Đấu giá đất Ân Thi, Hưng Yên với mức trúng lên đến 120 triệu/m² đã và đang trở thành “hiện tượng” gây xôn xao dư luận. Vậy giá đất tại Hưng Yên có thực sự xứng đáng với mức 120 triệu đồng/m² hay không? Làm thế nào để nhà đầu tư có thể định giá đất một cách chính xác? Tất cả sẽ được chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt giải đáp trong The Rich Show số 41 này.
The Rich Show số 41: Đấu giá đất Ân Thi, Hưng Yên 120 triệu/m2: Cách định giá chính xác từ chuyên gia
“Hiện tượng” đấu giá đất Ân Thi (Hưng Yên)
Hơn một năm qua, khi giá đất Hà Nội tăng mạnh, Hưng Yên – khu vực liền kề Thủ đô cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, nổi lên như “một điểm sáng” đầu tư cùng với nhiều phiên đấu giá đất “sôi động”. Đặc biệt, phiên đấu giá đất gần đây tại thị trấn Ân Thi với mức giá trúng cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2 đang gây “xôn xao” trên thị trường.
Phiên đấu giá đã thu hút gần 2.000 người tham dự với khoảng hơn 4.000 bộ hồ sơ đăng ký đấu giá. Giá khởi điểm chỉ từ 19,2-31,2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá, mức giá trúng đấu giá các lô lên tới 36 -120 triệu đồng/m2, tỷ lệ tăng 232,81%.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng mức giá trúng đã bị đẩy lên cao so với giá trị thực của các lô đất. Trước phiên đấu giá, xung quanh khu vực đấu giá, đất nằm ở trục đường 3-4m chỉ có giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2, trong khi ở mặt đường 20m, giá cũng chỉ hơn 30 triệu đồng/m2.
Chuyên gia nhận định giá trúng đấu giá đất tại Ân Thi và cách định giá đất chính xác cho nhà đầu tư
Thời gian qua, Hưng Yên đã liên tục tổ chức nhiều phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm. Theo chuyên gia Trần Đạt, một số khu vực tại tỉnh này ghi nhận mức giá đấu giá tăng gấp nhiều lần so với giá ban đầu. Chẳng hạn, vào tháng 9/2024, tại xã Vân Du, Ân Thi, giá khởi điểm chỉ 14 triệu đồng/m² nhưng giá trúng đã vọt lên 35,9 triệu đồng/m². Cùng thời điểm, một phiên đấu giá khác tại xã Đa Lộc có giá khởi điểm 12,1 triệu đồng/m² nhưng giá trúng lên tới 37,9 triệu đồng/m². Đáng chú ý nhất là phiên đấu giá tại xã Tân Lập, Yên Mỹ vào tháng 11/2024, nơi giá khởi điểm chỉ 5,76 triệu đồng/m² nhưng giá trúng lại đạt 110,7 triệu đồng/m², cao gần 20 lần so với ban đầu. Những con số này làm dấy lên câu hỏi lớn về giá trị thực tế của đất đai tại Hưng Yên hay đây chỉ là hiệu ứng tâm lý đám đông đẩy giá lên quá cao. Nhiều nhà đầu tư cũng đang băn khoăn liệu giá đất tại Hưng Yên có thực sự xứng đáng với mức 120 triệu đồng/m² hay không.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, việc định giá bất động sản không thể chỉ dựa trên các phiên đấu giá hay hiệu ứng thị trường nhất thời mà cần có một phương pháp đánh giá khách quan. Định giá chính xác phải dựa vào các yếu tố như khả năng khai thác thực tế, tốc độ phát triển hạ tầng, mật độ dân cư và tiềm năng tăng trưởng kinh tế của khu vực. Nếu chỉ nhìn vào các con số đấu giá mà bỏ qua những yếu tố cốt lõi này, rất có thể nhà đầu tư sẽ rơi vào bẫy giá ảo, dẫn đến rủi ro tài chính khi thị trường điều chỉnh.
