Giữa bối cảnh giá nhà tăng mạnh và tình trạng đầu cơ, lướt sóng diễn biến phức tạp, đề xuất đánh thuế cao đối với người giao dịch bất động sản thường xuyên đang gây tranh luận sôi nổi. The Rich Show số 117 sẽ phân tích ba phương án thuế đang được đề xuất, tác động của chúng lên thị trường và liệu đây có phải “cú siết” mạnh tay nhằm chặn đầu cơ, bảo vệ người mua ở thật hay không.
The Rich Show số 117: Đánh thuế cao với người giao dịch BĐS thường xuyên — liệu có phải “cú siết” nhằm vào giới đầu cơ?
Mục lục
Bối cảnh và lý do đề xuất tăng thuế với giao dịch BĐS
Trong phiên thảo luận về Dự án Luật Thuế Thu nhập cá nhân, nhiều đại biểu đã nêu quan điểm siết chặt thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn. Mục tiêu chung là hạn chế đầu cơ, giảm hành vi thổi giá và ngăn chặn các cơn sốt ảo.
Giá nhà tại nhiều phân khúc đã tăng trên 20% so với cùng kỳ, trong khi thu nhập bình quân của người dân không đủ để đảm bảo khả năng chi trả hợp lý. Theo thống kê, một người Việt Nam trung bình phải dành tới hơn 27 năm không tiêu dùng mới đủ tiền mua nhà; còn theo chuẩn an toàn tài chính (chi 1/3 thu nhập), con số này có thể lên tới 80 năm. Trong bối cảnh đó, hành vi găm hàng, gom đất và lướt sóng ngắn hạn đang đẩy giá lên cao hơn mức thực, khiến thị trường méo mó và người mua ở thực chịu nhiều bất lợi.
Một vấn đề khác khiến việc đánh thuế gặp khó là hệ thống dữ liệu sở hữu và lịch sử giao dịch chưa hoàn chỉnh. Những “lỗ hổng” này khiến cơ quan quản lý khó phân biệt giữa người mua để ở và người mua để đầu cơ, dễ dẫn đến đánh nhầm đối tượng.
Ba phương án thuế được đưa ra và tranh luận
Trong phiên thảo luận, ba phương án thuế chính đã được đề xuất. Cụ thể gồm:
– Phương án 1: Giữ nguyên mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Ưu điểm của phương án này là dễ áp dụng nhưng lại thiếu công bằng vì người lỗ vẫn phải nộp và không phân biệt mục đích giao dịch.
– Phương án 2: Đánh 20% trên lợi nhuận. Phương án này được đánh giá là hợp lý hơn về bản chất khi chỉ thu thuế khi có lãi. Tuy nhiên, thực thi rất khó vì dữ liệu giá mua – giá bán và chi phí liên quan thường thiếu minh bạch.
– Phương án 3: đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Phương án này được nhiều chuyên gia ủng hộ bởi khả năng răn đe trực tiếp hoạt động lướt sóng. Nếu bán trong vòng dưới hai năm sẽ phải chịu thuế cao, sau đó mức thuế giảm dần khi thời gian nắm giữ dài hơn để khuyến khích đầu tư bền vững. Dù vậy, phương án này cũng đối mặt rủi ro bị né thuế thông qua chuyển nhượng lòng vòng, chuyển tài sản vào doanh nghiệp hoặc mượn tên đứng sổ.
Bên cạnh các phương án thuế, đề xuất miễn giảm cho “nhà ở duy nhất” của cá nhân được xem là yếu tố quan trọng để tránh đánh nhầm người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, tiêu chí xác định và thủ tục chứng minh vẫn cần được quy định rõ ràng hơn.
Nhận định tác động của đề xuất tăng thuế với thị trường BĐS
Nhận định tác động của đề xuất tăng thuế với thị trường BĐS, chuyên gia Rich Nguyen cho rằng, về ngắn hạn, một cú đánh thuế mạnh (đột ngột, không có lộ trình) có thể khiến chi phí giao dịch tăng, thanh khoản giảm, nhiều giao dịch bị hoãn, thậm chí “đóng băng” ở một số khu vực. Người bán có thể giữ tài sản để tránh chịu thuế, tạo ra tình trạng khan cung giả.
