Trong khi một số ngân hàng thông báo “khóa van” tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo an toàn hệ thống, nhiều ngân hàng khác cho biết chỉ cho vay với những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, đồng thời nói không với cho vay đầu cơ bất động sản? Vậy việc “siết tín dụng BĐS” cụ thể đang diễn ra như nào và có tác động ra sao đến thị trường BĐS hay các nhà đầu tư có cần quan tâm và chú ý điều gì hay không?
Mục lục
Ngân hàng khóa van siết tín dụng
Để ngăn chặn thực trạng cấp tín dụng và giải ngân ồ ạt đối với mảng cho vay BĐS, một số ngân hàng đã có động thái hạn chế cho vay hoặc tạm dừng đối với lĩnh vực này.
Chẳng hạn, Ngân hàng thương mại CP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), đã ra công văn trên toàn hệ thống: không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS từ nay đến hết tháng 6/2022. Thay vào đó, Ngân hàng tập trung hơn vào một số lĩnh vực như: sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, các ngành thương mại, ứng dụng công nghệ cao và dịch vụ có giá trị gia tăng cao như dịch vụ, xuất khẩu, logistics…
Trước đó, Ngân hàng thương mại CP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) cũng đã thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận. Theo đó, ngân hàng này sẽ tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản (bao gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Các đơn vị kinh doanh triển khai trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.
Việc khóa van siết vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường, bởi các doanh nghiệp dù có tài chính mạnh đến đâu cũng cần phải có sự hỗ trợ từ ngân hàng.
Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác như Ngân hàng thương mại CP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng thương mại CP An Bình đã bắt đầu hạn chế cho vay vốn bất động sản từ năm 2021.
Thực tế, trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản, đồng thời nhằm giảm rủi ro, NHNN yêu cầu các ngân hàng dành một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này. Vì vậy, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực BĐS đã dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, còn 12% năm 2020 và duy trì ở mức này năm 2021.
Khóa van siết tín dụng nhưng không làm đại trà
Ngay sau khi các ngân hàng có động thái khóa van “siết” tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư trong ngành lo ngại sẽ có những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Bởi phần lớn các nhà đầu tư hiện nay đang sử dụng đòn bẩy tài chính.
Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, việc hạn chế hoặc tạm dừng giải ngân cho vay BĐS sẽ ảnh hưởng rất mạnh đến những nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh năm 2022.
Bởi những khu vực giá đất tăng nóng, sốt đất hoặc những dự án không có giấy tờ pháp lý rõ ràng sẽ khó tiếp cận vốn vay ngân hàng như trước. Bản thân các NH cũng rất sợ gặp những rủi ro về pháp lý và nợ xấu khó đòi như trong quá khứ. Chính vì vậy, việc thẩm định dự án và thẩm định tài chính của doanh nghiệp BĐS cũng phải làm rất chặt chẽ.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là những người muốn vay vốn mục đích mua nhà để ở sẽ gặp bế tắc. Với các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, chung cư có pháp lý hoàn chỉnh, liên kết với ngân hàng thương mại để được cấp vốn vay và bán trên thị trường, thì khách hàng vẫn được NH tiếp tục cho vay.
Chẳng hạn như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) không siết chặt tín dụng, mà chỉ hạn chế cho vay đối với kinh doanh BĐS. Cụ thể, bên cạnh việc tập trung ưu tiên vốn cho lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn thì Agribank vẫn cho vay đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở: sửa, xây nhà và mua nhà của người dân một cách bình thường.
“Các doanh nghiệp lớn luôn kỳ vọng dựa vào vốn vay từ ngân hàng để phát triển dự án sẽ chịu ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán cũng sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn. Tuy nhiên, sự tác động không quá lớn đến nhóm này.
Còn đối với những nhà đầu tư BĐS dài hạn, nhóm có khả năng dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, bởi họ đã chuẩn bị cho mình kế hoạch dài hơn”, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển đã nói.
Theo các doanh nghiệp, thì việc doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để phát triển dự án là câu chuyện cực chẳng đã. Bởi chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp Việt Nam đang rất cao, tùy thuộc theo điều kiện đảm bảo cũng như tiến độ giải ngân của NH.
