Theo đánh giá của 1 vị chuyên gia, thị trường bất động sản năm nay bắt đầu ngấm đòn và một trong những điều lo ngại nhất là rủi ro tài chính. Bởi vì lãi suất tăng và tỷ giá tăng, đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của các doanh nghiệp trong nước cũng sẽ tăng lên. Doanh nghiệp nào quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn bị mất cân đối dòng tiền dẫn tới mất khả năng thanh toán.
Sự trầm lắng của thị trường bất động sản là tín hiệu khiến các chuyên gia dự báo thị trường đang có sự điều chỉnh. Bước sang năm 2023, khả năng là sẽ không có khởi sắc đột biến khi thị trường còn khó khăn về vốn.
Thị trường trái phiếu gặp khó khăn được xem là trở ngại lớn nhất trong 2 năm tới với lĩnh vực bất động sản và ngân hàng. Song song với việc thanh khoản sụt giảm mạnh, thị trường bđs đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung và thiếu vốn trầm trọng.
Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén sẽ bật tăng lại sau giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, thực tế lại không hồi phục và tăng trưởng theo đúng kỳ vọng mà trái lại đang có dấu hiệu đứng hình do những vấn đề liên quan tới nguồn vốn, pháp lý. Vậy đâu là giải pháp để cứu thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay và phải làm gì với thị trường bđs lúc này? Có phải đổ vốn vào thị trường bất động sản lúc này là sai lầm? Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau bàn luận về câu chuyện: “Bất động sản sẽ ra sao nếu tiếp tục thiếu vốn?”.
1. Câu chuyện bất động sản “đói” vốn trầm trọng?
“Trầm lắng” là đánh giá của một số chuyên gia nghiên cứu kinh tế về diễn biến của thị trường hiện tại. Các chuyên gia cũng cho rằng, cuối năm 2022, thị trường bất động sản được dự báo là không sôi động như những năm trước và không có sự đột biến về cầu. Luồng tiền các tháng cuối năm cũng không có sự khởi sắc đột biến. Tín dụng bất động sản thường là dài hạn và số tiền huy động lớn, trong khi đó, đặc tính huy động vốn của ngân hàng là ngắn hạn.
Người dân mua nhà sẽ gặp khó vì không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất tăng nhanh và lên mức cao theo chính sách điều hành chung. Những doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn vì cùng một lúc phải huy động vốn ở 3 – 4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp và thị trường trái phiếu bị siết chặt.
Tổng quan chung về thị trường bất động sản, các chuyên gia nhìn nhận như sau, điều chỉnh là kịch bản của thị trường hiện tại. Lý do cơ bản của diễn biến này chính là luồng tiền vận hành giảm và không đạt mức kỳ vọng tăng như hồi cuối năm 2021, thậm chí là giảm thấp hơn so với mức cần thiết nhằm duy trì thị trường.
Một lý do khác nữa được đưa ra là giá bất động sản tăng trong giai đoạn 2020 – 2021 và neo ở mức cao, không giảm trong năm 2022 cũng làm thị trường bị suy giảm về giao dịch. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.
Nhiều ý kiến cho hay, nếu doanh nghiệp bđs không tiếp cận được vốn và các doanh nghiệp liên quan cũng không thể tiếp cận được vốn, cũng như không có nguồn để hoạt động kinh doanh bởi doanh thu. Bất động sản gồm bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch,… Nếu kiểm soát dòng tiền vào bđs, cần phải xem xét dạng nào nên hạn chế và dạng nào nên thúc đẩy
Hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn đang hạn chế cho toàn ngành bất động sản. Khi toàn bộ những nhóm ngành bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn thì những ngành khác cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Chưa bàn đến việc mở rộng việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh cũng bị thu hẹp lại.