Về trung — dài hạn, cơ chế thuế hợp lý nếu được thiết kế tốt sẽ giảm hoạt động đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn, ổn định giá, và chuyển chiến lược nhà đầu tư từ lướt sóng sang đầu tư cho thuê hoặc phát triển dài hạn. Tuy nhiên, có rủi ro cao là việc “né thuế” qua hình thức chuyển tài sản vào doanh nghiệp, chuyển nhượng cổ phần, hoặc các thủ thuật kế toán — điều này đòi hỏi cơ quan thuế phải nâng cao giám sát và năng lực kiểm toán.
Bên cạnh đó, việc áp thuế mạnh với thị trường BĐS cũng kéo theo nhiều rủi ro khác. Một là rủi ro đánh nhầm đối tượng do dữ liệu quyền sở hữu và lịch sử giao dịch chưa hoàn chỉnh; hai là né thuế, khi giao dịch được cấu trúc lại (qua doanh nghiệp, chuỗi chuyển nhượng); ba là tác động bất lợi tới người dân thật: những người mua vì lý do công việc hoặc đổi chỗ ở cấp bách có thể bị chịu thuế nặng; bốn là chi phí tuân thủ tăng, khiến bên mua bán, các sàn, môi giới phải sử dụng dịch vụ pháp lý nhiều hơn; năm là rủi ro chính sách cho chính quyền địa phương (nguồn thu từ đất) — điều này khiến một số địa phương thận trọng khi thực thi.
Làm thế nào để tăng thuế hiệu quả mà ít gây sốc?
Để tăng thuế hiệu quả mà ít gây sốc, chuyên gia Rich Nguyen cho rằng cần lưu ý những điều sau:
– Hoàn thiện dữ liệu giao dịch và sở hữu trước khi áp dụng mạnh. Cần hệ thống đăng ký giao dịch tập trung, đầy đủ, liên thông công chứng — thuế — đất đai.
– Áp dụng lộ trình và mức thử nghiệm: không “quất” 10% một lần; có thể bắt đầu mức lũy tiến nhẹ (ví dụ 4% năm đầu, 3% năm hai, 2% từ năm ba), kết hợp việc bắt buộc cung cấp thông tin mua vào.
– Miễn/giảm cho nhà ở duy nhất và cho những giao dịch vì nhu cầu chuyển chỗ ở hợp lý, để tránh trừng phạt người có nhu cầu thực. Quy trình chứng minh cần rõ ràng.
– Kết hợp chính sách thuế với tăng cung nhà giá rẻ và nhà xã hội — thuế chỉ là một công cụ; tăng cung mới là gốc rễ giảm đầu cơ.
– Tăng năng lực quản lý thuế: kiểm toán giao dịch, kiểm soát chuyển tài sản qua doanh nghiệp, phối hợp với cơ quan đất đai và công chứng.
– Minh bạch lộ trình và truyền thông để tránh sốc thị trường: giải thích mục tiêu, thời hạn, cách thức giảm miễn, kênh kháng nghị.
Trước diễn biến chính sách có thể thay đổi, chuyên gia Rich Nguyen cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng: rà soát hồ sơ pháp lý, cân nhắc tính thanh khoản nếu nắm giữ ngắn hạn, tránh phương án “ôm lướt sóng” rủi ro cao. Người mua để ở cần lưu giữ chứng từ, chứng minh mục đích sử dụng để được miễn/giảm khi có cơ chế tương ứng. Các nhà đầu tư tổ chức cần chuẩn bị phương án cấu trúc phù hợp, tuân thủ quy định thuế và cân nhắc chuyển hướng đầu tư dài hạn, cho thuê thay vì lướt.
Việc tăng thuế với giao dịch bất động sản thường xuyên là một công cụ mạnh nhằm “siết” hoạt động đầu cơ, ổn định thị trường và bảo vệ người ở thực. Tuy nhiên, hiệu quả và tính công bằng của chính sách phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu giao dịch, lộ trình triển khai, cơ chế miễn giảm hợp lý và năng lực thực thi của cơ quan thuế.
Để hiểu hơn về đề xuất đánh thuế cao với người giao dịch BĐS thường xuyên, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 117 bên trên.
>> The Rich Show số 116: Bộ Xây dựng đề xuất hàng loạt mức phạt mới dành cho chủ đầu tư
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
