HƯỚNG DẪN THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ AN TOÀN VÀ ĐƠN GIẢN

1. Sang tên sổ đỏ là gì?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của các cá nhân/ tổ chức khi cần thay đổi các thông tin về chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về bản chất, đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai mà người dân bắt buộc phải thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai. Khi đó, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, người thừa kế bất động sản này sẽ được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Phân biệt sang tên sổ đỏ với cấp sổ đỏ

Tiêu chí	Sang tên sổ đỏ	Cấp sổ đỏ
Định nghĩa	Đất đã có sổ đỏ nhưng nay chuyển nhượng, tặng cho, chia thừa kế quyền sử dụng cho người khác nên cần sang tên đổi chủ.	Cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện thực hiện	– Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), trừ 2 trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. – Đất không có tranh chấp. – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. – Đất còn trong thời hạn sử dụng.	– Trường hợp thửa đất có 1 trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo Điều 100 Luật Đất đai 2013: Đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. – Ngược lại, để được cấp Sổ đỏ nếu đất không có giấy tờ thì một trong những căn cứ quan trọng là phải sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.

2. Chi tiết quy trình, thủ tục sang tên sổ đỏ 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người dân cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ chính như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất, tài sản gắn liền với đất theo mẫu

– Giấy tờ chứng minh giao dịch chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Bản gốc sổ đỏ đã cấp

– Nếu người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân thì cần nộp thêm tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo mẫu, trừ trường hợp thuộc diện được miễn thuế theo quy định của pháp luật (có căn cứ chứng minh).

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Người dân đem nộp hồ sơ tại 1 trong 4 cơ quan có thẩm quyền như đã nêu trên. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cơ quan này sẽ tiến hành thụ lý và giải quyết việc đăng ký biến động đất đai. Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất (trường hợp người này thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật). Tùy theo thông báo của cơ quan thuế, người dân thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính đúng hạn để đảm bảo quá trình sang tên sổ đỏ được diễn ra suôn sẻ, đảm bảo tính pháp lý

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

– Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 4: Trả kết quả

– Thời hạn giải quyết việc sang tên sổ đỏ là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này được tăng thêm 10 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

3. Chậm sang tên sổ đỏ có bị phạt không?

Theo Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, không quá 30 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán, người sử dụng đất phải tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng – 5.000.000 đồng tùy trường hợp cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, người dân cũng sẽ bị phạt hành chính nếu quá thời hạn đăng ký khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất mà vẫn chưa thực hiện thủ tục này (theo Điều 22 Luật quản lý thuế). Cụ thể, quá thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, nếu người dân không thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính có thể bị phạt từ 400.000 đồng – 5.000.000 đồng tùy từng trường hợp.

4. Ủy quyền sang tên sổ đỏ

Pháp luật hiện hành không có quy định nào hạn chế việc ủy quyền của cá nhân/ tổ chức cho cá nhân/ tổ chức khác thực hiện sang tên sổ đỏ. Do đó người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể tự mình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này.

Đối với hình thức ủy quyền bằng Hợp đồng, Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Thông thường, phương thức này được sử dụng khi cá nhân muốn ủy quyền việc sang tên sổ đỏ cho một bên chuyên cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ chuyên nghiệp.

Lưu ý, pháp luật không quy định hợp đồng ủy quyền sang tên sổ đỏ bắt buộc phải công chứng, nhưng người dân vẫn nên tiến hành thủ tục này để đảm bảo an toàn, hạn chế tối đa rủi ro cho giao dịch.  

5. Lệ phí sang tên sổ đỏ

Người bán/chuyển nhượng/tặng cho và người mua/nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho có thể thỏa thuận trước với nhau về việc ai sẽ là người chịu trách nhiệm nộp các khoản lệ phí khi sang tên sổ đỏ, cụ thể:

Lệ phí phải nộp	Công thức tính
Thuế thu nhập cá nhân	Thuế suất 2% x Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ	Mức thu lệ phí trước bạ 0.5% x Giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
Lệ phí công chứng	Mức thu tùy theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (căn cứ khoản 2 mục b Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC )
Lệ phí thẩm định hồ sơ	0,15% giá trị chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất