Vai trò của TOD trong bài toán nhà ở đô thị

Trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng thu hẹp, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ tạo ra lời giải mới cho bài toán an cư. Theo các chuyên gia, nếu được triển khai đúng hướng, TOD có thể trở thành công cụ quan trọng giúp cân bằng giữa phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

TOD mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị

Khi các tuyến metro đầu tiên bắt đầu đi vào vận hành, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững hơn. Mô hình TOD giúp tích hợp giao thông công cộng với nhà ở, thương mại, văn phòng và các tiện ích sống, qua đó hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới cho thành phố.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc toàn quốc Bộ phận tư vấn và định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh các nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một môi trường đô thị bền vững. Đây mới là mục tiêu cốt lõi của mô hình phát triển này.

Trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp, vai trò của TOD càng trở nên quan trọng. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ đã thay đổi mạnh trong những năm gần đây. Nếu trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch thì giai đoạn 2021-2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội.

Đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Tại TP.HCM, phân khúc này chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Song song với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, tạo áp lực lớn đối với người mua nhà.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, tại nhiều quốc gia trên thế giới, TOD đã trở thành chất xúc tác giúp tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Giá trị mà mô hình này mang lại không chỉ nằm ở bất động sản mà còn ở khả năng hình thành các trung tâm kinh tế mới và nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Cần đồng bộ quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai

Theo các chuyên gia Savills, nếu giá đất quanh các ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không có cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất là người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất.

Để TOD thực sự góp phần giải quyết bài toán nhà ở, bà Giang Đỗ cho rằng cần triển khai đồng thời ba trụ cột gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Về quy hoạch, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo mô hình đô thị hỗn hợp với mật độ cao, cho phép người dân sinh sống, làm việc và sử dụng tiện ích trong cùng một khu vực. Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp ngay trong bán kính khoảng 300-500 m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút.

Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khuyến nghị cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ “1-3-6”, gồm một phần nhà ở siêu cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Nguyên tắc quan trọng nhất là cơ cấu này phải được xác lập ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Về cơ chế tài chính, nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thưởng hệ số sử dụng đất cho các chủ đầu tư cam kết phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp. Đây được xem là công cụ giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.

Bên cạnh đó, nguồn thu từ giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng giao thông cũng có thể được tái đầu tư vào các quỹ phát triển nhà ở, chương trình trợ cấp thuê nhà hoặc tái định cư nhằm nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đối với quản lý đất đai, khi đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, cơ quan quản lý cần đưa ra những yêu cầu cụ thể về tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng và kết nối đi bộ nhằm bảo đảm lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

TOD có thể trở thành lời giải cho bài toán nhà ở trong 20 năm tới

Theo bà Giang Đỗ, điểm tích cực là Việt Nam đang dần hình thành hành lang pháp lý thuận lợi cho phát triển TOD. Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị đã mở ra nhiều dư địa hơn cho việc khai thác quỹ đất quanh nhà ga và phát triển đô thị nén.

Các chuyên gia cho rằng thách thức hiện nay không còn là việc có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai hiệu quả và đồng bộ. Nếu quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai được kết nối chặt chẽ, TOD hoàn toàn có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất giúp giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn trong vòng 10 đến 20 năm tới.

Không chỉ tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản, TOD còn có thể góp phần xây dựng những đô thị đáng sống hơn, nơi người dân được tiếp cận nhà ở, việc làm và hạ tầng giao thông thuận tiện trong cùng một không gian phát triển bền vững.

Hy vọng bài viết vai trò của TOD trong bài toán nhà ở đô thị đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: