Là một người quan tâm đến thị trường Bất động sản, đặc biệt là nhà đầu tư, bạn cần phải biết được trong lịch sử phát triển, chu kỳ Bất động sản của Việt Nam đã vận động như thế nào? Nhận định được chúng ta đang nằm trong thời kỳ nào nói trên? Và nền đầu tư vào thời điểm nào? Bài viết dưới đây của Rich Nguyen đã tổng hợp lại các chu kỳ phát triển của BĐS Việt Nam kèm theo phân tích, đánh giá của chuyên gia để dự báo cho giai đoạn mới.
Mục lục
Chu kỳ bất động sản là gì?
Chu kỳ là khoảng thời gian để kết thúc một vòng quay, một chu trình hay chính là khoảng thời gian giữa hai lần lặp lại liên tiếp của một sự việc. Như vậy một vận động được coi là có tính chu kỳ khi nó được lặp lại nhiều lần và có thể xác định được bằng thước đo thời gian.
Chu kỳ của bất động sản là một “vòng đời” lên xuống lặp lại nhiều lần theo quy luật của bất động sản, do tác động của nhiều yếu tố như biến động của nền kinh tế, chính sách nhà nước, nhân khẩu học…
Chu kỳ bất động sản Việt Nam kể thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận đến nay, hoạt động theo một “vòng đời”: phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ và thoát trào, mỗi “vòng đời” này thường gọi là chu kỳ 10 năm của bds. Nắm vững chu kỳ bđs Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng để đầu tư sinh lời cao.
Các yếu tổ ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản
Các nhà đầu tư BĐS nên nắm rõ những yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản, để đưa ra quyết định đúng đắn nhất về việc lúc nào thì nên xuống tiền, lúc nào thì nên giữ tiền hay thời điểm nào thì nên bán ra BĐS. Dưới đây là 4 yếu tố thường tác động, gây ảnh hưởng đến chu kỳ của bất động sản:
– Các chính sách của chính phủ ban hành: Khi cần, chính phủ sẽ can thiệp vào thị trường bất động sản bằng cách đưa ra chính sách thúc đẩy khi có suy thoái hoặc chính sách kìm hãm khi tăng trưởng quá nhanh. Ngoài ra yếu tố như ban hành gói trợ cấp, tín dụng thuế…cũng tạo động lực để thúc đẩy đầu tư bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn.
– Theo nhân khẩu học: Tuổi tác, giới tính, quy mô dân số, tỉ lệ tăng dân số, thu nhập bình quân…là những yếu tố thuộc nhân khẩu học của thị trường BĐS. Xác định nhân khẩu học ảnh hưởng đến đánh giá nhu cầu và giá cả bất động sản.
– Theo tình hình kinh tế chung: Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng chu kỳ bất động sản. Các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp thường theo dõi chỉ số “sức khỏe” của nền kinh tế như: GDP, hoạt động sản xuất tiêu dùng, tình hình lạm phát…để đánh giá sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Nếu nền kinh tế trì trệ, chắc chắn thị trường BĐS sẽ có xu hướng đi xuống theo.
– Lãi suất: Thay đổi về lãi suất có hưởng không nhỏ đến khả năng chi trả của doanh nghiệp & nhà đầu tư. Khi lãi suất tăng cao, chi phí vay thế chấp sẽ cao hơn, các nhà đầu tư BĐS cũng sẽ đưa ra lựa chọn mang tính an toàn hơn. Ở chiều ngược lại, lãi suất thấp người dân sẽ có khả năng sở hữu nhiều BĐS hơn.
>> Xem thêm: Những lưu ý cần biết khi đầu tư đất nền
Nhìn lại các chu kỳ phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua
Sau thời kỳ đóng băng, bất động sản Việt Nam lại dần phục hồi và đón đợt tăng giá, sốt đất, thiếp lập bảng giá thị trường mới. Quy luật này đã được chứng minh trong hơn 30 năm qua kể từ dấu mốc 1993.
Giai đoạn “sốt đất” 1993-1994
Nguyên nhân là do Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN, đồng thời Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên cùng pháp lệnh nhà ở, cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm này, ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, giá đất nội thành đã tăng lên gấp 03 lần.
Giai đoạn từ 1995 – 1999, bất động sản lao dốc
Từ chu kỳ giá đất sốt, bắt đầu chuyển thành cung vượt cầu, đóng băng thị trường BĐS lần 1, do nhà nước ban hành 2 nghị định về thuê đất (NĐ 18 & NĐ 87) để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên nền thị trường còn non trẻ, độ mở kinh tế chưa cao.