Theo Diễn giả Rich Nguyen nhận định, việc khóa van và siết chặt tín dụng ngân hàng tưởng chừng sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu mua nhà ở. Nhưng thực tế, việc thắt chặt lại của ngân hàng sẽ giúp cho thị trường BĐS được bình ổn lại khi xuất hiện lạm phát. Và cũng tạo nên một sân chơi đích thực của các doanh nghiệp thực sự có tiềm năng và tài chính ổn định.
Góc nhìn từ Rich Nguyen cùng các cộng sự
Theo Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn của Rich Invest thì nhìn chung, việc siết chặt tín dụng hay hạn chế cho vay của các ngân hàng đa phần là đối với kinh doanh BĐS còn vẫn thực hiện các chính sách hỗ trợ vay với người mua để ở. Động thái các ngân hàng siết van tín dụng đã có lộ trình từ giai đoạn các năm trước gần đây với mục tiêu tốt là hạn chế các hoạt động đầu cơ, kiểm soát thị trường tạo đà thúc đẩy bền vững, nên hầu như các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức, doanh nghiệp sẽ không bị bất ngờ, nhưng các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do sự lệ thuộc vào vốn vay của ngành này vẫn còn khá lớn.
Siết tín dụng bất động sản có mặt tích cực là góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Động thái này đồng thời cũng hạ nhiệt phần nào bong bóng giá nhà đất vốn đã quá cao thời gian qua. Với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi, hoặc doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt sẽ ít bị tác động khi ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng. Nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ…, thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.
Tuy nhiên, hiện tượng bất động sản liên tục tăng giá trong thời gian qua đang bị nhìn nhận lệch lạc thành ưu điểm của thị trường nhưng thực tế chính là nguyên nhân dẫn đến nhược điểm thanh khoản kém. Tử huyệt mua dễ, bán khó này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, nếu tình trạng kéo dài sẽ bộc lộ nhiều tiêu cực khi các ngân hàng siết van tín dụng bất động sản.
Bên cạnh đó, siết van tín dụng bất động sản chắc chắn tác động tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giới đầu cơ nhà đất, tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, các nhà đầu tư theo trường phái đầu cơ “nước nổi thì bèo nổi” sẽ không còn phù hợp trên thị trường, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường gì đó nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư chuyển hướng sang các trường phái có chiều sâu hơn như trường phái tăng trưởng hoặc trường phái giá trị trong trung – dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.
Còn đối với các doanh nghiệp BĐS hoặc chủ đầu tư lớn việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản có thể gây khó khăn về nguồn hàng. DN có sẵn thì chậm bán, DN thiếu hàng thì khan hiếm thu gom.Hoặc đối với các doanh nghiệp BĐS không có tiềm lực lớn, tiềm lực tài chính kém vững chắc việc giới hạn cho vay này cũng sẽ có thể tác động đến các dự án đang triển khai dẫn đến tình trạng bị đình trệ, chậm tiến độ và ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao.
Theo như những nguồn tin được tổng hợp của chúng tôi, từ năm 2020-2021, ngân hàng đã có động thái điều tiết van tín dụng từng bước theo lộ trình rà soát. Chính vì vậy nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển sang kênh huy động vốn bằng trái phiếu song thị trường vốn này cũng tồn tại nhiều vấn đề cần chấn chỉnh như chúng tôi có chia sẻ trong Video về 3 rủi ro của Trái Phiếu DN các nhà đầu tư cần lưu ý. Chẳng hạn việc phát hành trái phiếu đi đường vòng giữa các doanh nghiệp với nhau, trong đó có cả các công ty con của ngân hàng, cũng làm méo mó thị trường vốn. Đây là việc sẽ được chấn chỉnh song song với quá trình siết van tín dụng trong năm 2022, có thể tạo nên bước ngoặt lớn trong thời gian tới.
Tóm lại, BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn, nhưng ngân hàng sẽ lựa chọn để cho vay. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân nên người dân có nhu cầu mua nhà ở thực cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS này.
