Một trong những chính sách mới về Luật Đất đai trong Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 đang nhận được sự quan tâm chú ý đặc biệt của giới đầu tư là luật quy định người có nhiều nhà, đất sẽ bị đánh thuế cao. Vậy chính sách này liệu có khả thi và nếu được áp dụng thì sẽ tác động ra sao tới thị trường và ảnh hưởng thế nào đối với các nhà đầu tư BĐS? Tất cả những nội dung này sẽ được nhận định trong chủ đề mang tên: ĐÁNH THUẾ NGƯỜI SỞ HỮU NHIỀU BẤT ĐỘNG SẢN – “ĐÒN GIÁNG HIỂM”, THÁCH THỨC LỚN VỚI THỊ TRƯỜNG & NHÀ ĐẦU TƯ bởi nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen cùng các cộng sự của mình.
1. Trung Ương nâng mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều bất động sản
Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 được xây dựng dựa trên cơ sở tổng kết gần 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012. Trong đó, đặt ra mục tiêu vào năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và những luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Tới năm 2025 phải hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu số, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, đồng bộ,thống nhất, đa mục tiêu, kết nối liên thông.
Nghị quyết 18 cũng nêu rõ, cần phải rà soát chính sách và pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Đồng thời phải xây dựng chính sách và pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện cụ thể, trình độ phát triển, lộ trình thích hợp.
Bên cạnh đó, quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều nhà ở, nhiều diện tích đất, đầu cơ đất, bỏ đất hoang, chậm sử dụng đất. Có chính sách ưu đãi thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư;…
Chủ trương đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng như Mỹ, Trung Quốc, Anh. Và thực tế ở Việt Nam, đây không phải là lần đầu tiên chủ đề thuế nhà đất làm nóng dư luận như hiện tại.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ông Đặng Hùng Võ cho rằng Nghị quyết số 18 năm 2022 được ban hành đã phần nào tác động tích cực hơn về vấn đề đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất. Đồng thời, có ưu đãi đối với đối tượng thuộc nhóm yếu thế và dễ tổn thương như đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân nghèo.
Ông Đặng Hùng Võ cũng cho biết, để đánh trúng và đánh đúng đối tượng, thực hiện đúng chủ trương, tinh thần Nghị Quyết số 18, đánh thuế tài sản với người sở hữu nhiều nhà đất, không phải là tăng thuế tài sản mà chính là cải cách nó. Có nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo mà đánh vào đối tượng đầu cơ và tích trữ nhiều nhà, đất. Đặc biệt là những nhà đất bỏ hoang và không đưa vào sử dụng.
Nhìn nhận về vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đã nêu ý kiến rằng: Tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích, chẳng hạn như đất ở phải xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Còn đất để làm những công trình công cộng xã hội phải được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng và sản xuất kinh doanh, BĐS mới phát huy tác dụng. Qua đó, Nhà nước sẽ thu được một khoản thuế tương xứng và nền kinh tế sẽ được kích thích phát triển.
Hiện tại, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu và tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, cũng như xác định vướng mắc của quy định thuế đối với BĐS hiện hành để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi và dự kiến sẽ gắn với chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.
2. CHUYÊN GIA NHẬN ĐỊNH: Chủ trương cải cách thuế bất động sản – “Đòn giáng hiểm”, thách thức lớn với thị trường và nhà đầu tư
Nhận định về vấn đề này, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest cho rằng: Nếu chính sách mới này được đưa vào thực hiện thì nó sẽ là một đòn giáng mạnh mẽ, tác động tương đối lớn với thị trường BĐS. Đồng thời, nó cũng sẽ trở thành một thách thức lớn đối với nhiều nhà đầu tư.
Nhìn nhận thực tế, chính sách thuế của nước ta trước nay chưa có sự phân biệt giữa mục đích sử dụng và đầu tư kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, thuế liên quan đến nhà, đất ở Việt Nam hiện đang ở mức thấp, chỉ 0,03%. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. Chính vì vậy, nó kéo theo nhiều vấn đề bất cập như:
- Thứ nhất, ngân sách thu được từ BĐS thấp kéo theo sự nghèo nàn của ngân sách nhà nước cho phát triển hạ tầng, đô thị hóa.
- Thứ 2, cơ chế thu thuế hiện nay khá dễ dàng cho việc đầu cơ, tích trữ BĐS, dẫn đến việc nguồn cung khan hiếm làm đẩy giá BĐS leo thang. Từ đó, người có mức thu nhập thấp tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, còn doanh nghiệp cũng chật vật khi có nhu cầu mở rộng sản xuất đầu tư.