XEM FULL VIDEO BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Vấn đề chính của thiếu vốn trên thị trường bất động sản hiện nay là nằm ở thanh khoản
Về câu chuyện này, dưới góc nhìn của Rich Nguyen và các chuyên gia cố vấn của chúng tôi phân tích, nhận định như sau:
Thứ nhất, chúng ta phải xét tới câu chuyện thị trường bất động sản có thực sự đang thiếu vốn hay không?
Trông đợi Ngân hàng Nhà nước “bơm” thêm 1 – 2% room tín dụng (tương đương khoảng 100.000 – 200.000 tỷ đồng) vào thị trường bất động sản có lẽ đã khá quen thuộc nhưng trước khi bàn đến đó phải xét xem liệu có cần thiết hay không? Thử xác định chính xác những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay nhà đầu tư có thực sự thiếu vốn không? Như nhiều lần đã chia sẻ trong bài viết trước, “siết tín dụng” mà truyền thông dùng trong thời gian gần đây là chưa chính xác. Bởi vì “siết tín dụng” được hiểu đơn giản là giảm cho vay nhưng thực tế năm nay, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng tương đối là khoảng 14%, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Giai đoạn trước đó, từ năm 2017 – 2021, tỷ lệ này chỉ đạt ở mức khoảng 12%.
Chưa kể, với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng tuyệt đối, khi số tiền được nhân lên sẽ cao hơn rất nhiều, thậm chí là tăng gấp đôi. Vì vậy, cách sử dụng từ “siết tín dụng” đã gây ra hiểu lầm và khiến nhiều nhà đầu tư bị hiểu sai về bản chất rằng lúc này, vốn trên thị trường đang bị co lại. Từ nhận định sai đã dẫn tới đề xuất nới room tín dụng đối với thị trường bất động sản dù nó không đúng bản chất.
Nếu tư duy sâu hơn chút về tài chính, nguồn vốn trên thị trường bất động sản không hề hạn hẹp. Bằng chứng là những năm 2017, 2018,… thị trường bđs không hề thiếu vốn dù tăng trưởng tín dụng thời điểm đó chỉ khoảng 12%. Trong khi hiện nay, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đạt mức 14%, có thêm 1.200.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó có tối thiểu 800.000 tỷ đồng từ bất động sản. Rõ ràng, vốn vào thị trường bất động sản không thiếu nếu không muốn nói là dư nhiều, thậm chí là dồi dào hơn so với hồi năm 2017 – 2018.
Từ thực tế đó, các bạn phải hiểu rằng, nguồn tiền vào thị trường bất động sản năm 2022 nhiều hơn so với những năm trước. Và chúng ta buộc phải đặt ra câu hỏi là “Tại sao những năm trước không thiếu mà bây giờ lại thiếu?”. Nếu không trả lời được chính xác câu hỏi trên, mọi đòi hỏi đổ tiền vào thị trường bất động sản đều giống “thuốc độc”!.
Vấn đề chính của việc thiếu vốn trên thị trường bất động sản hiện nay nằm ở thanh khoản. Các nhà đầu tư hay doanh nghiệp bất động sản đều đang không bán được hàng mà muốn bán cũng chưa chắc bán được. Đây mới chính là “thủ phạm” khiến dòng tiền trên thị trường bị thiếu. Nếu một doanh nghiệp thiếu tiền, có thể khẳng định là do sản xuất tại công ty đó giảm. Tuy nhiên, nếu toàn bộ thị trường bất động sản, các công ty đều đang thiếu tiền thì có nghĩa là sản phẩm bán chậm và không bán được nên không có nguồn tiền nào thu vào.
Quan sát thị trường có thể thấy rõ một điều rằng, hiện nay, nhà đầu tư tin tưởng thị trường bất động sản và có năng lực vay vốn đều đang “ôm” quá nhiều nhà đất. Muốn mua thêm phải bán đi nhưng vì không bán được nên không có nguồn tiền xoay vòng, dẫn tới tình trạng thiếu càng thêm thiếu. Hoặc nói một cách khác, giá nhà đất lên quá cao, từ làng quê tới thị thành đều tăng giá chóng mặt. Dòng tiền đang nằm ở khắp nơi trong bất động sản với giá cao, lợi nhuận, lãi suất của nhà đầu tư chỉ nằm “trên giấy”.
