Định giá bất động sản là phương pháp cực kỳ quan trọng cho nhà đầu tư trong giao dịch mua bán nhà đất. Bạn có mua được bất động sản giá rẻ, hay bán được bất động sản với giá cao hay không phụ thuộc vào mức độ hiểu biết về bất động sản và phương pháp thẩm định giá nhà đất. Cùng Diễn giả Rich Nguyen đưa ra 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất cho nhà đầu tư.
Mục lục
Thứ 1: Thẩm định giá bất động sản qua vị trí
Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.
Thứ hai: Phương pháp định giá bất động sản qua bảng giá đất địa phương
Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…
Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.
Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.
Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.
Cơn sốt đất tại Tp.HCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.
Thứ ba: Định giá nhà đất qua tình trạng nhà
Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.
Thứ tư: Thẩm định giá nhà đất qua giá bán của các bất động sản lân cận
Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.
Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Thứ năm: Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực
Một cách định giá nhà đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.
Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.
Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.
Thứ sáu: Thông qua ngân hàng để định giá
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.
Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.
Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
- Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
- Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
- Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
- Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.
Thứ 7: Thẩm định giá bất động sản qua hoàn cảnh
Định giá bất động sản qua hoàn cảnh là như thế nào? Bạn đi mua một căn nhà, ngoài 6 phương pháp trên, bạn cần phải xem thêm hoàn cảnh tác động khác. Diễn giả Rich Nguyen chỉ bạn cách mua một bất động sản “giá rẻ” với phương pháp “tâm lý học” này.
Ví dụ: Khi bạn đến tìm hiểu mua một căn nhà, bạn thử hỏi hàng xóm xem chủ nhà làm nghề gì, 2 vợ chồng lâu nay có to tiếng gì với nhau không? Nếu trong lúc đàm phán, bạn thấy hai vợ chồng không nhìn mặt nhau, nói chuyện thiếu tình cảm. => Bạn hãy đặt giả thiết có thể 2 vợ chồng chuẩn bị ly hôn hoặc đang xích mích với nhau. Lúc đấy, bạn phải nghĩ ngay đến việc: Đã ghét nhau rồi kiểu gì cũng bán nhanh để đỡ nhìn thấy mặt nhau.
Hoặc một trường hợp khác, thấy chủ nhà sắc mặt tiều tụy, râu mấy ngày không cạo, mắt thâm, quần áo luộm thuộm => Rất có thể công việc làm ăn của họ đang khó khăn, chuẩn bị phá sản… Đến lúc bán nhà rồi thì “giá nào cũng bán”.
“Mua bất động sản bạn chỉ chờ người khác sa cơ mà nhảy vào”
Những CHI TIẾT NHỎ sẽ giúp bạn ĐỠ MỘT KHOẢN TIỀN LỚN khi mua bất động sản. Đây là phương pháp thứ 7, cũng là phương pháp cực kỳ quan trọng, đòi hỏi bạn phải có kinh nghiệm và con mắt đánh giá tinh đời.
Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá bất động sản của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.
Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.
Mua bán bất động sản khó hay dễ đều cần có phương pháp. Đã là phương pháp đương nhiên là chính xác và được đúc rút từ kinh nghiệm thực chiến của người đi trước. Bạn không cần mất nhiều thời gian để vấp ngã rồi đứng lên, rồi tự đúc rút ra được bài học. Tại sao bạn không để người khác làm thay bạn và bạn dùng tiền để mua những bài học quý báu đó?
Bạn muốn chỉ mất vài chục triệu đi học các khóa học chuyên sâu về bất động sản hay mất cả thời gian và tiền bạc cho những lần vấp ngã đau? Hãy là những nhà đầu tư bất động sản thông minh và thành công.
Những sai lầm làm mất giá trị của bất động sản
Bán bất động sản khi chưa sửa chữa gì
“Trăm nghe không bằng một thấy” vậy nên cái nhìn đầu tiên cực kỳ quan trọng đối với khách hàng. Không ai muốn mua một ngôi nhà xập xệ và xuống cấp, một nơi ở bừa bộn và không nhìn thấy được sự ngăn nắp và dự tính sắp xếp về sau.
Thiếu kiến thức đảm bảo về pháp lý
Ở những lần bán nhà lần đầu hay mắc phải một sự cố rất cơ bản, đó chính là giấy tờ pháp lý. Giấy tờ pháp lý là thứ rõ ràng nhất và quan trọng nhất để chứng minh quyền sở hữu đất. Nhưng việc thiếu hiểu biết sẽ làm công việc và lộ trình giao dịch tốn rất nhiều thời gian. Thật khó buôn bán khi người bán và người mua cứ mù mờ pháp lý, chỉnh sửa bổ sung hồ sơ liên tục tốn rất nhiều thời gian của đôi bên.
Thiếu hiểu biết về người mua khi bán nhà lần đầu
Vì thiếu kinh nghiệm vì thế mà người bán thường không đủ khôn ngoan và tinh tường để nhìn thấu người mua có mưu đồ xấu. Những kẻ lừa đảo chuyên nghiệp thường rất dễ có sự tin tưởng của người khác và những tay bất động sản mới vào nghề là con mồi béo bở cho họ.
Bởi vậy tìm hiểu kỹ về người bán cũng là một cách tốt nhằm tránh tình trạng vừa mất công vừa mất nhà. Và biết đâu tự sự hiểu biết về khách, bạn sẽ kiếm được số lợi nhuận cao hơn ca mong muốn.
Trên đây là 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất dành cho nhà đầu tư. Rich Nguyen khuyên bạn phải biết xâu chuỗi các phương pháp lại với nhau thì bạn mới trở thành nhà mua bán bất động sản chuyên nghiệp. Tránh mất tiền ngu và nhanh chóng trở nên giàu có với lĩnh vực hấp dẫn này. Chúc các nhà đầu tư thành công.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
