Việc áp dụng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường đang khiến chi phí tính tiền sử dụng đất tăng đột biến, gây nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Trước những bất cập đang tồn tại, các chuyên gia và hiệp hội kiến nghị cần sớm điều chỉnh cách tính, phân loại rõ đối tượng áp dụng và có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc cho nền kinh tế.
Cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới gây nhiều bất cập
Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được xem là một trong những chính sách trọng điểm nhằm cải cách cách tính tiền sử dụng đất. Với mục tiêu đưa giá đất nhà nước tiệm cận giá thị trường, nghị định này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự minh bạch trong quản lý đất đai và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn triển khai, nhiều địa phương đã phản ánh các bất cập lớn phát sinh. Chi phí tiền sử dụng đất bị đội lên nhiều lần so với trước, gây áp lực tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, cũng như khiến doanh nghiệp bất động sản lao đao do chi phí đầu vào tăng vọt. Nhiều hồ sơ xin giao đất, cấp phép dự án bị đình trệ, gây ách tắc thị trường.
Trước tình hình này, ngày 26/5/2025, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đã gửi văn bản kiến nghị khẩn cấp đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan. Nội dung văn bản đề xuất điều chỉnh phương pháp tính tiền sử dụng đất, hướng đến phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn và tránh gây xáo trộn trên thị trường.
Kiến nghị điều chỉnh cách tính bảng giá đất mới hiệu quả hơn
Theo chuyên gia Trần Đạt, một điểm bất hợp lý hiện nay là cách tính tiền SDĐ theo phương pháp mới có xu hướng cộng dồn giá trị – tức người dân bị buộc phải nộp tiền sử dụng đất dù họ đã từng mua đất đó theo giá thị trường. Việc thu tiền SDĐ như thể người dân đang mua lại đất của chính mình là điều không hợp lý, dẫn đến cảm giác bị “thu hai lần”. Điều này cũng góp phần đẩy giá đất lên cao hơn thực tế và tiềm ẩn nguy cơ tạo sốt ảo trên thị trường.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, thay vì áp dụng một cách tính chung cho tất cả, nên phân loại đối tượng sử dụng đất. Với các doanh nghiệp làm dự án, có thể áp dụng bảng giá đất thị trường và hệ số cao. Nhưng với người dân chuyển đổi mục đích SDĐ để xây nhà, hoàn công thì nên áp dụng hệ số K thấp hơn, khoảng 30–50% để giảm gánh nặng chi phí. Việc này vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, vừa giúp người dân không bị “đuối” trong chính sách mới.
Khi chi phí đầu vào bị đội lên quá cao do tiền sử dụng đất, doanh nghiệp buộc phải tính giá bán cao hơn. Điều này khiến sức mua yếu đi, nguồn cung giảm, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng. Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này, nhiều doanh nghiệp có thể phải tạm dừng dự án hoặc bán cắt lỗ khi thị trường không hấp thụ nổi mức giá mới.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, phương pháp thẩm định giá cụ thể chỉ phù hợp khi nhà nước thực hiện thu hồi hoặc đấu giá đất. Còn trong các giao dịch dân sự, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình thì nên giữ phương pháp cũ. TS. Đinh Thế Hiển cũng nhận định, Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu giá đất đáng tin cậy, việc thẩm định còn mang tính chủ quan, dễ bị lạm dụng, gây thiệt hại cho cả nhà nước và người dân.
Giải pháp khả thi được nhiều chuyên gia đồng tình là nên áp dụng song song hai phương pháp. Với đấu giá và thu hồi đất, áp dụng bảng giá đất thị trường. Với người dân, hộ gia đình, nên sử dụng hệ số K trên bảng giá đất do địa phương ban hành. Việc này cần có lộ trình rõ ràng, không nên đẩy nhanh một cách thiếu chuẩn bị, tránh gây sốc và rối loạn thị trường như thời gian qua.
Như vậy, trong bối cảnh chính sách đang thay đổi nhưng chưa đồng bộ, nhà đầu tư nên thận trọng. Không nên vội vàng đầu tư vào các khu vực chưa rõ ràng về giá đất và chi phí sử dụng đất. Thay vào đó, nên chờ đợi sự điều chỉnh chính sách, hướng dẫn cụ thể từ các bộ ngành, đặc biệt là khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực vào năm 2026.
Để hiểu rõ hơn về những kiến nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 72 bên trên.
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
