Đầu tư bất động sản phát mại ngân hàng hay bất động sản ngân hàng thanh lý có thể là phương án thông minh. Bởi vì các bạn có thể sở hữu bất động sản với mức giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì tính nhạy cảm của nó.
Mục lục
1. Bất động sản phát mại là gì?
Phát mại là quá trình tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng công khai và bán tài sản bảo đảm của người vay theo quy định của pháp luật. Mục đích của việc làm này để trả khoản nợ mà người vay ngân hàng không thể trả được.
Bđs phát mại còn được biết đến với tên gọi khác là nhà tịch biên. Hầu hết các ngôi nhà này đều được chủ nhà dùng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Điều này có nghĩa là để vay được một khoản tiền lớn từ tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng công khai, người đi vay phải giao 1 tài sản tương đương để bảo đảm việc thanh toán nợ sau này.
Lúc này, quyền sở hữu tài sản bảo đảm vẫn thuộc về người đi vay. Thế nhưng, nếu không trả được nợ, ngân hàng sẽ tịch biên tài sản và phát mại chúng để thu hồi nợ vay.
2. Có nên mua bất động sản phát mại của ngân hàng không?
Việc mua bất động sản phát mại được hiểu là việc người vay thế chấp tài sản đó ở ngân hàng để được vay một khoản tiền theo quy định. Khi khoản nợ đến thời điểm phải trả cho ngân hàng nhưng người vay không thể thanh toán, ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản và phát mại bất động sản đã thế chấp trước đó để bù vào khoản vay của người đi vay.
Vì giá bất động sản phát mại thường rẻ hơn so với thị trường nên rất nhiều nhà đầu tư cố gắng săn lùng chúng để tiết kiệm chi phí. Thế nhưng, khi mua nhà đất phát mại ngân hàng, người mua có thể gặp những rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch vì loại hình này thường phát sinh nhiều vấn đề nhạy cảm.
Trước tiên, bạn phải hiểu rõ một điều rằng, ngân hàng không phải là đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản mà họ chỉ quan tâm tới việc thu hồi vốn vay. Do đó, ngân hàng thường có xu hướng ưu tiên người vay tự bán tài sản để trả nợ nhằm tránh kiện tụng, cũng như chi phí kiện tụng. Nếu không được, các ngân hàng mới tiến hành làm thủ tục phát mại và đưa người vay ra tòa, thu giữ tài sản và ủy quyền cho công ty bán đấu giá nhà đất ra thị trường.
3. Rủi ro khi mua bất động sản phát mại ngân hàng
Những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất phát mại ngân hàng là:
3.1. Rủi ro về pháp lý của nhà đất phát mại
Nhà phát mại là loại tài sản tịch biên nên khi khách mua làm việc trực tiếp với chủ sở hữu có nghĩa là đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn bất động sản. Lý do là vì bất động sản đó đang được thế chấp tại ngân hàng.
Nếu không nắm rõ không tin này, người mua nhà phát mại có thể gặp rắc rối và cần phải tốn rất nhiều thời gian mới có thể giải quyết ổn thỏa. Vì vậy, để tránh gặp phải những rủi ro phát sinh, người mua nhà phát mại nên tìm hiểu thật kỹ giấy tờ pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
3.2. Phức tạp trong mối quan hệ ba bên khi mua nhà đất phát mại
Mua bất động sản phát mại là thương vụ khá phức tạp và có nhiều yếu tố nhạy cảm. Bởi vì mua bán nhà đất phát mại không giống như tài sản thông thường mà có sự tham gia cả 3 bên gồm chủ sở hữu, người mua nhà và ngân hàng. Để có thể bán đấu giá thành công và hoàn tất thương vụ ổn thỏa phải tốn rất nhiều thời gian, hơn nữa rủi ro có thể phát sinh bất kỳ lúc nào.
Đáng chú ý là khi mua bất động sản phát mại, bạn có thể gặp phải các vấn đề phức tạp trong mối quan hệ ba bên này. Do đó, với bất động sản phát mại, bạn phải tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật liên quan và tình trạng thực tế của tài sản để đưa ra quyết định đúng đắn nhất để tránh bị mất tiền oan.
3.3. Chủ sở hữu tài sản khiếu nại và kiện cáo
Đây là một trong những rủi ro hay gặp nhất khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng. Chủ sở hữu do không hài lòng về giá bán đấu giá và cho rằng giá bđs bị bán ra thấp hơn so với giá thị trường nên sẽ làm đơn khiếu nại tổ chức, cơ quan bán đấu giá. Nếu cơ quan, tổ chức bán đấu giá có sai sót, chẳng hạn như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia trong phiên đấu giá cũng sẽ bị chủ sở hữu khiếu nại.
