Phương pháp thu nhập là một trong những cách định giá bất động sản phổ biến hiện nay, đặc biệt với tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp và hướng dẫn chi tiết tới bạn đọc cách cách định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập chuẩn pháp lý hiện nay.
Mục lục
Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là gì?
Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp thường được áp dụng đối với các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định từ hoạt động khai thác, kinh doanh. Cách tính này được áp dụng phổ biến với các loại bất động sản thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê…
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, phương pháp thu nhập trong định giá đất được xác định bằng cách: lấy thu nhập ròng bình quân hằng năm trên một đơn vị diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng đồng Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng, tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh. Mức lãi suất này được tính bình quân trong 03 năm liên tiếp, tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.
Ví dụ, một thửa đất mang lại thu nhập ròng hằng năm là 100 triệu đồng, trong khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân tại địa phương là 5%/năm. Khi đó, giá trị thửa đất theo phương pháp thu nhập được xác định như sau:
Giá trị đất = 100 triệu / 5% = 2 tỷ đồng.
Như vậy, căn cứ theo phương pháp thu nhập, giá trị của thửa đất này được ước tính ở mức 2 tỷ đồng.
>> Cách định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh chuẩn pháp lý 2026
Quy định điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất bằng phương pháp thu nhập
Tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, Quốc hội quy định rằng: “Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá”. Như vậy, muốn áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất, thửa đất cần định giá phải làm rõ được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
Quy định cách tính giá đất theo phương pháp thu nhập
Tại Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định chi tiết trình tự, nội dung và phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thu nhập, bao gồm việc thu thập thông tin về thu nhập, chi phí, cách tính thu nhập ròng bình quân năm và công thức xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Cách khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá
Việc thu thập dữ liệu về thu nhập được thực hiện linh hoạt theo từng loại đất, cụ thể:
– Với đất phi nông nghiêp, cách khảo sát và thu thập thông tin như sau:
+ Thu thập thông tin từ hoạt động cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong 03 năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá (tính từ ngày 01/01 đến 31/12 hằng năm); hoặc thu thập dữ liệu trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có vị trí gần nhất với thửa đất cần định giá để làm căn cứ so sánh.
+ Trường hợp không có dữ liệu từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng, việc xác định thu nhập được thực hiện thông qua báo cáo tài chính phản ánh thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 03 năm liên tiếp trước thời điểm định giá; hoặc báo cáo tài chính của 01 năm liền kề của 03 thửa đất gần nhất có điều kiện tương đồng.
– Với đất nông nghiệp, cách khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập được lấy từ từ các cơ quan thống kê, cơ quan thuế và cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể:
+ Trong 03 năm liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác;
+ Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tiếp đối với đất trồng cây lâu năm;
+ Trong 01 chu kỳ khai thác đối với đất trồng rừng sản xuất.
Trường hợp không có số liệu chính thức từ các cơ quan nêu trên, thu nhập được xác định trên cơ sở mức thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất gần nhất với thửa đất cần định giá.
Cách khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá
Việc xác định chi phí để tạo ra thu nhập cũng được phân loại theo mục đích sử dụng đất:
– Với đất phi nông nghiệp, chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Cụ thể, chi phí bao gồm: chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; các khoản thuế liên quan đến việc sử dụng đất. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do Nhà nước ban hành, chi phí được xác định căn cứ vào số liệu ghi nhận trong báo cáo tài chính hoặc chi phí thực tế phổ biến trên thị trường nếu báo cáo tài chính không phản ánh rõ.
– Với đất nông nghiệp, chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí sản xuất theo định mức, đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế và cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn. Trong trường hợp không có số liệu chính thức, chi phí được xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất gần nhất.
Cách xác định thu nhập ròng bình quân năm
Cách xác định thu nhập ròng bình quân năm được tính theo công thức sau:
| Thu nhập ròng bình quân năm | = Thu nhập bình quân năm | – Chi phí bình quân năm |
Trong đó:
– Thu nhập bình quân năm là giá trị trung bình thu nhập trong 01 năm. Trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất so sánh, giá cho thuê được xác định theo trình tự của phương pháp so sánh;
– Chi phí bình quân năm là giá trị trung bình chi phí phát sinh trong 01 năm.
