Trong những năm gần đây, khu vực phía Đông thành phố Hà Nội, điển hình như huyện Gia Lâm, quận Long Biên,… đang là những điểm nóng thu hút các nhà đầu tư và người dân. Theo tổng thể Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội từ năm 2030 – 2050, phía Đông được định hướng sẽ trở thành trung tâm hành chính thương mại giao dịch quốc tế và công nghiệp kỹ thuật cao. Do đó, thị trường bất động sản phía đông Hà Nội đã dần trở nên sôi động. Giá đất và giá nhà đều tăng một cách nhanh chóng.
Tuy nhiên, sự tăng nhiệt của thị trường BĐS khu đông Hà Nội có thật sự đem lại lợi ích cho các nhà đầu tư và những người có nhu cầu mua tài sản để ở trong giai đoạn này? Nhà đầu tư và người mua bất động sản nên lưu ý những điều gì? Tất cả sẽ được Rich Nguyen Academy chia sẻ trong bài viết dưới đây.
1. Thị trường bất động sản Phía Đông Hà Nội – Bứt phá mạnh mẽ nhờ quy hoạch dịch chuyển đô thị
Để giảm áp lực từ quá trình tăng dân số, hiện nay, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chọn mô hình phát triển đô thị đa trung tâm và đa cực. Chẳng hạn tại Pháp, dân số ở thành phố Paris chỉ khoảng 2 triệu người, số còn lại đều chọn định cư tại những đô thị mới với khoảng cách là 60 phút lái xe. Còn ở khu vực Đông Nam Á, vùng đô thị Manila của Philippines 12 triệu dân đang phân tán ở 16 thành phố riêng lẻ.
Tại Việt Nam, đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa dự tính sẽ đạt khoảng 50%, tương ứng với 1.200 đô thị các loại. Điều này kéo theo sự ra đời của những đô thị đa trung tâm. Trong đó, phía Đông Hà Nội có đầy đủ lợi thế trở thành khu vực năng động và sầm uất mới với lợi thế địa hình cao ráo, quỹ đất dồi dào, vị trí liền kề với những quận trung tâm nội đô, cư dân đông đúc định cư lâu năm.
Trên thực tế, quá trình dịch chuyển của thành phố Hà Nội về phía Đông đã bắt đầu từ khoảng 20 năm trước và đang diễn ra nhanh hơn nhờ hàng loạt dự án nghìn tỷ đã được hoàn thành, đi vào sử dụng thời gian qua. Bên cạnh các cây cầu hiện hữu như Chương Dương, Long Biên, Thanh Trì, Vĩnh Tuy, Thăng Long, Nhật Tân, Hà Nội sẽ có 18 công trình đường bộ vượt sông Hồng trong tương lai gần. Gần nhất chính là dự án 4 cây cầu nghìn tỷ: cầu Trần Hưng Đạo, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Ngọc Hồi, cầu Mễ Sở. Những cây cầu này được mệnh danh là “đòn bẩy thép” giúp thị trường BĐS phía Đông Hà Nội bứt phá mạnh mẽ. Song song với đó, hạ tầng giao thông đường bộ là một điểm sáng nổi bật của khu vực với những dự án như Quốc lộ 5 kéo dài và nút giao Cổ Linh.
Quy hoạch phân khu sông Hồng được dự báo sẽ tạo nên một cuộc dịch chuyển của thị trường BĐS về phía đông Hà Nội. Trong vài năm trở lại đây, thị trường BĐS phía Đông thực sự “bùng nổ” và thu hút lượng lớn nhà đầu tư chuyển hướng từ phía Tây sang. Những ông lớn trong ngành bất động sản có mặt ở khu vực này đã triển khai, phát triển dự án và thu hút được lượng lớn khách hàng trong phân khúc cao cấp về ở, sinh sống. Điều này giúp cho thị trường BĐS khu Đông càng ngày càng phát triển và thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Điều này được chứng minh bằng hàng loạt những dự án nghìn tỷ của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Bên cạnh đó, giá trị đất nền và đất dự án ở khu vực này cũng đã tăng chóng mặt.
Điển hình như Gia Lâm đã được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng cho hạ tầng giao thông hiện đại và đồng bộ bậc nhất thủ đô Hà Nội. Hàng trăm dự án bất động sản trọng điểm đã và đang triển khai nhanh chóng. Nếu theo đúng tiến độ, đến năm 2023, Gia Lâm sẽ trở thành một quận mới của thành phố Hà Nội.
Đến năm 2030, với quy mô dân số dự kiến khoảng 450 ngàn người, Gia Lâm sẽ đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ quan trọng trong quy hoạch tổng thể Hà Nội. Cụ thể, đây sẽ là khu đô thị cửa ngõ phía Đông Bắc Thủ đô; tập trung những công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật trọng điểm của thành phố, quốc gia.
