Việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ luôn đầy rẫy những rủi ro. Và chắc chắn không phải ai cũng có thể lường trước để tránh khỏi. Vậy hành lang an toàn pháp lý của đất nền dự án này như thế nào, có nên mua hay không? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Mục lục
LỢI ÍCH ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Mua đất nền dự án được xem là cách đầu tư an toàn và hứa hẹn khả năng sinh lời cao.
- Về đất nền, lợi ích của nó thì thì khỏi phải bàn cãi. So sánh đất nền với các loại hình bất động sản khác thì nó có nhiều ưu thế hơn về: Vốn thấp (chỉ bằng 35 – 50% so với các loại hình bất động sản khác), tỷ lệ rủi ro thấp hơn và đất nền khó mất giá (thường chỉ tăng chứ không giảm).
- Còn đất nền dự án, nếu đem so sánh với đất nền thổ cư thì đất nền dự án thường có “giá” hơn khi nó nằm trong tổng thể dự án đã được quy hoạch chỉnh chu, có đầy đủ các tiện ích, có định hướng phát triển rõ ràng…
Đó là chúng ta đang nói tới những lợi ích khi mua đất nền và đất nền dự án. Nhưng tất cả những điều đó sẽ không có nếu như mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Thậm chí, chẳng những không có lợi mà còn vướng phải rất nhiều rủi ro không thể lường trước về sau.
RỦI RO KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CHƯA CÓ SỔ
Không được công chứng hợp đồng mua bán
Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Vậy khi mua đất nền dự án có an toàn không thì chắc chắn bạn đã có câu trả lời. Việc mua bán này không thể diễn ra vì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không.
Tiền đã trao trong khi hợp đồng không được công chứng, điều gì sẽ đảm bảo cho người mua rằng tiền mình trao tiền đúng nơi đúng chỗ? Liệu chủ đầu tư có lật lọng nói rằng mình chưa đưa tiền hay không? Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.
Khó để xác minh nguồn gốc đất
Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.
Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.
Không thể cho, tặng, cho thuê, chuyển nhượng… cho người khác
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Việc cho, tặng, cho thuê hay chuyển nhượng sẽ khổng thể thực hiện được theo điều 18 Luật đất đai. Nếu lô đất nền dự án chúng ta mua không có sổ đỏ để xác minh chủ sở hữu. Việc chuyển nhượng, mua lại đất nền dự án chưa có sổ đỏ rất khó khăn thậm chí không thể công chứng hợp đồng, không làm được hợp đồng mua bán đất công chứng và quyền lợi của bạn cũng không thể đảm bảo.
Do đó, khách hàng không nên mua vì sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro về pháp lý ngay từ việc ký hợp đồng mua bán, công chứng tới cấp sổ, và quyền lợi của mình nếu như không nắm rõ các thông tin về sự án chủ đầu tư và quy định pháp luật về loại giao dịch này.. Đừng vì những rao bán có hứa hẹn các ưu đãi, trả góp phân kỳ hay hứa hẹn chờ tách sổ, có sổ đỏ sau 10 đến 15 tháng… mà dính bẫy cò môi giới.
PHÁP LUẬT MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN HIỆN HÀNH
Căn cứ theo quy định tại điều 194 Luật Đất 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai quy định về: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
Người mua để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý sẽ cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đủ điều kiện điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền tức là loại đất có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không. Cụ thể sẽ kiểm tra các giấy tờ pháp lý sau:
– Đất dự án phù hợp quy hoạt của cấp huyện hàng năm.
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành được việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với kiến trúc hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng.
– Đảm bảo các dịch vụ thiết yếu bao gồm: điện, cấp thoát nước, thu gom rác thải.
– Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai bao gồm các loại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí khác nếu có.
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền bao gồm:
+ Xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt,
+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Sau khi chủ đầu tư đảm bảo được các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định tại điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP về xây dựng hạ tầng và đúng quy hoạch, hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cần làm thủ tục xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Nếu được UBND tỉnh cấp giấy phép thì chủ đầu tư mới được rao bán đất nền dự án.
Ngoài ra, người mua cũng nên kiểm tra xem đất bán có đáp ứng về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 hay không.
– Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định
– Đất không có tranh chấp về QSDĐ
– Quyền sử dụng đất không thuộc kê biên đảm bảo thi hành án
– Nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, khách hàng muốn mua đất dự án nên kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự án có đảm bảo không tránh mua phải đất nền chưa được cấp phép bán hay thậm chí là dự án đất nền “ma” mà khiến tiền mất, tật mang.
Xem thêm: QUY TRÌNH VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN HÀNG
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