Kinh nghiệm cho thấy rằng, khi chủ sở hữu bất động sản được mang ra bán đấu giá không hợp tác, họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do để khiếu nại và kiện cáo. Điều này thường tốn thời gian và phát sinh thêm chi phí, cũng như không có lợi cho người mua nhà đất phát mại.
3.4. Nhà phát mại ngân hàng vướng tranh chấp và “dính” quy hoạch
Người mua bất động sản do ngân hàng phát mại sẽ không thể dùng được nếu tài sản này thuộc diện quy hoạch. Hoặc bị vướng tranh chấp do đất đai gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác.
3.5. Nhà đất phát mại có thể bị hủy kết quả đấu giá
Trong nhiều trường hợp, kết quả đấu giá nhà đất thế chấp có thể bị hủy bỏ. Chẳng hạn như vì vi phạm quy định nên hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị tòa án tuyên bố vô hiệu.
Kết quả bị hủy vì người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá, đấu giá viên thông đồng và móc nối, cũng như dìm giá trong phiên đấu giá khiến thông tin bất động sản, cũng như hồ sơ tham gia đấu giá bị sai lệch. Nếu kết quả đấu giá tài sản thế chấp ngân hàng bị hủy, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận được theo đúng quy định.
4. Cần phải lưu ý gì khi mua nhà đất phát mại?
Để bảo đảm quyền lợi và pháp lý an toàn khi mua bất động sản do ngân hàng phát mại, các bạn cần phải lưu ý những vấn đề sau:
4.1. Tìm hiểu thông tin nhà đất phát mại từ các nguồn chính thống
Khi mua nhà đất phát mại, bạn phải tìm hiểu kỹ những thông tin như lý do tài sản bị phát mại, có bị dính quy hoạch không, pháp lý có rõ ràng không và chủ sở hữu có đồng ý bàn giao tài sản không,… để tránh phát sinh rủi ro khi đã đấu giá thành công. Theo đó, bạn nên tìm hiểu những thông tin từ các nguồn tin chính thống và đáng tin cậy như phía ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, công ty bất động sản và đơn vị môi giới uy tín,…
Bên cạnh đó, để tìm mua bất động sản do ngân hàng phát mại an toàn và nhanh chóng, bạn nên tham khảo danh sách những tài sản phát mại từ công ty bất động sản uy tín, được ngân hàng ký gửi ủy thác để bán tài sản gán nợ. Danh sách này được cập nhật thường xuyên với những thông tin rõ ràng, chính xác. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên trang web của các ngân hàng và trang tin uy tín.
4.2. Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất phát mại
Khi mua nhà đất do ngân hàng thương mại phát mại, bạn phải tìm hiểu thật kỹ về tính pháp lý để tránh gặp rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá. Trước tiên, người mua phải xác minh từ cơ quan thi hành án về việc chủ sở hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đã đấu giá thành công nhà đất phát mại.
Ngoài ra, bạn còn phải kiểm tra thủ tục định giá khi đưa bất động sản vào đấu giá và quá trình làm thủ tục nhà đất phát mại có đúng quy định của pháp luật hiện hành không. Bởi vì sau khi mua xong, người mua sẽ chịu thiệt nếu thủ tục rắc rối.
4.3. Mua hồ sơ đấu giá ở những nơi uy tín
Để được bảo trợ pháp lý khi phát sinh rủi ro sau khi mua nhà đất phát mại, bạn nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá ở những trung tâm bán đấu giá uy tín. Bởi vì mua tài sản từ đơn vị này sẽ ít rủi ro hơn do nhà đất ở đây đã được bảo trợ về mặt pháp lý.
Theo quy định, khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao tài sản cho trung tâm bán đấu giá để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Do đó, việc ngân hàng bán nhà đất phát mại đã được Nhà nước bảo trợ pháp lý và người mua cũng được bảo vệ khi phát sinh rủi ro.
Lưu ý, nếu mua tài sản qua hình thức đấu giá, bất động sản này có thể không còn rẻ nữa. Bởi vì đã phát sinh thêm một số khoản phí như phí tổ chức đấu giá, phí môi giới, lãi phạt,…
4.4. Thanh toán ba bên ở ngân hàng
Khi thanh toán nhà đất phát mại, bạn nên lựa chọn dịch vụ thanh toán ba bên ở ngân hàng thay vì thanh toán với chủ sở hữu. Mục đích của việc làm này là để tránh gặp phải những rủi ro khi thanh toán do tính phức tạp của các mối quan hệ và rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.
Tóm lại, bất động sản phát mại luôn có sức hút nhất định với các nhà đầu tư hoặc người mua để ở. Tuy nhiên, vì tính chất nhạy cảm và phức tạp của tài sản này nên nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó, mọi người phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua để tránh gặp tình trạng “dở khóc dở cười”.
Để tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, hãy truy cập vào đường link: https://lopzoom.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ ngay với Rich Nguyen Academy theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn chi tiết hơn về các khóa học đầu tư bất động sản.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