Còn đối với khía cạnh đầu tư, Việc siết tín dụng ngăn dòng tiền chảy vào bất động sản có thể ảnh hưởng đến thị trường chung và có khả năng BĐS nhiều khu vực sẽ rơi vào xu hướng trầm lắng. Tuy nhiên, Như những gì Rich Nguyen thường chia sẻ trong các chương trình huấn luyện chuyên sâu của mình thì: Ngân hàng cũng chỉ là 1 trong số 13 nguồn huy động vốn và tại các khu vực thị trường mở kết hợp cùng 3 yếu tố cục bộ địa phương thì các BĐS có pháp lý đầy đủ trong vùng giá dưới 5 triệu và có nghiên cứu báo cáo thị trường chuẩn chỉnh thì vẫn phát triển xu hướng tăng tốt.
Và điều cuối cùng mà Rich Nguyen muốn chia sẻ với các NĐT rằng: Khi theo đuổi bất cứ kênh đầu tư nào thì hãy trang bị cho mình những kiến thức thực sự vững chắc thông qua các chương trình huấn luyện chuyên sâu trước khi bỏ tiền đầu tư thay vì chỉ cóp nhặt những kiến thức rơi vãi.
Chúng ta từng có giai đoạn từ 2016 đến 2020 là giai đoạn mà kinh tế phát triển, ngành bất động sản bứt phá đi theo, tuy nhiên giai đoạn của 2021 -2022 sẽ là giai đoạn thị trường bắt đầu có sự chuyển mình. Nhiều chính sách về kinh tế và những chính sách tài khóa ngân hàng sẽ thắt chặt làm cho thị trường hạ nhiệt, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản thì sẽ trầm lắng xuống và các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trong từng nước đi vì mọi thứ không còn thuận lợi và đầy rẫy những khó khăn khiến cho những nhà đầu tư tay mơ sẽ bắt đầu là mất tiền, đọng vốn.
Và nếu như giai đoạn trước đây bạn không có nhiều kiến thức trong vấn đề về đầu tư nhưng bạn vẫn có được nhiều thành quả giống như việc”nước nổi thuyền nổi, nước nổi bèo nổi” thì đó là một sự may mắn và hãy biết trân trọng món quà đó bằng cách nâng cấp bản thân mình thông qua các chương trình huấn luyện để đưa ra những nhận định, đánh giá cũng như những chiến lược đầu tư khôn ngoan hơn trong những giai đoạn khó khăn sắp tới. Điều này không chỉ giúp bạn vẫn giữ được số tiền của mình đã kiếm được và làm cho nó sinh sôi nảy nở thay vì mất đi giống như cách các nhà đầu tư càng mơ thường vướng phải – đó là lúc đầu thuận sóng thì kiếm được nhưng ngay sau khi thị trường đảo chiều thì họ mất và không còn gì cả. Warren Buffett từng ví von rằng “chỉ khi thủy triều rút thì bạn mới phát hiện ai đang bơi mà không mặc quần áo”.
Và hãy luôn nhớ rằng:
BẠN KHÔNG THIẾU TIỀN, BẠN CHỈ THIẾU KHẢ NĂNG KIẾM TIỀN
Tiền bạc là kết quả của sự hiểu biết, sức khỏe là kết quả của chế độ dinh dưỡng và luyện tập, nghỉ ngơi.
Khi bạn có đủ năng lực, đủ kiến thức thì bạn hoàn toàn có thể kiếm được rất nhiều tiền ở lĩnh vực mà bạn theo đuổi. Tiền bạc chỉ là kết quả của lối tư duy và những hành động cụ thể của bạn. Và nếu như bạn nghĩ “chúng ta cần có tiền để tạo ra tiền thì người giàu sẽ mãi giàu, còn người nghèo sẽ mãi nghèo”
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- Thao túng thị trường chứng khoán bị điều tra hình sự, còn BĐS thì sao?
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Mách nhỏ 20 tư duy sai lầm trong đầu tư BĐS không phải ai cũng biết – Phần 1
