Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động không ngừng, việc định giá bất động sản như thế nào cho chính xác và đúng quy định pháp luật đang là mối quan tâm lớn của người mua, nhà đầu tư và cả chủ sở hữu tài sản. Do đó, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc làm rõ những vấn đề cốt lõi, từ khái niệm, phương pháp đến quy trình định giá đất, nhằm đưa ra mức giá phù hợp, minh bạch và có giá trị pháp lý trong thực tiễn.
Mục lục
Định giá bất động sản là gì?
Hiện nay, hệ thống pháp luật chưa đưa ra một khái niệm chính thức về định giá bất động sản. Tuy vậy, từ góc độ thực tiễn, có thể hiểu đây là quá trình thu thập, xử lý và phân tích các thông tin liên quan nhằm ước tính giá trị của bất động sản bằng tiền tại một thời điểm xác định, đồng thời phản ánh các lợi ích kinh tế có thể phát sinh trong tương lai gắn với quyền sở hữu tài sản đó.
Khác với các loại hàng hóa tiêu dùng có vòng đời ngắn và giá trị được khai thác ngay, bất động sản thường mang lại lợi ích lâu dài. Vì vậy, việc xác định giá trị của bất động sản không chỉ dừng ở hiện trạng mà còn phải cân nhắc đến bối cảnh kinh tế – xã hội, chính sách quản lý của Nhà nước và các yếu tố thị trường có khả năng tác động đến tài sản trong tương lai.
Cụ thể, quá trình định giá bất động sản thường xem xét các yếu tố cơ bản sau:
– Nhu cầu: mức độ mong muốn sở hữu bất động sản, đi kèm với khả năng tài chính thực tế để đáp ứng nhu cầu đó.
– Tiện ích: khả năng bất động sản đáp ứng mục đích sử dụng, nhu cầu và lợi ích của chủ sở hữu trong tương lai.
– Tính khan hiếm: sự giới hạn của nguồn cung so với nhu cầu trên thị trường.
– Khả năng chuyển nhượng: mức độ thuận lợi trong việc chuyển quyền sở hữu bất động sản.
Tóm lại, định giá bất động sản có thể được hiểu là việc xác định giá trị bằng tiền của một bất động sản nhằm phục vụ một mục đích cụ thể, trong những điều kiện xác định và tại một thời điểm nhất định.
5 cách định giá bất động sản như thế nào chính xác, chuẩn pháp lý
Định giá bất động sản như thế nào chính xác và chuẩn pháp lý? Theo quy định hiện hành tại Thông tư số 145/2016/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, việc xác định giá đất được thực hiện thông qua 5 phương pháp cơ bản dưới đây:
Định giá đất bằng phương pháp so sánh
Đây là phương pháp xác định giá trị bất động sản thông qua việc đối chiếu, phân tích với các bất động sản tương đồng đã hoặc đang giao dịch trên thị trường trong cùng khu vực. Các tiêu chí thường được xem xét gồm vị trí, quy mô, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và các yếu tố ảnh hưởng khác.
Ưu điểm của cách định giá đất bằng phương pháp so sánh là cách tiếp cận trực quan, dễ áp dụng, không phụ thuộc vào công thức cố định hay mô hình phức tạp. Đồng thời, dữ liệu tham khảo có thể thu thập từ thị trường, môi giới, báo chí, nền tảng trực tuyến.
Hạn chế của phương pháp này là phụ thuộc lớn vào sự tồn tại của các giao dịch so sánh phù hợp. Độ chính xác gắn liền với chất lượng và mức độ minh bạch của dữ liệu thị trường. Việc lựa chọn tài sản so sánh có thể mang tính chủ quan.
Định giá đất bằng phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để tạo dựng hoặc tái tạo tài sản tương đương, sau đó trừ đi phần giá trị hao mòn tích lũy theo thời gian sử dụng. Cách tiếp cận này thường được dùng cho các loại bất động sản mang tính đặc thù, ít có dữ liệu giao dịch trên thị trường như bệnh viện, trường học, công trình công cộng, nhà máy, hoặc phục vụ mục đích bảo hiểm.
Công thức xác định được giá đất bằng phương pháp chi phí như sau:
Giá thị trường = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy
Ưu điểm của phương pháp này là có thể áp dụng trong điều kiện thiếu thông tin so sánh hoặc khó dự báo dòng tiền. Cách tính tương đối rõ ràng, dễ kiểm soát và phù hợp với các tài sản có công năng chuyên biệt.
Hạn chế của phương pháp này là chi phí xây dựng không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị thị trường. Việc ước tính mức độ hao mòn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của người định giá. Dữ liệu chi phí có thể biến động theo thời gian và khu vực.
Định giá bất động sản như thế nào bằng phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính thông qua việc vốn hóa thu nhập ròng hàng năm theo một tỷ suất phù hợp.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp với bất động sản cho thuê, bất động sản thương mại – dịch vụ hoặc các tài sản có dòng tiền ổn định.
Công thức định giá đất bằng phương pháp thu nhập như sau:
Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa
Trong đó, thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát sinh hàng năm. Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản.
Ưu điểm của phương pháp này là công thức rõ ràng, logic kinh tế dễ hiểu; phản ánh trực tiếp giá trị khai thác của bất động sản; hiệu quả cao khi có dữ liệu thu nhập đáng tin cậy.
Hạn chế của phương pháp này là khi phân tích các giao dịch cần phải đưa ra nhiều giả định về dòng tiền trong tương lai; cần điều chỉnh theo tuổi thọ, chất lượng, biến động giá thuê và điều kiện thị trường… Do đó, phương pháp thu nhập này đòi hỏi trình độ chuyên môn và kinh nghiệm phân tích cao.
