Hiện nay, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch bất động sản… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch. Về câu chuyện đất lên sàn thì sao?
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (đang được trình Quốc Hội xem xét) cũng quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Thông tin được các doanh nghiệp, cũng như người dân rất quan tâm, bởi việc mua – bán nhà đất là câu chuyện sát sườn với từng gia đình.
Thực tế, theo ghi nhận, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất đã xuất hiện tại một số quốc gia trên thế giới, với các tên gọi khác nhau.
Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn về câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: ĐẤT CŨNG LÊN SÀN – VÔ VÀN TRỞ NGẠI?
-
Mục lục
Đất lên sàn, tránh tình trạng lũng đoạn giá
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8/2023.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đây tiếp tục là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhằm phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
2. Giao dịch bất động sản qua sàn ở các nước có thị trường phát triển
Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua sàn hoặc một đơn vị trung gian. Tại Mỹ, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Kể cả khi người bán và người mua chủ động tìm kiếm nhau một cách tự do. Sau đó, mọi giao dịch vẫn bắt buộc phải qua bên thứ ba.
Singapore cũng là một quốc gia có thị trường bất động sản phát triển và minh bạch. Điểm mấu chốt trong cách quản lý thị trường bất động sản ở Singapore là dù bất động sản được giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào như qua sàn giao dịch, qua môi giới hay tự đứng ra tiến hành thì đều phải đăng ký với cơ quan chức năng.
Trung Quốc cũng là một quốc gia có thị trường bất động sản lớn và đang phát triển nhanh chóng. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành nhiều quy định nhằm quản lý và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Một trong những quy định quan trọng là việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch.
3. Giao dịch bất động sản qua sàn ở Việt Nam
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (đang được trình Quốc Hội xem xét) cũng quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án Bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Các trường hợp khác, Nhà nước không bắt buộc nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
Việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một bước đi quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Sàn giao dịch sẽ giúp tạo lập một cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản, giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát. Ngoài ra, sàn giao dịch cũng sẽ giúp người mua và người bán bất động sản tìm được nhau một cách dễ dàng hơn, tránh tình trạng lũng đoạn giá.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
4. Chuyên gia nhận định về câu chuyện: ĐẤT CŨNG LÊN SÀN – VÔ VÀN TRỞ NGẠI?
Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:
Thực tế cho thấy, lâu nay các bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai.
Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Đây là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Lâu nay việc giao dịch các bất động sản như nhà thổ cư trên thị trường chủ yếu thông qua các Môi giới cá nhân. Họ kết nối người bán với người mua và nhận phí môi giới. Sau đó, thị trường có thêm các sàn giao dịch bất động sản do tư nhân thành lập. Các sàn này cũng chỉ tập trung bán các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.
Bên cạnh các đóng góp cho thị trường, môi giới cá nhân hay sàn giao dịch do tư nhân thành lập vẫn còn một số hạn chế như thẩm định tính pháp lý của bất động sản, giá cả cũng khó công khai, minh bạch, thậm chí là giá trong, giá ngoài hợp đồng.
Còn tại sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn sẽ bao gồm tất cả các sản phẩm trên thị trường: từ nhà đất riêng lẻ tới nhà dự án. “Các sản phẩm” muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.
Có thể thấy nếu được triển khai, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ đem lại một số các điểm tích cực sau đây:
Đối với người mua:
- Có nhiều lựa chọn hơn về bất động sản
- Được cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về bất động sản
- Được bảo vệ quyền lợi trong quá trình mua bán, tránh được các rủi ro như lừa đảo, tranh chấp.
Đối với người bán:
- Có thể tiếp cận với nhiều người mua hơn, từ đó có thể dễ dàng bán được bất động sản của mình mà không sợ hớ giá
- Được cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trong quá trình bán bất động sản, từ đó có thể thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng và thuận tiện.
- Được bảo vệ quyền lợi trong quá trình bán, tránh được các rủi ro như không nhận được tiền bán hoặc bị chiếm đoạt tài sản.