Khu vực đô thị trung tâm mới này còn có chức năng trung chuyển hàng hóa và dịch vụ chất lượng cao, đồng thời là một trung tâm thương mại tài chính quan trọng. Với mạng lưới giao thông càng ngày càng hoàn thiện, Gia Lâm có thể kết nối đa dạng với các tỉnh thành trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc. Khoảng cách đến trung tâm Hà Nội được rút ngắn lại, di chuyển đến Bắc Ninh chỉ mất 10 phút, đến Bắc Giang khoảng 40 phút và chưa đầy 1 tiếng xuống thành phố Hải Phòng.
Như vậy, sự bứt phá của bất động sản phía Đông Hà Nội giống với mô hình phát triển thần tốc của khu phố Đông, Thượng Hải (Trung Quốc) cuối thế kỷ 20. Chỉ chưa đầy 10 năm khi thành phố dồn lực cho phát triển hạ tầng, nhất là giao thông, khu Đông đã lột xác từ bãi đất hoang trở thành tâm điểm phát triển phồn hoa và sầm uất bậc nhất Thượng Hải.
2. Chuyên gia nhận định: Cẩn trọng khi chạy theo lực hút từ “thỏi nam châm” quy hoạch tại thị trường BĐS phía Đông Hà Nội
Trước sự phất lên nhanh chóng của khu vực phía Đông Hà Nội nhờ thông tin quy hoạch, làn sóng đầu tư đổ về đây cũng ngày càng nhiều. Tuy nhiên, theo nhận định của Rich Nguyen cùng các cộng sự Rich Invest, mặc dù tiềm năng phát triển kinh tế khu Đông là tất yếu nhưng đầu tư “ăn theo” quy hoạch luôn là hình thức mạo hiểm. Bởi vì nếu thông tin quy hoạch được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ, NĐT có thể lãi đậm nhưng khi thông tin quy hoạch bị bác bỏ hoặc tiến độ thực hiện kéo dài, NĐT dễ rơi vào thua lỗ.
Đơn cử như thông tin quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo, hiện nay, cầu chỉ mới ở giai đoạn phê duyệt xong nhưng giá đất ở khu vực xung quanh các trục đường như Hồng Tiến, Cổ Linh (quận Long Biên) đã trở nên sôi động với nhiều thông tin mua bán.
Theo khảo sát của chúng tôi trên các website và hội nhóm rao bán nhà đất, lượng tin rao bán nhà ở khu vực đường Cổ Linh, Hồng Tiến có sự gia tăng mạnh. Điển hình là một lô đất thổ cư rộng 473m2 (mặt tiền 20m) có sổ đỏ ở mặt phố Hồng Tiến đã được rao bán với giá 97 tỷ đồng (tương đương với 205 triệu đồng/m2). Người bán mời chào rằng, ô đất này nằm ở mặt phố mới, tương lai đẹp nhất quận Long Biên vì tọa lạc ngay điểm giao với đường dẫn lên cầu Trần Hưng Đạo.
Trong khi ô đất thổ cư 42m2 khác được giới thiệu là nằm ngay đoạn ngã ba mặt phố Hồng Tiến, gần cầu Trần Hưng Đạo và cầu Chương Dương sắp tới vừa được rao bán với giá 10 tỷ đồng (tương đương 238 triệu đồng/m2).
Ngoài ra, việc có thêm 1 cây cầu nữa bắc qua sông Hồng sẽ thúc đẩy quá trình di dân và hỗ trợ giao thông từ những khu vực khác, nhất là nội đô nhưng qua những bước thẩm định, phê duyệt, thực tế cầu còn cần khoảng thời gian dài để xây dựng. Vì vậy, hiện nay, mức độ ảnh hưởng của thông tin này đang chưa rõ ràng hoặc nếu có cũng cần phụ thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.
Hơn hết, với thị trường BĐS, việc xây cầu sẽ không ảnh hưởng quá nhiều vì thực tế, nhìn chung, hạ tầng ở khu vực Long Biên đã hoàn thiện và giá BĐS cũng đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Cách đây vài năm, khi có quy hoạch mười cây cầu vượt sông Hồng, thị trường BĐS khu vực Long Biên đã được tạo “sóng” để nâng giá lên đến gần “đỉnh”.
Do đó, khi giá đã lập “đỉnh”, NĐT đừng kỳ vọng quá nhiều vào những thông tin quy hoạch của hiện tại và sắp tới để đầu tư theo dạng ‘ăn theo”. Bởi vì nếu đã từng tham dự các chương trình về đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tại Rich Nguyen Academy, chắc hẳn bạn hiểu rằng khi vùng giá càng thấp thì khả năng bứt giá càng cao, trong khi giá BĐS ở phía Đông Hà Nội đã ở ngưỡng cao thì sẽ rất khó để thu được lợi nhuận X2, X3.