Về nguyên tắc, khi không bán được hàng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải hạ giá như mọi ngành nghề khác. Thế nhưng, trong 3 năm nay, giá nhà đất ở Việt Nam chỉ đi ngang chứ không xuống. Thậm chí, ngay trong thời điểm này, dù thị trường đang rất khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn không hạ. Cách hay nhất lúc này chính là cần thời gian để thị trường bất động sản “tan băng” và trở về hợp lý. Qua đó, nhà đầu tư và đầu cơ lướt sóng sẽ buông, cũng như thị trường bắt đầu có sự tiến triển tiêu thụ trở lại thì tất cả nguồn vốn huy động sẽ dần hồi phục.
Sự thật là không có khó khăn nào của doanh nghiệp là không khắc phục được và cũng không Nhà nước nào đủ sức mạnh cấp vốn cho hệ thống tài chính, nơi dòng tiền đang đi vào thâm hụt vốn đầu cơ, thiếu sản phẩm cạnh tranh, thiết thực. Bất cứ ông chủ đầu tư nào cũng nói rằng ngành bất động sản quan trọng. Tuy nhiên, cần phải nhớ rằng, chúng ta cần ăn và mặc rồi mới đến ở.
Điều này có nghĩa là nhu cầu về thực phẩm và sinh sống hàng ngày gồm có dịch vụ ăn uống, nông nghiệp là quan trọng đầu tiên. Kế tiếp là dịch vụ nhu cầu về con người như đi lại, thời trang, y tế, giáo dục,… Nhu cầu ở là nhu cầu có thể xếp sau và để ở được, không bắt buộc đó là nhà mình mà có thể là nhà thuê, miễn sao là bạn trả được tiền thuê đó.
Trong nền kinh tế, nếu nói về tầm quan trọng, ngành bất động sản phải đi sau những ngành khác như cơ khí, nông nghiệp,… Do đó, chúng ta không nên vì đó là ngành đang quan tâm mà đầy cao rồi tự đắc và đừng bao giờ hù dọa nền kinh tế. Bởi vì nếu nhận định sai thì mọi định hướng nền kinh tế sẽ sai.
Chắc chắn, không có chuyện thị trường bất động sản sụp đổ sẽ kéo theo nền kinh tế sụp đổ. Từ trước tới nay, nền kinh tế thế giới qua tất cả các lần kinh tế quốc gia, khu vực chao đảo đều do hậu quả bất động sản tăng giá và đầu tư tràn lan. Cần phải nhấn mạnh một điều rằng, khi bất động sản sụp đổ thì kinh tế vẫn có thể hồi phục, chứ chẳng có nền kinh tế nào bị “chết” cả.
Nền kinh tế Việt Nam hiện nay vẫn chưa đến nỗi suy yếu như Mỹ năm 2008 hay Thái Lan năm 2997. Thực tế là thị trường tài chính mà doanh nghiệp bất động sản đang than thở quá nhiều, thậm chí là đang hù dọa Nhà nước, gieo niềm tin sai lệch cho nhà đầu tư cá nhân để họ thấy rằng, sự mệnh của họ là quá quan trọng,… Cần phải nhận diện đúng để đi tới đáp án là thị trường cần làm gì và các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì.