Đối với Nhà nước:
- Có thể quản lý và giám sát thị trường bất động sản một cách chặt chẽ hơn, từ đó ngăn chặn các hoạt động bất minh và bất hợp pháp.
- Nhờ sự công khai về giá bán, các lần chuyển nhượng trước đó, nên sàn giao dịch cũng sẽ giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát, thu được nhiều thuế hơn
- Tạo ra một môi trường kinh doanh đầy tính minh bạch
- Nắm rõ dữ liệu về giá mua bán trên thị trường, nhờ đó Chính phủ sẽ xác định giá mua bán thực từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp hỗ trợ cho quá trình triển khai dự án được đẩy nhanh.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực cơ quan quản lý khi nghiên cứu thành lập và vận hành sàn giao dịch QSDĐ cũng cần xem xét 6 trở ngại lớn cần giải quyết như:
- Thứ nhất là về Tổ chức bộ máy:
-
-
- Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ được tổ chức như thế nào?
- Sàn giao dịch sẽ có những bộ phận chức năng nào?
- Sàn giao dịch sẽ được quản lý bởi cơ quan nào?
-
- Thứ hai là Về Thủ tục giao dịch:
-
-
- Thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn giao dịch sẽ được thực hiện như thế nào?
- Người dân, doanh nghiệp có phải bắt buộc thực hiện thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch hay không?
-
- Thứ ba là các hoạt động liên quan đến pháp lý:
-
-
- Các luật pháp liên quan đến đất đai, công chứng, nhà ở, thương mại… cần được sửa đổi, bổ sung như thế nào để phù hợp với việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất?
-
- Thứ tư là về câu chuyện Nền tảng công nghệ:
-
-
- Nền tảng công nghệ có đủ khả năng xử lý khối lượng lớn các giao dịch hay không?
- Liệu Có khi nào khả năng xảy ra tình trạng “sập sàn” như sàn giao dịch chứng khoán hay không?
-
- Thứ năm cùng là về phía Cơ quan giám sát
-
-
- Cơ quan nào sẽ giám sát việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch quyền sử dụng đất?
- Cơ quan giám sát sẽ có những nhiệm vụ và quyền hạn gì?
-
- Và cuối cùng là tính đồng bộ hệ thống dữ liệu quốc gia
-
- Chúng ta sẽ đồng bộ hệ thống thông tin như thế nào nếu hiện nay thông tin định danh chưa hoàn chỉnh
- Ngoài ra hệ thống quản lý đất đai chỉ tỉnh nào biết tỉnh đó, chưa thông suốt toàn hệ thống có được thông suốt?
Dù còn nhiều vấn đề cần phải bàn bạc và giải quyết, nhưng việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn, cần được triển khai sớm nhất có thể. Đây là một bước ngoặt quan trọng trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần tạo lập một thị trường lành mạnh, ổn định, phát triển bền vững.
Tuy nhiên, “Phải chăng cơ hội tốt thường không rõ ràng, cơ hội rõ ràng thì không tới lượt bạn?” Khi các thông tin giao dịch cho tới lịch sử giao dịch các lần trước đây của tài sản đó được đưa lên mạng công khai ai ai cũng biết thì đó có còn thực sự là một cơ hội hấp dẫn các nhà đầu tư cũng như dễ bán cho chủ tài sản? Khi này kênh đầu tư này liệu còn thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư hay họ sẽ rút lui sang các kênh khác?
Ngoài ra liệu Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thực sự nhanh gọn, thuận tiện để cạnh tranh với các mô hình giao dịch bất động sản khác như mua bán trực tiếp, qua môi giới hay không? Các nhà đầu tư liệu có thể tìm mua được các tài sản rẻ hơn từ 10-30% thậm chí là nhiều hơn so với giá thị trường hay không?
Về phần bạn, khi xem những tổng hợp, phân tích cũng như bình luận của chúng tôi thì ý kiến của bạn là như thế nào? Hãy chia sẻ cho chúng tôi được biết quan điểm của bạn bằng cách Comment ở phía dưới của bài viết này.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
