Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026 đang thu hút sự quan tâm lớn khi đề xuất hàng loạt thay đổi liên quan đến nhà ở xã hội, chung cư, nhà ở thương mại giá phù hợp và cơ chế quản lý thị trường. Những điều chỉnh này được đánh giá có thể tạo ra tác động mạnh đến nguồn cung, giá nhà và chiến lược của các nhà đầu tư bất động sản trong thời gian tới.
The Rich Show số 155: 11 thay đổi có thể định hình lại thị trường bất động sản tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026
Vì sao Luật Nhà ở tiếp tục phải sửa đổi?
Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 và sau hơn một năm triển khai đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế vận hành cũng bộc lộ hàng loạt bất cập khiến Bộ Xây dựng phải tiếp tục đưa ra dự thảo sửa đổi mới trong năm 2026.
Một trong những điểm tích cực rõ rệt nhất của Luật Nhà ở 2023 là việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Luật đã tạo hành lang pháp lý cho đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Riêng năm 2025, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đạt hơn 100.000 căn, tăng mạnh so với mức khoảng 40.000–50.000 căn của các năm trước.
Bên cạnh đó, các cơ chế thí điểm cũng giúp cắt giảm hơn 500 ngày thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn. Luật cũng góp phần đồng bộ hóa với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và quy hoạch đô thị, từ đó tạo nền tảng pháp lý minh bạch hơn cho thị trường.
Tuy nhiên, sau quá trình thực thi, nhiều hạn chế bắt đầu xuất hiện:
– Việc bộ máy hành chính mới theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp khiến nhiều quy định cũ không còn phù hợp, đặc biệt liên quan đến phân loại đô thị, thẩm quyền và thủ tục hành chính.
– Nhà ở xã hội dù được thúc đẩy nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Thủ tục xác nhận đối tượng thụ hưởng còn phức tạp, cơ chế chưa đủ hấp dẫn chủ đầu tư, đặc biệt là mô hình nhà ở xã hội cho thuê gần như không được doanh nghiệp mặn mà do lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.
– Việc thiếu phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Hiện thị trường chủ yếu chỉ có nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại trung – cao cấp, khiến người thu nhập trung bình gần như không có lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
– Tranh chấp chung cư vẫn kéo dài ở nhiều nơi liên quan đến quỹ bảo trì, sở hữu chung – riêng, ban quản trị và vận hành tòa nhà. Đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến Luật Nhà ở 2026 cần tiếp tục sửa đổi để phù hợp hơn với thực tế.
11 thay đổi lớn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026
Theo chuyên gia Trần Đạt, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026 có 11 nhóm chính sách điều chỉnh lớn, cụ thể gồm:
– Điều chỉnh các quy định chung về nhà ở: Dự thảo cập nhật lại nhiều khái niệm, hành vi bị cấm và quy định quản lý mới phù hợp với thực tế hiện nay. Trong đó có việc bổ sung các quy định liên quan đến việc sạc xe điện trong chung cư nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
– Điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở: Luật mới dự kiến phân cấp thêm cho UBND cấp xã trong quản lý nhà công, đồng thời điều chỉnh hạn mức sở hữu nhà ở của người nước ngoài để phù hợp với việc sáp nhập địa giới hành chính và mở rộng quy mô đô thị.
– Linh hoạt hơn trong kế hoạch phát triển nhà ở: Thay vì quy định cứng trong luật, dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở theo từng giai đoạn nhằm giúp địa phương chủ động điều chỉnh phù hợp với thực tế.
– Bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp: Đây là điểm mới quan trọng nhất của dự thảo luật. Phân khúc này sẽ nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, hướng tới nhóm người thu nhập trung bình – nhóm đang rất khó tiếp cận nhà ở hiện nay.
– Thay đổi cơ chế cải tạo, xây dựng chung cư: Dự thảo bổ sung thêm hình thức BT (xây dựng – chuyển giao) và đơn giản hóa thủ tục cải tạo chung cư cũ nhằm đẩy nhanh tiến độ tái thiết các khu nhà xuống cấp.
