Trong đề cương luật Nhà ở sửa đổi gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định niên hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 -70 năm thay vì lâu dài như từ trước tới nay. Ngay khi công bố, đề xuất này đã thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân và giới đầu tư bất động sản. Việc áp niên hạn này, giá chung cư sẽ sụt giảm và tác động đến thanh khoản của chung cư? Vậy nhà đầu tư nên di chuyển thị trường hay thay đổi phân khúc bất động sản? Nếu đang quan tâm đến những câu hỏi này, các bạn đừng bỏ lỡ phần bình luận điểm tin ngày hôm nay của Rich Nguyen Academy với chủ đề: “Áp thời hạn Sổ hồng chung cư, “cú sang chấn” tâm lý lan rộng từ người mua đến đông đảo nhà đầu tư”.
Mục lục
1. Áp thời hạn sổ hồng chung cư: Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án
Khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung thêm quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Theo đó, tại tờ trình số 53 vào ngày 28/3/2022, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật trong năm 2023.
- Phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của luật pháp về xây dựng.
- Phương án thứ 2 là thời hạn sở hữu nhà ở chung cư được xác định theo niên hạn sử dụng đất xây dựng chung cư theo quy định của Luật Đất đai.
Đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà ở chung cư chỉ từ 50 -70 năm là một chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội. Mục đích của chính sách này là để giúp cơ quan nhà nước dễ dàng hơn trong thực hiện thu hồi, phá dỡ và xây dựng lại các tòa chung cư cũ, đã thời hạn sử dụng, đồng thời thuận lợi cho việc quản lý, cũng như chỉnh trang đô thị. Trên thực tế, nhiều quốc gia trên thế giới cũng đã áp dụng thời hạn chung cư như: Thái Lan – 30 năm; Mỹ – 99 năm; Singapore – 99 năm.
Giải thích về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Vì vậy, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn không có nghĩa là chung cư chỉ có thời hạn từ 50 – 70 năm mà tùy vào chất lượng công trình có thể dài hơn tới 80 – 90 năm.
Trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi chung cư hết hạn, cơ quan chức năng sẽ kiểm định lại chất lượng công trình. Nếu bảo đảm về chịu lực và an toàn sử dụng sẽ tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng căn hộ. Người dân vẫn được thực hiện những quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho hoặc thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Nếu công trình không còn đảm bảo an toàn cho tính mạng và tài sản của chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở chung cư sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Người dân đang sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hay người mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho,…) phải xây dựng lại vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không cần phải di chuyển đi nơi khác.
Tuy nhiên nói về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng khi công trình này xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ càng. Tâm lý của đa số người Việt Nam là muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng căn hộ chung cư chỉ mới được định hình trong khoảng 10 năm trở lại đây. Do đó, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị suy giảm.
2. Chuyên gia nhận định: Sau quy định về áp thời hạn sổ hồng chung cư, “cú sốc thị trường” của phân khúc này sẽ diễn ra bao lâu?
Nhận định về vấn đề này, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest cho rằng: Quy định rút ngắn thời hạn sở hữu có thể sẽ là “cú sốc” với thị trường bất động sản, cụ thể ở đây chính là phân khúc chung cư. Thời gian đầu sẽ gây khó khăn cho những đơn vị tham gia thị trường, sức cầu cũng bị ảnh hưởng do tâm lý lo ngại của người mua nhà. Từ đó, ảnh hưởng tới giá thành của thị trường khi phải thay đổi cả thói quen tiêu dùng và nhận thức về sản phẩm của người mua.
Đánh giá về vấn đề suy giảm giá trị chung cư sau khi dự thảo này được phê duyệt, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest cho rằng: Hiện nay, tất cả các chung cư được xây dựng và cấp sổ theo dạng 50 – 70 năm thì giá đang chỉ bằng 70 – 80% so với chung cư đất ở lâu dài. Nếu đề xuất này được phê duyệt, giá nhà ở chung cư có thể tiếp tục giảm thêm khoảng 10% nữa.
Đối với các chủ đầu tư dự án, đây là một tin bất lợi. Bởi vì trên thực tế, tiền thuế đất thương mại dịch vụ bằng 70% đất ở trong khi chi phí xây dựng, chi phí về lãi vay ngân hàng và chi phí trù bị đầu tư gần như không thay đổi nên đa số chủ đầu tư sẽ nản, từ bỏ dự án.
Đánh giá về những ý kiến cho rằng tính thanh khoản của phân khúc chung cư sẽ sụt giảm sau khi đề xuất được áp dụng, chúng tôi cho rằng cần phải xem xét về cả ngắn hạn và dài hạn như sau:
2.1. Về ngắn hạn
Trước mắt, khi dự thảo đi vào thực tiễn, giá nhà ở chung cư sẽ đi xuống trong khoảng thời gian có thể là từ 1 – 3 năm. Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng đã đề xuất thời gian sở hữu chung cư từ 50 đến 70 năm nhưng người dân không đồng tình ủng hộ. Bởi vì theo văn hóa của người Việt Nam nói riêng và tâm lý của người Á Đông nói chung, đây là nơi “an cư lạc nghiệp”, nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn có giá trị thừa kế. Do đó, họ luôn mong muốn sở hữu bất động sản để lại cho con cháu đời sau.
Cùng với đó, nhìn nhận về bản chất chung cư thì ngay từ khi ra đời, nó là một tài sản tiêu dùng bị tiêu hao dần theo thời gian. Đề xuất thời hạn cho chung cư là đưa nó về đúng bản chất tự nhiên. Và khi nhận thức được căn hộ chung cư không phải là của để dành, khả năng cao người mua bất động sản sẽ đắn đo và có xu hướng không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để bảo đảm giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường nhà ở chung cư sẽ bị ảnh hưởng và giá bán bị chững lại.
