Kiểm tra quy hoạch đất là “lá chắn pháp lý” quan trọng trong mọi giao dịch bất động sản, giúp hạn chế tranh chấp, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở thông tin minh bạch, chính xác. Do đó, bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn bạn cách kiểm tra quy hoạch đất mới nhất và chuẩn pháp lý 2026.
Mục lục
Vì sao cần kiểm tra quy hoạch đất trước khi giao dịch?
Kiểm tra quy hoạch đất được hiểu là việctra cứu thông tin quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác định thửa đất đang thuộc loại quy hoạch nào, có được phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng hay bị hạn chế khai thác hay không. Đây là bước quan trọng giúp người dân và nhà đầu tư chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý.
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024), người dân có quyền tiếp cận và tra cứu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua các kênh công khai. Cụ thể, có thể tra cứu tại Cổng thông tin đất đai quốc gia, website của UBND cấp tỉnh/thành phố hay gửi Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu (Mẫu số 13/ĐK) tại Văn phòng đăng ký đất đai…
Thông qua việc kiểm tra quy hoạch đất, bạn sẽ nắm được các thông tin quan trọng gồm:
– Thửa đất có thuộc diện quy hoạch treo, giải tỏa, thu hồi hoặc nằm trong dự án phát triển hạ tầng hay không.
– Mục đích sử dụng đất hiện tại: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất hạ tầng kỹ thuật…
– Các điều kiện, hạn chế xây dựng như chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng, tầng cao tối đa hoặc điều kiện cấp phép xây dựng.
– Những dự án quy hoạch trong tương lai có thể làm tăng hoặc giảm giá trị bất động sản.
Trên thực tế, tra cứu quy hoạch thường được thực hiện trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư. Bước kiểm tra này không chỉ giúp nhà đầu tư tránh mua phải đất vướng quy hoạch mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác, xây dựng và tiềm năng sinh lời của tài sản.
3 cách kiểm tra quy hoạch đất mới nhất 2026
Hiện nay, cách kiểm tra quy hoạch đất mới nhất, chuẩn pháp lý 2026 là bạn có thể đến trực tiếp cơ quan có thẩm quyền để tiến hành thủ tục tra cứu hoặc kiểm tra online ngay trên thiết bị thông minh tại các website hoặc app quy hoạch uy tín. Dưới đây là 3 cách cách kiểm tra quy hoạch đất mới nhất 2026, vừa phổ biến lại đảm bảo tính chuẩn xác cao:
Cách 1: Kiểm tra trên Cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành phố
Hiện nay, hầu hết các tỉnh trên cả nước đều đã có Cổng thông tin quy hoạch trực tuyến để phục vụ nhu cầu tra cứu cho người dân. Các website này hiện trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường.
Cách tra cứu quy hoạch qua các website của Sở Nông nghiệp và Môi trường tại các tỉnh, thành phố được tiến hành như sau:
– Bước 1: Truy cập website quy hoạch của tỉnh/thành phố mà bạn muốn kiểm tra quy hoạch. Ví dụ, nếu muốn tra cứu quy hoạch Hà Nội, bạn truy cập website https://quyhoach.hanoi.vn/ hoặc http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn để tiến hành tra cứu; tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến Thành phố Hồ Chí Minh thì truy cập website https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn; tra cứu thông tin quy hoạch Bình Dương thì truy cập website http://qhkhsdd.binhduong.gov.vn/auth; tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại tỉnh Khánh Hoà thì truy cập website https://gis.khanhhoa.gov.vn/public/8192/; tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại tỉnh Tiền Giang thì truy cập website https://tiengianglis.vbgis.vn/ban-do…
– Bước 2: Điền đầy đủ thông tin được hệ thống yêu cầu để tiến hành kiểm tra quy hoạch. Ví dụ với website quyhoach.hanoi.vn, bạn điền đầy đủ thông tin được yêu cầu để có thể tiến hành tra cứu, bao gồm: vị trí hiện thời, địa chỉ, tọa độ, thửa đất, đất đai… Lưu ý rằng, tại mục “Chú giải”, đây là nơi giải thích các ký hiệu, màu sắc được sử dụng trên bản đồ để bạn có thể phân biệt được hiện trạng từng loại đất, quy hoạch cấp trên phân bổ và các quy định cụ thể liên quan.