Xét về vị trí địa lý, Hưng Yên nằm trong vùng Thủ đô, thuộc khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc, tiếp giáp với Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hà Nam và Thái Bình. Khoảng cách từ Hưng Yên đến sân bay Nội Bài khoảng 80km, thời gian di chuyển mất khoảng 1 giờ 30 phút. Về tình hình kinh tế, GDP của tỉnh năm 2023 đạt mức 10%, xếp thứ 7/63 tỉnh thành. Tuy nhiên, đến năm 2024, tốc độ tăng trưởng GDP giảm xuống còn 7,7% do ảnh hưởng của thiên tai, tụt xuống vị trí 27/63. Mặc dù vậy, thu nhập bình quân đầu người vẫn ở mức cao, đạt 121,5 triệu đồng/năm, xếp thứ 11 cả nước. Bên cạnh đó, Hưng Yên cũng là một trong những tỉnh thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh, đứng thứ 10 cả nước với tổng vốn lũy kế lên đến 8,5 tỷ USD.
Hạ tầng giao thông và tốc độ đô thị hóa của Hưng Yên cũng đang phát triển mạnh mẽ. Tỷ lệ đô thị hóa đã tăng từ 40% năm 2020 lên 46% vào năm 2024. Hệ thống giao thông của tỉnh bao gồm một tuyến cao tốc dài 27km và năm tuyến quốc lộ với tổng chiều dài 130km. Tuy nhiên, Hưng Yên không có sân bay và chỉ có một tuyến đường sắt Hà Nội – Hải Phòng đi qua. Hệ thống khu công nghiệp cũng đang mở rộng nhanh chóng với 7/15 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tập trung chủ yếu tại các huyện Mỹ Hào, Văn Lâm và Yên Mỹ. Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp vẫn dao động trong khoảng 40-60%, thấp hơn so với các tỉnh phát triển công nghiệp mạnh như Bắc Ninh hay Hải Phòng.
Về các dự án lớn, Hưng Yên đang thu hút sự đầu tư của nhiều tập đoàn lớn như Hòa Phát, Viglacera, cùng với sự phát triển của các khu đô thị quy mô như Vinhomes Ocean Park, Ecopark và các dự án bất động sản của Hòa Phát. Những dự án này phần nào phản ánh tiềm năng phát triển của khu vực. Tuy nhiên, vẫn cần thời gian để đánh giá xem liệu các kế hoạch phát triển này có thực sự được triển khai như dự kiến hay không.
Theo định hướng quy hoạch đến năm 2050, Hưng Yên sẽ phát triển theo mô hình “2-2-5-3”. Trong đó, hai vùng động lực chính gồm phía Bắc tập trung phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, còn phía Nam định hướng phát triển khoa học, du lịch và công nghệ cao. Hai hành lang kinh tế chính của tỉnh sẽ bao gồm trục công nghiệp – đô thị dọc theo Quốc lộ 5 và cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, cùng với hành lang văn hóa – lịch sử – sinh thái dọc theo sông Hồng. Để phục vụ sự phát triển này, tỉnh sẽ mở rộng năm trục giao thông quan trọng như Quốc lộ 39, cao tốc Hưng Yên – Thái Bình và các tuyến kết nối với Hà Nội. Ba trung tâm tăng trưởng chính được xác định là thành phố Hưng Yên, đô thị Văn Giang và đô thị Mỹ Hào.
Tóm lại, Hưng Yên là một tỉnh có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và đô thị hóa. Tuy nhiên, giá đất tại các phiên đấu giá gần đây đang tăng nhanh bất thường, có dấu hiệu bị tác động bởi yếu tố đầu cơ thay vì phản ánh giá trị thực. Các nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền, tránh chạy theo tâm lý đám đông mà nên dựa vào các phân tích quy hoạch dài hạn, khả năng khai thác thực tế của bất động sản trước khi đưa ra quyết định. Để hiểu hơn về phiên đấu giá đất Ân Thi, Hưng Yên, quý độc giả vui lòng nhấn xem video The Rich Show số 41 bên trên.
>> The Rich Show số 40: Điểm mặt những tin tức “hot” nhất thị trường BĐS tháng 2/2025
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