Đồng thời khi nhìn lại thị trường, chúng tôi cũng nhận thấy rằng: Giới đầu tư đã kỳ vọng phía Đông Hà Nội sẽ phát triển đối trọng với phía Tây, trở thành trung tâm hành chính, kinh tế mới của Thủ đô. Tuy nhiên cho tới nay, phía Đông vẫn chưa thu hút được một số lượng lớn các doanh nghiệp và người dân về sinh sống như phía Tây Hà Nội. Bởi nếu bạn đã học các chuyên đề về BĐS Vĩ mô và các phương pháp phân tích, nghiên cứu thị trường tại Rich Nguyen Academy thì bạn sẽ nắm được các định hướng phát triển quốc gia của nước ta. Cụ thể như: Hà Nội được định hướng phát triển về hướng Tây, trong khi đó Sài Gòn lại được định hướng phát triển về phía Đông. Chính vì vậy, có thể theo thời gian thị trường BĐS phía Đông cũng sẽ trở nên sầm uất nhưng đây không hẳn là một khu vực đầu tư tiềm năng.
Nghiên cứu về vấn đề áp suất khu vực, chúng tôi cũng nhận thấy rằng: Khu vực phía Đông Hà Nội vẫn chưa phải là điểm nóng cho sự gia tăng dân số để có thể sớm lấp đầy các dự án chung cư, đại đô thị mới bung hàng với nguồn cung khổng lồ. Bởi theo kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, đến ngày 1/4/2019, dân số Hà Nội là 8,053 triệu người (tương đương 2,22 triệu hộ dân cư).
Những quận thuộc phía Tây Hà Nội như Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy và Hai Bà Trưng là những khu vực có mật độ dân số cao nhất, tương ứng với 32.291 người/km2; 37.347 người/km2; 23.745 người/km2 và 29.589 người/km2. Những quận mới thành lập như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và Hà Đông cũng chứng kiến tốc độ dân số tăng nhanh, trở thành địa bàn có mật độ dân cư đông đúc chỉ đứng sau các quận trung tâm.
Trong khi đó, phân khúc chung cư ở thị trường phía Đông Hà Nội, giá hiện tại đang ở mức rất cao. Ví dụ như: tòa căn hộ mới ra mắt của dự án Ecopark có mức giá lên đến 40 triệu đồng/m2, Vinhomes Ocean Park có giá mở bán khoảng 30 triệu đồng/m2. Hay như quần thể Vinhomes Ocean Park, trong những tháng cuối năm, 1 dự án căn hộ cao cấp sẽ được ra mắt với mức giá dự kiến có thể lên đến 50 – 60 triệu đồng/m2.
Với mức giá cao như vậy, những dự án này chỉ phù hợp đối với việc mua bất động sản để ở cho 1 bộ phận khách hàng yêu thích cuộc sống nhiều tiện ích cùng cảnh quan cây xanh, hồ nước – điều mà những dự án trong nội đô không có được vì hạn chế về diện tích. Tuy nhiên, nếu đang làm việc trong các quận trung tâm Hà Nội và có ý định mua BĐS để ở tại khu vực phía đông Hà Nội, bạn nên cân nhắc về những trở ngại trong quá trình đi lại, di chuyển từ nơi ở tới nơi làm việc mỗi ngày.
Còn đối với các nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng bạn nên cân nhắc thật kỹ bởi phân khúc này sẽ rất khó có lời. Thêm một yếu tố nữa là vấn đề thời điểm. Hiện nay, Việt Nam đang ở trong thời kỳ lạm phát, kinh tế thời gian sắp tới có thể trở nên khó khăn hơn. Đây cũng là yếu tố bạn nên cân nhắc về việc nên đầu tư ở thị trường này hay không.
Như vậy, trước khi quyết định tham gia đầu tư hay mua bán trong thị trường đang sôi động, các NĐT phải tìm hiểu kỹ lưỡng về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, xã hội, kỹ thuật, dịch vụ tại khu vực đó. Đặc biệt là những thông tin liên quan đến quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai, thực hiện dự án. Ngoài ra, việc định giá bất động sản phải dựa trên nguyên tắc thực tế và nhu cầu cần thực sự của thị trường để tránh những giao dịch ảo, rủi ro trong đầu tư.
Cuối cùng, Rich Nguyen xin tặng bạn một lời khuyên: “Hãy mua khi trầm lắng và bán khi sôi động”, đừng vội vã chạy theo các tin tức truyền thông hay đám đông khi đầu tư bất động sản. Thay vì đó hãy học hỏi, trang bị cho mình đầy đủ kiến thức để có thể nắm bắt tốt thị trường và luôn đón đầu trước mỗi chu kỳ tăng trưởng của bất động sản!
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều bình luận điểm tin bất động sản mới nhất:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
