Nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận chung cư Hà Nội nguồn cung tăng kỷ lục với 16.600 căn mở bán mới – mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020.

Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng, thanh khoản chung cư Hà Nội giảm, trong khi giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh sau nhiều năm tăng liên tục. Chủ đầu tư vẫn bán được hàng nhưng tốc độ hấp thụ chậm hơn, còn nhà đầu tư thứ cấp phải cạnh tranh mạnh về giá. 

Vậy điều gì đang xảy ra với thị trường căn hộ Hà Nội?

Vì sao nguồn cung tăng nhưng thanh khoản không theo kịp?

Theo CBRE Hà Nội, có bốn nguyên nhân chính.

Thứ nhất, lãi suất vẫn ở mức cao. Người mua sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn, thời gian ra quyết định kéo dài khiến giao dịch không còn sôi động như giai đoạn trước.

Thứ hai, nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Hai quý liên tiếp không xuất hiện dự án mới dưới 60 triệu đồng/m². Trong khi đó, chung cư cao cấp Hà Nội phân khúc trên 120 triệu cùng nhóm 80-110 đồng/m² chiếm phần lớn nguồn cung, khiến tệp khách hàng đủ khả năng mua bị thu hẹp.

Thứ ba, giá sơ cấp do cơ cấu sản phẩm. Giá mở bán bình quan đạt khoảng 95 triệu đồng/m², chủ yếu vì nguôn cung tập trung ở các vị trí có giá trị cao, chứ không phản ánh sự gia tăng mạnh của nhu cầu.

Thứ tư, áp lực từ thị trường thứ cấp. Khi nguồn hàng mới dồi dài hơn, nhiều chủ sở hữu căn hộ cũ buộc phải giảm giá để cạnh tranh, khiến giá thứ cấp chung cư Hà Nội giảm lần đầu kể từ cuối năm 2022.

Những con số đáng chú ý trong quý II/2026 

Các số liệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt.

• Nguồn cung chung cư Hà Nội 39.000 căn được CBRE dự báo cho cả năm 2026, vượt mức đỉnh của năm 2019.
• Quý II ghi nhận hơn 5.800 căn bán thành công, tương đương khoảng 68% lượng mở bán mới. Tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội 2026 thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi nhiều dự án đạt trên 90%.
• Giá sơ cấp tiếp tục tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp chung cư Hà Nội giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m².
• Cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp khi chung cư cao cấp Hà Nội phân khúc trên 120 triệu chiếm khoảng 35% tổng lượng mở bán mới.

Những con số này cho thấy thị trường không suy giảm đồng loạt mà đang phân hóa giữa hàng sơ cấp và thứ cấp, giữa phân khúc cao cấp và nhu cầu ở thực.

Ai được hưởng lợi, ai chịu áp lực?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, bối cảnh chung cư Hà Nội nguồn cung tăng kỷ lục tạo ra tác động khác nhau với từng nhóm.

Người mua ở thực đang có nhiều lợi thế hơn khi có thêm lựa chọn và không còn chịu áp lực phải xuống tiền nhanh như giai đoạn khan hiếm nguồn cung.

Ngược lại, nhà đầu tư chung cư thứ cấp áp lực 2026 đang phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các dự án mới. Những căn hộ mua ở vùng giá cao trong giai đoạn 2024-2025 có thể phải giảm giá nếu cần bán nhanh để thu hồi dòng tiền.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m² tiếp tục đặt ra bài toán lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, khi phần lớn sản phẩm mới đều thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Xu hướng điều chỉnh hay bước nghỉ của thị trường?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, mức giảm khoảng 3% của thị trường thứ cấp chưa đủ để khẳng định một chu kỳ giảm giá dài hạn. Đây có thể là giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng, trong khi mặt bằng giá theo năm vẫn duy trì mức tăng.

Trong thời gian tới, diễn biến của tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội 2026 sẽ phụ thuộc chủ yếu vào lãi suất và tâm lý người mua.

Nếu lãi suất hạ nhiệt, lượng cầu bị trì hoãn có thể quay trở lại, hỗ trợ hấp thụ phần lớn nguồn cung chung cư Hà Nội 39.000 căn trong năm nay. Ngược lại, nếu chi phí vay tiếp tục ở mức cao, áp lực trên thị trường thứ cấp sẽ còn kéo dài.

Đối với người mua ở thực, đây là thời điểm thuận lợi để lựa chọn sản phẩm phù hợp nhờ nguồn cung dồi dào và khả năng đàm phán tốt hơn. Với nhà đầu tư, cần ưu tiên những dự án có vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì kỳ vọng vào tăng giá ngắn hạn trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Để hiểu sâu hơn về diễn biến từng phân khúc và chiến lược đầu tư phù hợp trong giai đoạn thị trường phân hóa này, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 185.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: