Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai liên tục được hoàn thiện và cập nhật, định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh ngày càng được áp dụng phổ biến nhờ tính sát thị trường và minh bạch. Việc hiểu đúng bản chất, điều kiện áp dụng và các yếu tố ảnh hưởng theo quy định pháp lý mới không chỉ giúp cá nhân, doanh nghiệp định giá tài sản chính xác, mà còn hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch, bồi thường, đấu giá và tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Bản chất của cách định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là gì?
Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp so sánh định giá đất được hiểu là việc xác định giá của thửa đất cần định giá thông qua phân tích và điều chỉnh mức giá của các thửa đất đã giao dịch trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất (và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính). Các thửa đất được chọn để so sánh phải có cùng mục đích sử dụng và có mức độ tương đồng nhất định về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trên cơ sở đó, cơ quan định giá tiến hành so sánh, phân tích các yếu tố tác động đến giá như vị trí, diện tích, điều kiện hạ tầng, pháp lý… đồng thời loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có). Sau khi thực hiện các điều chỉnh cần thiết, mức giá thu được sẽ phản ánh giá trị của thửa đất cần định giá.
Như vậy, về bản chất, định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là cách tiếp cận dựa trên giá thị trường của các thửa đất tương tự, thông qua việc phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt để xác định giá đất một cách sát thực và khách quan nhất.
Điều kiện để định giá đất bằng phương pháp so sánh
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp so sánh chỉ được áp dụng trong trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất so sánh. Các thửa đất này phải có cùng mục đích sử dụng, có mức độ tương đồng nhất định về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất, với điều kiện người trúng đấu giá đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (trừ các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 5 của Nghị định).
Như vậy, để áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất, bắt buộc phải có ít nhất 03 thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mục đích sử dụng, tính tương đồng và tính hợp pháp của giao dịch, làm cơ sở cho việc phân tích, điều chỉnh mức giá.
Lưu ý rằng, phương pháp so sánh không áp dụng đối với các trường hợp sau:
– Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai;
– Xác định tiền thuê đất trả tiền hằng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
– Xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo bảng giá đất cho diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, trong các trường hợp quy định tại điểm b, điểm d khoản 4 Điều 114 và khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013; đồng thời không áp dụng khi tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc tuân thủ đúng các điều kiện nêu trên là cơ sở để đảm bảo kết quả định giá đất bằng phương pháp so sánh phù hợp với pháp luật và sát với giá thị trường.
10 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh
Căn cứ Điều 5a Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được bổ sung theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP), Chính phủ quy định các yếu tố tác động đến giá đất khi định giá theo phương pháp so sánh bao gồm những nội dung cơ bản sau:
– Vị trí và địa điểm của thửa đất, khu đất, thể hiện qua khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục – đào tạo, công trình thể dục thể thao, công viên và khu vui chơi giải trí.
– Điều kiện giao thông, bao gồm độ rộng mặt đường, kết cấu hạ tầng giao thông và việc thửa đất tiếp giáp một hay nhiều tuyến đường.
– Điều kiện hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, cụ thể là khả năng cấp điện, cấp nước và thoát nước.
– Diện tích, kích thước và hình thể của thửa đất, khu đất, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác, sử dụng và giá trị thương mại.
– Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao công trình, số tầng hầm được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
– Hiện trạng môi trường sống và tình hình an ninh, trật tự tại khu vực có đất.
– Các yếu tố phục vụ điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, bao gồm hệ thống tưới tiêu, đặc điểm địa hình và hệ thống giao thông phục vụ sản xuất.
– Những yếu tố khác phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, như đặc điểm văn hóa, truyền thống, phong tục tập quán và các yếu tố xã hội có liên quan.
– Thời hạn sử dụng đất. Riêng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp nhận chuyển quyền trong hạn mức thì không xem xét yếu tố thời hạn sử dụng đất.
– Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, bao gồm tính đầy đủ, rõ ràng và hợp pháp của hồ sơ, giấy tờ liên quan.
Các yếu tố nêu trên là cơ sở quan trọng để phân tích, so sánh và điều chỉnh mức giá, nhằm xác định giá đất sát với giá thị trường và phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Trên đây là giải đáp chi tiết về bản chất của định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, hy vọng bài viết đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