– Bước 3: Nhận kết quả. Sau khi đã điền đầy đủ thông tin và nhấn lệnh tìm kiếm, hệ thống sẽ tra cứu và trả lại kết quả cho người dùng rất nhanh sau đó. Bản đồ sẽ hiển thị lớp quy hoạch tương ứng với thửa đất. Người tra cứu có thể kiểm tra: Loại đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ và thông tin dự án (nếu có).
Cách 2: Kiểm tra trên app quy hoạch của Sở Nông nghiệp và Môi trường tại các tỉnh/thành phố
Với cách này, bạn cần vào chợ ứng dụng trên thiết bị thông minh của mình, tìm và tải app quy hoạch của Sở Nông nghiệp và Môi trường tại các tỉnh/thành phố về máy để tiến hành tra cứu. Ví dụ:
– Tải app Quy hoạch Hà Nội – App check quy hoạch đất đai Hà Nội để kiểm tra quy hoạch Hà Nội;
– Tải app ILand để kiểm tra quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
– Tải app QH sử dụng đất Đồng Tháp để kiểm tra quy hoạch tỉnh Đồng Tháp;
– Tải app ILIS Quảng Ninh để kiểm tra quy hoạch tỉnh Quảng Ninh;
– Tải app DNAILIS để kiểm tra quy hoạch tỉnh Đồng Nai.
Ưu điểm của cách này là thao tác nhanh, có thể định vị trực tiếp bằng GPS và xem quy hoạch ngay tại vị trí thực địa.
Cách 3: Đến trực tiếp cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra quy hoạch
Trong trường hợp không quen sử dụng công nghệ hoặc cần văn bản xác nhận chính thức, người dân có thể thực hiện thủ tục trực tiếp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, người dân có thể kiểm tra quy hoạch trực tiếp tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Cách kiểm tra quy hoạch trực tiếp tại UBND cấp xã như sau:
– Bước 1: Cá nhân, tổ chức có nhu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản gửi 01 bộ hồ sơ qua mạng trực tuyến hoặc qua đường bưu điện hoặc nộp trực tiếp tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã;
– Bước 2: Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã tiếp nhận kiểm tra nội dung và tính pháp lý của hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết:
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp.
+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn đầy đủ một lần để người nộp hoàn thiện hồ sơ.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn cấp xã có trách nhiệm rà soát thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng, các thông tin khác liên quan đến quy hoạch và và cung cấp thông tin quy hoạch cho cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Với trường hợp xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai thủ tục cũng tiến hành tương tự.
Một số lưu ý giúp việc kiểm tra quy hoạch đảm bảo chính xác, an toàn pháp lý
Để việc tra cứu thông tin quy hoạch đất chính xác và an toàn pháp lý, bạn nên ghi nhớ các điểm sau:
– Kiểm tra quy hoạch từ nhiều nguồn như: website, app…Việc kiểm tra chéo sẽ giúp phát hiện sai lệch hoặc thông tin chưa được cập nhật kịp thời.
– Nhập đúng số tờ, số thửa, phường/xã theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi chỉ một sai sót nhỏ cũng có thể dẫn đến kết quả hoàn toàn khác.
– Ngoài quy hoạch tổng thể dài hạn, bạn nên kiểm tra thêm kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đây là căn cứ quan trọng để biết khu đất có nằm trong diện thu hồi hoặc triển khai dự án trong thời gian gần hay không.
– Luôn xem thời điểm cập nhật bản đồ quy hoạch. Nếu dữ liệu đã cũ, khả năng thông tin không còn phù hợp với thực tế là rất cao.
– Trong trường hợp thông tin chưa rõ ràng hoặc có dấu hiệu bất thường, nên xác minh trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp thông tin chính thức bằng văn bản.
– Cần kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng xây dựng như lộ giới, hành lang bảo vệ điện cao thế, kênh rạch hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật. Những yếu tố này có thể làm giảm diện tích xây dựng thực tế dù đất không bị thu hồi.
– Kiểm tra hành lang an toàn như lộ giới, điện cao thế, kênh rạch.
– Tra cứu cả khu vực xung quanh để đánh giá tiềm năng.
– Không tin thông tin truyền miệng, cần có văn bản xác nhận.
– Với đất dự án, kiểm tra quy hoạch 1/500 và quyết định phê duyệt.
– Hãy tra cứu lại thông tin một lần nữa ngay trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng. Quy hoạch có thể điều chỉnh theo quyết định mới và việc kiểm tra lần cuối sẽ giúp bạn tránh rủi ro phát sinh ngoài ý muốn.
Trên đây là hướng dẫn cách kiểm tra quy hoạch đất mới nhất và chuẩn pháp lý 2026. Hy vọng bài viết đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