Vấn đề lúc này là doanh nghiệp phải nhận ra sai lầm của mình và mỗi doanh nghiệp trong chiến lược phát triển cũng phải tự biết cách quản lý dòng tiền để dùng dòng vốn trong đầu tư tương xứng với vốn huy động. Cụ thể, tập trung vốn cho ngành kinh doanh cốt lõi và không xem thường vai trò của Giám đốc tài chính đúng chuẩn. Đồng thời, phải bỏ ngay đầu tư theo kiểu ông chủ có thể điều khiển được hết mà không nhờ cậy tới đội quản trị thực chiến và phân quyền,…
Còn với nhà đầu tư cá nhân, việc đa dạng hóa danh mục đầu có vai trò vô cùng quan trọng. Việc đặt tất cả trứng vào chung một giỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và sự đa dạng hóa ở đây có thể xét dựa trên nhiều khía cạnh như phân khúc, vị trí địa lý, chiến lược đầu tư,…
Ngoài sự đa dạng hóa danh mục đầu tư, yếu tố quan trọng nữa để tồn tại qua cuộc suy thoái là làm việc với các đơn vị uy tín. Những loại hình bất động sản thích hợp ở đúng vị trí được quản lý bởi đúng người sẽ tạo ra sự khác biệt trong thời kỳ suy thoái.
Không ai có thể biết chắc chắn rằng khi nào thị trường bất động sản sẽ sụp đổ. Thế nhưng, việc đầu tư đúng cách sẽ giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi những thời điểm khó khăn.
Với sự khan hiếm tiền như hiện nay, nếu nhìn ở góc độ giải pháp tổng thể, Nhà nước đang có các quyết sách đúng để cấu trúc lại hệ thống tài chính nhằm phát triển kinh tế bền vững. Cần phải nhận diện được một điều đơn giản rằng thị trường bất động sản chỉ có 2 vấn đề. Thứ nhất là làm đúng theo quy định của pháp luật, đương nhiên nếu có những quy định chưa hợp lý thì kiến nghị để sửa. Sau khi sửa xong rồi làm chứ không phải là làm loạn ra đó rồi yêu cầu Nhà nước cho thí điểm. Thứ 2 là phải quản lý dòng tiền tốt.
Những nhà đầu tư kém hiểu biết và dân đầu cơ bất chấp, cũng như gà mờ không chấp nhận quản lý dòng tiền đúng như nó cần phải tiếp tục “xào nấu”, chờ đợi chính sách, không ngừng đổ lỗi, mong vay vốn,… chắc chắn sẽ trắng tay. Đây chính là quy luật tất yếu của kinh tế thị trường. Chỉ những nhà đầu tư được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, có tư duy và thành thật làm, cũng như làm quyết liệt mới có thể vượt qua được những giai đoạn này.
Năm 2023, nhiều kỳ vọng là dòng vốn sẽ được “khơi thông” bởi vì xem xét cả quá trình có thể thấy rằng, dòng vốn vào thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Khi vướng mắc của thị trường được tháo gỡ, chính sách Luật đất đai đổi mới và hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” cho ngành bất động sản bứt phá.
Và hãy luôn nhớ rằng:
NHIỀU KIẾN THỨC, NHIỀU VỐN, NHƯNG HÈN THÌ CŨNG VỨT
Lợi nhuận là phần thưởng cho rủi ro và rủi ro cũng là nguồn gốc của lợi nhuận, trong cơ hội bao giờ cũng có khó khăn. Muốn có lợi nhuận thì phải chấp nhận mạo hiểm. Trong thị trường bất động sản, cơ hội luôn mờ ảo. Muốn thành công thì phải có lá gan đủ lớn, bản lĩnh đi trong thị trường vì cơ hội thường không bao giờ rõ ràng cả.
Và
ĐỪNG CỐ HUY ĐỘNG TIỀN, BẠN KHÔNG PHẢI CHỈ THIẾU TIỀN ĐỂ ĐẦU TƯ ĐÂU??
Khi đi đầu tư, ai cũng nghĩ mình chỉ thiếu vốn thôi. Nhưng bạn ko biết rằng khi đầu tư cần có đến 8 yếu tố: Kiến thức, kinh nghiệm, thông tin, đội nhóm, quan hệ, hệ thống, uy tín và tiền. Yếu tố cuối cùng mới là tiền. Bạn nghĩ bạn chỉ thiếu tiền ư? Không, bạn còn thiếu nhiều thứ lắm.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