– Cải cách mạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội: Hàng loạt ưu đãi sẽ được luật hóa như rút ngắn hơn 500 ngày thủ tục, không cần đấu giá, đấu thầu, chủ đầu tư được tự phê duyệt giá bán, tăng ưu đãi cho nhà ở xã hội cho thuê… Đồng thời, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng bị siết chặt để hạn chế đầu cơ.
– Thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia: Dự thảo bổ sung cơ chế hình thành Quỹ Nhà ở Quốc gia với nguồn vốn từ ngân sách, đấu giá đất và tài sản công nhằm tạo nguồn lực dài hạn để phát triển nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp.
– Phân cấp mạnh quản lý nhà ở cho địa phương: Nhiều thủ tục liên quan đến quản lý, cưỡng chế và thu hồi nhà ở sẽ được giao nhiều hơn cho chính quyền địa phương nhằm rút ngắn thời gian xử lý và tăng tính linh hoạt.
– Chuyên nghiệp hóa quản lý chung cư: Dự thảo sẽ làm rõ sở hữu chung – riêng, quỹ bảo trì, trách nhiệm ban quản trị.. Đặc biệt, cư dân có thể thuê đơn vị chuyên nghiệp quản lý thay vì tự bầu ban quản trị như trước.
– Hợp thức hóa căn hộ cho thuê ngắn ngày: Luật mới sẽ bổ sung khung pháp lý cho mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày như Airbnb nhằm giải quyết khoảng trống pháp lý đang gây tranh cãi nhiều năm qua.
– Linh hoạt hơn trong giao dịch và thế chấp nhà ở: Dự thảo loại bỏ nhiều quy định chồng chéo với Bộ luật Dân sự, đồng thời tăng quyền tự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch và thế chấp nhà ở.
Thị trường bất động sản sẽ bị tác động ra sao?
Chuyên gia Rich Nguyen nhận định, nếu dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi 2026 được thông qua, thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi lớn cả trong ngắn hạn lẫn dài hạn.
Về dài hạn, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp có thể giúp tăng nguồn cung thực cho thị trường, từ đó giảm áp lực tăng giá nhà. Bộ Xây dựng đặt mục tiêu năm 2026 sẽ có khoảng 200.000 căn nhà ở xã hội với mức giá phổ biến khoảng 20–25 triệu đồng/m². Nếu thực hiện đúng lộ trình, đây sẽ là bước chuyển lớn giúp thị trường dịch chuyển từ phân khúc cao cấp sang nhu cầu thực của đại đa số người dân.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể bước vào giai đoạn “chờ luật”. Từ nay đến khi Quốc hội chính thức thông qua dự thảo, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư có xu hướng tạm dừng triển khai hoặc trì hoãn giao dịch để chờ các chính sách ưu đãi mới. Điều này có thể khiến thanh khoản thị trường chậm lại trong thời gian tới.
Đối với doanh nghiệp, nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất được cho là các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhờ thủ tục đơn giản hơn, ưu đãi nhiều hơn và khả năng tự quyết giá bán. Ngược lại, nhà đầu tư cá nhân muốn “lướt sóng” nhà ở xã hội sẽ gặp khó khăn hơn do quy định siết chuyển nhượng.
Đáng chú ý, nếu phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp phát triển mạnh, các dự án trung cấp và cao cấp hiện nay có thể phải chịu áp lực cạnh tranh rất lớn. Trong bối cảnh giá chung cư đã tăng mạnh thời gian qua, việc xuất hiện nguồn cung giá phù hợp có thể buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược hoặc giảm giá bán để cạnh tranh.
Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026 được xem là một bước điều chỉnh quan trọng nhằm giải quyết những bất cập còn tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay. Không chỉ tập trung vào nhà ở xã hội, dự luật còn mở ra định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, siết đầu cơ và chuyên nghiệp hóa quản lý chung cư. Để hiểu hơn về dự thảo này, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 155 bên trên.
>> The Rich Show số 154: Cung bất động sản hạng sang tăng mạnh – thảm họa bong bóng thượng lưu
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
