Khi mua bán nhà đất, người dân phải đóng một số loại thuế phí để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ chia sẻ các loại thuế khi mua bán đất người dân phải nộp.
Mục lục
1. Tìm hiểu khái niệm thuế, phí và lệ phí khi mua bán đất
Theo quy định ở Điều 3 Luật Phí và Lệ phí 2015 có hiệu lực từ ngày 1/7/2017:
- Phí là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức phải trả để cơ bản bù đắp chi phí và mang tính phục vụ khi được tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn vị sự nghiệp công lập, cơ quan nhà nước giao cung cấp dịch vụ công được quy định trong Danh mục phí ban hành đi kèm với Luật Phí và Lệ phí.
- Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà các cá nhân, tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ những công việc quản lý nhà nước được quy định tại Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí.
- Thuế: Theo quy định trong Luật Thuế 2014, thuế chính là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định theo pháp luật. Tại Việt Nam có 2 loại thuế là thuế trực thu (thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập công ty) và thuế gián thu (thuế giá trị gia tăng, thuế doanh thu, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế sử dụng tài nguyên,…)
2. Các loại thuế khi mua bán đất người dân cần phải nộp
Dưới đây là những loại thuế, phí và lệ phí cần phải nộp khi mua bán nhà đất:
2.1. Thuế thu nhập cá nhân
Tất cả các hoạt động từ việc kinh doanh và mua bán giao dịch bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất là loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Những người có thu nhập (người bán bất động sản) có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thế nhưng, pháp luật hiện hành không cấm các bên tự thỏa thuận người nộp thuế nên vẫn có trường hợp người mua là người đóng thuế thu nhập cá nhân.
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân cần phải nộp = giá chuyển nhượng x 2%
Nếu giá mua bán thấp hơn giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai ở thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà đất mà Nhà nước ban hành.
2.2. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, các cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp khoản tiền này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất, người mua phải đi đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày và phải nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất x 0,5%
Theo đó, diện tích nhà phải chịu lệ phí trước bạ sẽ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân. Ngoài ra, giá 1m2 chính là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà và hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Phí công chứng mua bán nhà đất là khoản tiền mà các cá nhân, tổ chức phải nộp khi yêu cầu công chứng hợp đồng. Theo Thông tư 257/2016/BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cụ thể như sau:
| Giá trị tài sản/ Hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất | Mức thu phí công chứng |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng |
| Từ trên 1 – 3 tỷ đồng | 1 triệu + 0,06% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng |
| Từ trên 3 – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu + 0,05% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ trên 5 – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu + 0,04% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ trên 10 – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu + 0,03% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu + 0,02% giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng
(Mức thu tối đa một trường hợp là 70 triệu đồng) |
Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được biết đến là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua. Vì vậy, khi mua bán nhà đất, bên bán và bên mua phải tới tổ chức công chứng hoặc văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, nộp phí công chứng.
2.4. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là khoản thu với công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần và đủ bảo đảm việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tùy vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, chẳng hạn cấp mới, cấp lại; việc dùng đất vào mục đích khác nhau (để sản xuất, kinh doanh, làm nhà ở) và những điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng các mức thu khác nhau cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu với đất dùng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, sản xuất. Theo quy định, mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
2.5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Đây là khoản thu mà các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Lệ phí này bao gồm:
- Giấy chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Trích lục bản đồ địa chí, số liệu hồ sơ địa chính, văn bản (Thông tư số 85/2019/TT-BTC)
Mức thu cụ thể sẽ do từng địa phương xác định dựa vào tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay, mức thu của thành phố Hà Nội theo Nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND; thành phố Hồ Chí Minh theo Nghị quyết số 124/2016/NQ-HĐND. Các tỉnh thành khác nhau thường có quy định khác nhau về lệ phí này.
Khoản 5, Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Nguyên tắc thu lệ phí như sau:
- Mức thu với cá nhân và hộ gia đình ở các quận thuộc thành phố trực thuộc TW, phường nội thành thuộc thành phố hay thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu ở những khu vực khác.
- Mức thu với tổ chức cao hơn với cá nhân và hộ gia đình.
Các loại thuế phí khi mua bán đất phải nộp được quy định rõ ràng. Thế nhưng, hiện nay, nhiều bên bán “bao” toàn bộ phí sang tên sổ đỏ, có nghĩa là người bán sẽ trả toàn bộ các khoản thuế phí trên.
Ngoài ra, có trường hợp 2 bên thỏa thuận mỗi bên sẽ trả 1 nửa. Tất cả những thỏa thuận này phải được làm rõ trong quá trình mua bán và cần được sự đồng thuận của cả 2 bên.
Trên đây là các loại thuế khi mua bán đất cơ bản nhất mà mọi người nên nắm rõ để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Nếu muốn tìm hiểu thêm thông tin khác về lĩnh vực bất động sản, các bạn có thể truy cập vào link: https://lopzoom.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn kỹ hơn về các khóa học đầu tư bất động sản.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