Giai đoạn từ 2000 – 2002, phục hồi và tăng trưởng
Bước vào chu kỳ tăng giá đất do chủ trương cho Việt kiều mua nhà & ban hành khung giá đất mới. Ngoài ra, luật doanh nghiệp, luật đầu tư mới cũng ra đời trong thời điểm này, góp phần đẩy giá đất đạt đỉnh vào quý 2/2001.
Giai đoạn 2003 – 2006, chu kỳ bất động sản trầm lắng
Có 2 tác động lớn thời kỳ này đó là điều chỉnh lại hệ thống luật đất đai để chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”; tiếp theo là đại dịch SARS khiến thị trường BĐS chững lại, thậm chí giảm giá đến 30%.
Giai đoạn 2007 – 2008, thời điểm bất động sản Việt Nam khởi sắc trở lại
Đây là thời điểm Việt Nam vừa gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư mới sau hội nhập, đồng thời hành lang pháp lý ngày càng trở nên hoàn thiện (Nghị định số 17 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực), giúp các nhà đầu tư yên tâm khi lựa chọn BĐS. Đây chính là thời điểm giá đất tăng nhanh gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn, khiến “người người nhà nhà” tham gia đầu cơ bất động sản.
Giai đoạn 2009 – 2013, khủng hoảng suy thoái
Hệ lụy giá đất tăng “phi mã” của năm 2007 khiến chính phủ đưa ra nhiều chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản & kiềm chế lạm phát. Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề với mức giá chung giảm từ 30%-40%. Song song với đó, khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 cũng là chất xúc tác làm trầm trọng thêm tình hình đóng băng của thị trường bất động sản.
Giai đoạn 2014 – 2018, chu kỳ bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục
Đầu tháng 7/2014, Luật đất đai mới chính thức có hiệu lực, trong đó có một số điểm mới về thu hồi đất, định giá đất và quy hoạch sử dụng đất; Gói vay 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp cùng nghị định 188 về phát triển nhà xã hội đã góp phần khởi đầu cho sự phục hồi của chu kỳ thị trường BĐS. Đây cũng là giai đoạn xuất hiện loại hình bất động sản mới như: Officetel, condotel, shophouse…Năm 2018, giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tăng cao trong thời gian ngắn, mở đầu cho thời điểm sốt đất trong giai đoạn tiếp theo.
Giai đoạn 2019 – 2021, sốt đất cục bộ
Nguyên nhân là do hành vi của “cò đất”, môi giới lợi dụng thông tin về đầu tư dự án, thổi giá đất ảo nhằm thu lợi bất chính. Thời điểm này, đất ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Phước, Bảo Lộc, Phan Thiết, Đà Lạt…bị thổi giá lên gấp 2,3 lần chỉ trong vòng vài tháng.
Giai đoạn 2021-2022, suy thoái & đóng băng
Do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid 19, bất ổn chính trị – kinh tế toàn cầu và hết “sốt” từ tung giá đất ảo khiến thị trường bất động sản trầm dần và đóng băng lại.
Giai đoạn 2023 – đến nay, dấu hiệu của phục hồi
Từ cuối quý I/2023, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi chậm do động thái muốn phục hồi lĩnh vực này của chính phủ. Đặc biệt là cuối năm 2023, Chính phủ quyết liệt để thực thi các chính sách về giảm lãi suất cho vay, giúp thị trường bđs tăng dần về thanh khoản.
Dự đoán chu kỳ bất động sản trong thời gian tới
Trong khoảng 2 năm tới, đặc biệt là từ quý 2/2024, thị trường BĐS dự đoán sẽ dần đi vào ổn định, ngày càng thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Điều này đến từ nền kinh tế chung đang có dấu hiệu khởi sắc và chính phủ đang hoàn thiện dần để thông qua luật đất đai.
“Mặc dù, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng đây chính là ‘nền móng’ cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam. Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024″, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS nhìn nhận.
Mỗi chu kỳ bất động sản lại mang một màu sắc riêng, không phải cứ thời điểm tăng trưởng, ai đầu tư cũng lãi và ngược lại, thời kỳ suy thoái, không phải nhà đầu tư nào cũng lỗ. Đối với các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, họ có thể đạt được thành công ở bất kể thời điểm nào của chu kỳ, đưa ra giả định chính xác về khoảng thời gian nên giữ BĐS và thực hiện chiến lược rút lui thích hợp. Đây chính là mục tiêu cuối cùng mà Rich Nguyen muốn hướng tới sau khi học viên của mình hoàn thành xong khóa học nâng cao về đầu tư BĐS. Mọi thắc mắc về đầu tư bất động sản hoặc muốn nhận tư vấn trực tiếp từ chuyên gia Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
- Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
- Hotline: 1900 999979
- Email: info.richnguyen@gmail.com
- Website: https://richnguyen.vn/
- Facebook: Rich Nguyen Academy
