đôi lợi nhuận tại Hà Nội (giá 54 triệu đồng/m2) sẽ rất khó. Đầu tư bất động sản là cuộc chơi của tâm lý, khi ở vùng giá càng thấp thì khả năng nhầm lẫn về giá càng cao và tỷ suất sinh lời càng lớn. Kiến thức đủ sâu thì nâng được tỷ suất đủ lớn.
Thứ sáu, chiến lược tài chính lãi suất kép: Lãi suất kép tức có lãi ở một khoản đầu tư, tôi lại cộng dồn cả lãi và gốc vào khoản đầu tư tiếp theo, lãi đẻ ra lãi là kép.
Làm thế nào để có được trí tuệ cao nếu như không trang bị cho mình những kiến thức?
Câu nói cũng là phương châm và chân lý sống của tôi đó là “con người ta sinh ra có thể xuất phát điểm là giống nhau, nhưng cuộc đời có hơn nhau hay không thì đấy là do sự học mà ra”. Để cải cách quốc gia bao giờ các chính phủ cũng chú trọng đến cải cách giáo dục. Vì thế, nếu chúng ta muốn cải cách tình hình của mình, ví tiền của mình, các mối quan hệ của mình thì chúng ta nên cải cách từ việc học. Muốn đầu tư thành công phải có nghề, phải là dân chuyên.
Các nhà đầu tư hiện nay trên thị trường phần đa giống như những kẻ đánh bạc liều lĩnh, có 90% nhà đầu tư tay mơ. Đa phần họ là người kiếm được tiền từ một lĩnh vực A và nhảy sang lĩnh vực B, và không được đào tạo bài bản. Bạn phải hiểu, không một bác sĩ hay luật sư nào không được đào tạo bài bản. Họ đều trải qua những quá trình huấn luyện khắt khe và kiểm tra gắt gao để có thể hành nghề chứ không ai tự dưng mà trở thành bác sĩ, luật sư.