- Thứ 3, việc kiểm soát trốn thuế trong giao dịch BĐS hiện nay cũng đang gặp nhiều khó khăn. Vì thực tế, về nguyên tắc việc đánh thuế phải phản ánh đúng cung, cầu thị trường để đánh thuế đúng với phần thu nhập có được. Tuy nhiên, hiện nay, Nhà nước chưa quản lý tốt dẫn đến tình trạng trốn thuế, kê khai giá tính thuế khác với giá giao dịch thực tế. Với giao dịch BĐS, trước đó có 2 cách tính thuế là trên phần lợi nhuận có được (mức thuế 25%), hoặc 2% trên tổng giá trị mua bán. Thế nhưng, đến nay hình thức thu thuế trên lợi nhuận đã tạm bỏ vì cơ quan thuế rất khó xác định được giá đầu tư ban đầu và lợi nhuận. Mặc dù chỉ còn hình thức đánh thuế 2% trên tổng giá mua bán, tuy nhiên tình trạng trốn thuế vẫn xảy ra. Trong hầu hết giao dịch, người mua bán thường khai giá thấp hơn giá thực tế.
Từ những vấn đề trên, các cấp quản lý đang kỳ vọng vào những lợi ích của luật thuế mới đánh vào những người sở hữu bất động sản. Cụ thể như:
- Giúp làm hạn chế việc dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, tạo nguồn thu ổn định từ thị trường BĐS cho ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển hạ tầng trở lại và thúc đẩy việc đầu tư vốn cho sản xuất kinh doanh.
- Đưa được đất đai về vai trò “tư liệu sản xuất”, bảo đảm chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do sự đầu tư của chủ sở hữu mang lại.
- Làm tăng nguồn cung để hạ nhiệt giá BĐS, ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa.
- Giúp cơ quan thuế nắm bắt được diễn biến thị trường, tình hình giao dịch để xây dựng Luật Thuế tài sản, mở rộng phạm vi sang các tài sản khác.
Ở góc độ thị trường, khi chính sách thuế áp xuống, nó sẽ tạo nên một tác động lớn lên thị trường bất động sản. Chúng ta có thể thấy rõ ràng là lĩnh vực bất động sản sẽ không còn hấp dẫn như trước, các nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong quá trình đầu tư.
Những người muốn ôm nhiều hơn một bất động sản sẽ phải nhờ người đứng tên sở hữu để tránh thuế và như vậy rủi ro sẽ cao hơn (Rủi ro cả về tình cảm lẫn tiền bạc. Bạn không thể dự đoán trước được lòng tham con người và bạn cũng không thể chứng minh được tài sản đó có thuộc sở hữu của mình hay không). Đừng quên rằng: “Muốn giữ cho mọi mối quan hệ bền vững và tốt đẹp, chỉ cần để nó đừng dính đến tiền bạc”.
Và nếu bạn đang thắc mắc, nhóm nhà đầu tư nào sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi chính sách thuế mới này, thì đó chính là các nhà đầu tư theo trường phái đầu cơ – những người yêu thích việc mua – mua, bán – bán, lướt sóng, sang tay để kiếm các khoản lợi nhuận nhỏ. Bởi ở mỗi lần giao dịch mua bán tiếp theo họ sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, lợi nhuận họ nhận được sau mỗi giao dịch cũng chẳng còn đáng là bao so với công sức họ bỏ ra.
Còn về phía nhà nước, trong giai đoạn đầu cũng sẽ thu được khoản tiền kếch xù từ việc truy thu các khoản nợ thuế của những cá nhân đứng tên sở hữu nhiều bất động sản. Nhưng về lâu dài, khi giao dịch bất động sản trầm lắng, ngân sách từ thu thuế cũng sẽ giảm hẳn, dẫn đến nhiều hệ lụy.
Như vậy, ta có thể nhìn thấy các cấp quản lý đã và đang có nỗ lực trong việc cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS. Tuy nhiên để thu được thuế đánh vào người sở hữu nhiều tài sản thì hiện nay có một số vấn đề nổi bật cần phải làm rõ, đó là:
- Một là hệ thống về đất đai tại nhiều địa phương hiện đang không liên thông nên để truy được một cá nhân có nhiều tài sản ở các địa phương khác nhau là bất khả thi. Muốn luật thuế mới này thực hiện được thì bắt buộc hệ thống quản lý đất đai toàn quốc phải có sự liên thông.
- Hai là: Có rất nhiều biệt thự bỏ hoang, những khu đất vàng bỏ hoang đang nằm trong tay của những người có nhiều tiền, những người có vị thế xã hội. Vậy thì họ có dễ dàng để luật thế thông qua và chính họ sẽ là những người phải rút hầu bao đầu tiên và nhiều nhất hay không?
Vì thế để thực hiện được quy định đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS sẽ cần phải giải được các bài toán khó trên. Và khả năng cao sẽ cần thêm nhiều thời gian hơn nữa để luật có thể triển khai đi vào thực tế.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều bình luận điểm tin khác:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