Đội ngũ của Rich Nguyen cũng đã khảo sát trên 3 nhóm (mỗi nhóm 50 người) và nhận thấy tâm lý chung của đám đông hiện tại sau đề xuất áp thời hạn sổ hồng chung cư là HOANG MANG. Bởi vì phần đông người mua đều lo lắng khi họ phải đóng phí và thuế khi mua căn hộ chung cư như người mua đất nền, chưa kể còn đóng tiền bảo trì căn hộ 2% giá trị căn hộ, nhưng lại có nguy cơ “mất trắng” trong trường hợp chung cư không đảm bảo chất lượng khi hết hạn. Và thử đặt ở vị trí của bạn, bạn có chấp nhận bỏ từ 3 đến 5 tỷ đồng để sở hữu chung cư nhưng sau 50 tới 70 năm nó bị thu hồi hay bạn sẽ dùng số tiền đó đi đầu tư sinh lời và dùng tiền lợi nhuận để thuê căn hộ sinh sống? Sau khi trả lời câu hỏi này, bạn sẽ phần nào hiểu được tâm lý đám đông người dân trong giai đoạn này.
2.2. Về dài hạn
Xã hội càng ngày càng văn minh và mọi người dần dần sẽ thay đổi tư duy từ mong muốn “sở hữu riêng” để lựa chọn nhà ở chung cư vì những tiện ích của nó. Trên thực tế, lựa chọn sống tại chung cư đã và đang là xu hướng ưu tiên của người trẻ bởi không gian căn hộ được bài trí thông minh, tối ưu hóa diện tích và công năng sử dụng.
Đặc biệt, trong bối cảnh phân khúc căn hộ chung cư có sự phát triển mạnh mẽ, đạt được sự hoàn thiện từ dịch vụ, tiện ích, môi trường sống tới kết nối giao thông. Bên cạnh đó, quỹ đất càng ngày càng hạn hẹp và áp lực về nhu cầu không gian sống tại các khu vực nội đô tăng cao khiến căn hộ chung cư trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân.
Với kinh nghiệm đầu tư lâu năm ở nhiều phân khúc BĐS, chúng tôi nhận thấy rằng nếu giai đoạn từ năm 2010 trở về trước thì khi đầu tư phân khúc chung cư, nhà đầu tư vẫn có thể kiếm được lợi nhuận từ 10 đến 20%/ khi vào từ giai đoạn 1. Tuy nhiên, 10 năm trở lại đây, gần như là 100 người đầu tư vào chung cư thì tới hơn 90 người thua lỗ. Chúng tôi xin đưa ra một lời khuyên cho các nhà đầu tư là “hãy ở nơi bạn thích nhưng hãy đầu tư ở chỗ sinh lời”.
Và nếu bạn tham gia các chương trình huấn luyện về đầu tư tại Rich Nguyen Academy, bạn sẽ được học về quy trình 7 bước chuẩn trong đầu tư BĐS. Trong đó, việc lựa chọn phân khúc đầu tư là bước thứ 5. Và 2 trong 4 bước quan trọng hàng đầu mà bạn cần làm trước đó là: Phân tích vĩ mô và phân tích lựa chọn thị trường. Nhờ việc phân tích vĩ mô, các bạn sẽ có được cái nhìn tổng thể để dự đoán xu hướng thị trường. Qua đó, thay vì hoang mang bởi những biến động, bạn sẽ biết khi nào nên dịch chuyển thị trường hoặc thời điểm nào thì lựa chọn phân khúc nào mang tới lợi nhuận tốt nhất. Vấn đề còn lại là ở khẩu vị đầu tư và trường phái đầu tư của bạn.
Trước khi kết thúc chủ đề ngày hôm nay, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest xin nhấn mạnh một số nội dung đáng chú ý sau:
Thị trường chung cư hiện là phân khúc tiêu dùng chứ không phải để đầu tư sinh lời. Do đó, nếu tiếp tục bị giáng thêm một cú đấm thép về quy định thời hạn sử dụng, chung cư sẽ gục ngã và những NĐT có ý định đầu tư phân khúc này sẽ đồng loạt bỏ đi.
Những tòa chung cư đã xây dựng trước đó và được cấp sổ lâu dài có thể sẽ tăng giá.
Việc áp thời hạn sổ hồng chung cư vẫn đang là một vấn đề tranh luận nóng bỏng với nhiều luồng ý kiến trái chiều khác nhau. Các cấp quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi phê duyệt đề xuất để bảo đảm hài hòa về quyền lợi giữa quản lý nhà nước và người dân. Và câu chuyện này sẽ diễn tiến như thế nào thì chúng ta cần chờ đợi những tín hiệu tiếp theo từ kỳ họp Quốc hội sắp tới.
Và nếu bạn là một nhà đầu tư khôn ngoan và thức thời thì bạn phải biết rằng đầu tư chung cư hiện nay gần như không có lãi. Nếu bạn còn đang loay hoay trong phân khúc này, thì hãy tìm hiểu kỹ lưỡng về vĩ mô, thị trường và lựa chọn một phân khúc, loại hình mới.
Rich Nguyen vẫn giữ vững lập trường rằng: Không riêng gì Việt Nam mà ở bất cứ đất nước nào trên thế giới, trong cùng một khu vực, một thời điểm, bao giờ đất nền cũng được ưu tiên trước nhất, sau đó mới đến các sản phẩm khác.
Và một quy luật quan trọng trong 11 quy luật bất biến của BĐS mà bạn nên nhớ, đó là: Khi nào áp lực dân số tại một khu vực quá lớn mới bán được khoảng không phía trên!
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều bình luận điểm tin bất động sản mới nhất:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