Cách định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa ất cần định giá = |
Thu nhập ròng bình quân năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân |
Trong đó, lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) là lãi suất tiền gửi bằng đồng Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng, tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc quyền biểu quyết, được xác định bình quân trong 03 năm liền kề, tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng, lãi suất được điều chỉnh theo công thức:
Lãi suất điều chỉnh = r × (1 + r)ⁿ / [(1 + r)ⁿ – 1]
Trong đó, n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Cách xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Cách xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo công thức sau:
| Giá đất của thửa đất cần định giá = | Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá |
Trường hợp thửa đất đã được đầu tư xây dựng công trình gắn liền với đất để phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất, kinh doanh, sau khi xác định tổng giá trị, cần khấu trừ giá trị của công trình gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Lưu ý rằng, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân đúng quy định.
Ưu – nhược điểm cách định giá đất theo phương pháp thu nhập
Nhiều chuyên gia nhận định, việc áp dụng cách định giá đất theo phương pháp thu nhập cũng sẽ có nhiều ưu điểm và nhược điểm nhất định.
Ưu điểm cách định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập trong định giá đất có một số điểm mạnh nổi bật như sau:
– Cách tính tương đối đơn giản, công thức rõ ràng, dễ hiểu và dễ triển khai hơn so với phương pháp chiết khấu dòng tiền.
– Kết quả định giá có độ tin cậy cao trong trường hợp thu thập được đầy đủ và chính xác dữ liệu về thu nhập, đồng thời có cơ sở để đối chiếu, so sánh với các bất động sản tương đồng trên thị trường.
– Phù hợp để phản ánh giá trị kinh tế thực của bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, đặc biệt là các tài sản đang được khai thác cho thuê hoặc sản xuất, kinh doanh.
Nhược điểm cách định giá đất theo phương pháp thu nhập
Bên cạnh các ưu điểm, phương pháp này cũng tồn tại nhiều hạn chế cần lưu ý:
– Quá trình phân tích đòi hỏi phải điều chỉnh nhiều yếu tố như chất lượng tài sản, thời gian khai thác còn lại, thời hạn cho thuê và biến động giá thuê trong tương lai. Những yếu tố mang tính giả định này đôi khi gây khó khăn trong việc giải thích và thuyết phục các bên liên quan.
– Việc ước tính dòng tiền tương lai tiềm ẩn rủi ro cao do phụ thuộc vào các giả định về thị trường, chính sách và tình hình kinh tế.
– Phương pháp yêu cầu người thực hiện có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm sâu, bởi khối lượng dữ liệu cần phân tích và điều chỉnh lớn; độ chính xác của kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng dự báo.
– Việc áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định có thể chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng sinh lời của bất động sản, trong khi nhà đầu tư thường quan tâm đến lợi nhuận ròng kỳ vọng hơn là hiệu quả trong quá khứ.
– Yêu cầu phải xác định chi tiết tổng thu nhập hằng năm và dự báo trong toàn bộ vòng đời kinh tế còn lại của bất động sản, điều này đặc biệt khó khăn trong bối cảnh thị trường và hệ thống dữ liệu chưa thực sự hoàn thiện.
– Quy trình tính toán tương đối phức tạp, khiến phương pháp thu nhập ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà chủ yếu phù hợp với các bất động sản mang tính đặc thù.
Như vậy, phương pháp định giá đất theo thu nhập là công cụ hữu hiệu để xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, do tồn tại những hạn chế nhất định, việc áp dụng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và nên kết hợp với các phương pháp định giá khác nhằm đảm bảo kết quả phản ánh sát thực và hợp lý nhất.
Hy vọng giải đáp cách định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là gì và trường hợp áp dụng trên đây đã cung cấp đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