>> Hướng dẫn định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập đầy đủ và chi tiết
Định giá đất bằng phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận xác định giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời thực tế từ hoạt động kinh doanh gắn liền với tài sản. Cách tiếp cận này thường áp dụng cho các loại hình như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, khu vui chơi, sân golf hoặc trung tâm giải trí.
Ưu điểm của phương pháp lợi nhuận trong xác định giá đất là cách tính tương đối đơn giản, phù hợp với bất động sản gắn liền với hoạt động kinh doanh đặc thù.
Hạn chế của cách định giá đất này là khó xác định chính xác tỷ suất vốn hóa. Phương pháp này thường chỉ áp dụng khi bất động sản tạo ra lợi nhuận. Trong đó, lợi nhuận ước tính có thể chênh lệch so với thực tế, phụ thuộc lớn vào năng lực người thẩm định.
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư xác định giá trị bất động sản dựa trên giá trị phát triển giả định trong tương lai, sau khi trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư cần thiết để tạo ra sự phát triển đó. Giá trị đất chính là phần giá trị còn lại.
Phương pháp này thường được sử dụng cho đất trống, đất có tiềm năng cải tạo hoặc phát triển dự án mới.
Ưu điểm của phương pháp thặng dư trong xác định giá đất là có thể phù hợp với các bất động sản có khả năng phát triển, dự án đầu tư. Phương pháp này thực hiện dựa trên kỳ vọng thị trường và hiệu quả sử dụng cao nhất của đất.
Hạn chế của phương pháp thặng dư là kết quả phụ thuộc nhiều vào các giả định về chi phí và giá bán trong tương lai; không phản ánh đầy đủ giá trị thời gian của tiền; đòi hỏi kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thực tiễn để ước tính chính xác.
Quy trình thẩm định giá đất bất động sản hiện nay
Trong thực tiễn, thẩm định giá bất động sản thường do các thẩm định viên chuyên nghiệp thực hiện. Đây là những người có nền tảng chuyên môn vững chắc và kinh nghiệm thực tế, chịu trách nhiệm thu thập dữ liệu, phân tích thị trường và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp nhằm đưa ra mức giá ước tính tiệm cận nhất với giá trị thực của bất động sản.
Về cơ bản, quy trình thẩm định giá đất hiện nay sẽ gồm 5 bước cơ bản như sau:
Bước 1: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá
Trước tiên, thẩm định viên cần lập kế hoạch chi tiết cho hoạt động thẩm định. Kế hoạch này thường bao gồm:
– Mục đích thẩm định (mua bán, thế chấp, góp vốn, xác định giá trị đầu tư…).
– Phạm vi thẩm định (đất ở, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, dự án…).
– Phương pháp thẩm định dự kiến áp dụng (so sánh, chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư…).
– Cách thức và nguồn thu thập thông tin.
– Thời gian thực hiện từng giai đoạn.
– Dự toán chi phí thẩm định giá.
Bước 2: Thu thập dữ liệu
Sau khi kế hoạch được xác lập, thẩm định viên tiến hành thu thập các thông tin cần thiết, bao gồm:
– Thông tin chi tiết về bất động sản: vị trí, diện tích, hiện trạng sử dụng, hồ sơ pháp lý.
– Mặt bằng giá và giao dịch của các bất động sản tương tự trong khu vực.
– Thông tin liên quan đến chủ sở hữu, chủ đầu tư (nếu có).
– Dữ liệu tổng quan về thị trường bất động sản tại thời điểm thẩm định.
Nguồn thông tin có thể đến từ nhiều kênh như báo chí, website chuyên ngành, báo cáo nghiên cứu thị trường, hồ sơ pháp lý hoặc khảo sát trực tiếp từ các bên liên quan.
Bước 3: Phân tích và đánh giá thông tin
Ở giai đoạn này, thẩm định viên tiến hành sàng lọc và phân tích các dữ liệu đã thu thập nhằm xác định những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, chẳng hạn:
– Diễn biến và xu hướng giá trên thị trường.
– Mối quan hệ cung – cầu tại khu vực.
– Tình hình thị trường hiện tại và triển vọng trong tương lai.
– Thông tin quy hoạch, định hướng phát triển hạ tầng.
– Khả năng khai thác, sinh lời của bất động sản.
– Mức độ quan tâm và nhu cầu của người mua, nhà đầu tư.
Bước 4: Xác định giá trị bất động sản
Dựa trên kết quả phân tích, thẩm định viên áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn để xác định giá trị của bất động sản. Mức giá đưa ra cần đảm bảo tính khách quan, logic và phù hợp với mặt bằng thị trường tại thời điểm thẩm định.
Bước 5: Lập báo cáo thẩm định giá
Cuối cùng, thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá và gửi cho khách hàng. Báo cáo thường bao gồm các nội dung chính như:
– Thông tin mô tả bất động sản được thẩm định.
– Phương pháp và cách tiếp cận định giá đã sử dụng.
– Kết quả giá trị thẩm định.
– Nhận định, kết luận và các khuyến nghị liên quan.
Mặc dù không thể đảm bảo độ chính xác tuyệt đối, thẩm định giá bất động sản vẫn là công cụ quan trọng giúp xác định giá trị tài sản một cách khoa học, hỗ trợ hiệu quả cho các quyết định mua bán, đầu tư và quản lý bất động sản. Tùy vào loại hình tài sản và mục đích thẩm định, thẩm định viên có thể lựa chọn một hoặc kết hợp nhiều phương pháp nhằm phản ánh đầy đủ và toàn diện giá trị của bất động sản trên thị trường.
Hy vọng bài viết trên đây đã giúp quý độc giả có cái nhìn tổng quan và hiểu hơn về định giá bất động sản như thế nào chính xác, chuẩn pháp lý. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
