Khơi thông tín dụng bất động sản – “Vòng tròn khép kín” có khả thi?

11/08/2023

Dựa trên thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, có tổng cộng 9 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công xây dựng trên toàn quốc, với tổng số hơn 18.700 căn. Bên cạnh đó, Theo số liệu từ Ngân hàng Chính sách xã hội, cho đến thời điểm hiện tại, trên toàn quốc đã có hơn 6.200 tỷ đồng được giải ngân cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Tuy nhiên, Tín dụng bất động sản bị nghẽn do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Mới đây, có ý kiến đề xuất, có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”.

Làm thế nào để giải quyết vấn đề tín dụng bất động sản bị nghẽn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản? Có thể áp dụng hình thức tài chính “vòng tròn khép kín” để giải quyết tình trạng này? Và cần có sự hợp tác và đồng thuận của những bên liên quan nào để đạt được hiệu quả tốt nhất?

Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn về câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: Khơi thông tín dụng bất động sản – “Vòng tròn khép kín” có khả thi?

70% vốn đầu tư của hầu hết doanh nghiệp bất động sản từ ngân hàng

70% vốn đầu tư của hầu hết các doanh nghiệp BĐS từ ngân hàng

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 – 12%/năm. Nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… nên các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Dòng vốn các ngân hàng cho vay bất động sản càng ngày càng bị thắt chặt, bên cạnh đó hệ số rủi ro cho kinh doanh bất động sản vẫn ở mức cao là 200%. Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn khuyến cáo các ngân hàng cẩn trọng trong vấn đề cho vay bất động sản, không để tạo ra bong bóng, tôi nghĩ tất cả những điều chỉnh đó sẽ tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh hơn”.

Nhiều luồng ý kiến cho rằng Tín dụng bất động sản bị nghẽn do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường khó khăn.

XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:

Chuyên gia nhận định về câu chuyện: Khơi thông tín dụng bất động sản – “Vòng tròn khép kín” có khả thi?

Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:

Rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc vẫn gây lo ngại, tuy nhiên thời điểm khó khăn nhất đã qua. Các doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo các quy định hiện hành. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là một vấn đề đáng lo ngại, khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh.

Tình trạng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản trong nửa cuối năm 2023 và năm 2024. Về tín dụng, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã giảm từ 6,6% đến 8,2%/năm trong tháng 5/2023, giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Để thị trường bất động sản ổn định trở lại, lãi suất vay mua nhà cần giảm về mức khoảng 10-11%.

Mặc dù thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn, nhưng các chuyên gia đã thấy một số dấu hiệu phục hồi. Dự báo đến cuối năm nay hoặc đầu năm sau, thị trường sẽ phục hồi dần.

Có một đề xuất mới được đưa ra nhằm thúc đẩy tín dụng bất động sản bằng cách triển khai các gói tín dụng dành cho một số phân khúc nhất định, từ tầm trung trở xuống. Tín dụng này sẽ được giải ngân theo vòng tròn khép kín, trong đó ngân hàng sẽ kiểm soát quy trình giải ngân từ đầu đến cuối, bao gồm ngân hàng – người mua nhà – chủ đầu tư – ngân hàng. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định về việc triển khai giải pháp này, cần phải đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà.

Ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho phép người mua nhà vay tiền sau khi dự án đã hoàn thành và thẩm định giá trị để đảm bảo khách hàng có khả năng trả tiền cho nhà đầu tư. Trong khi đó, ở Việt Nam, phương thức đặt cọc và đóng tiền theo tiến độ đã được sử dụng để kêu gọi người mua nhà đóng tiền trước khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên, phương thức này đang có nguy cơ tiềm ẩn khi chủ đầu tư vẫn thu tiền của người mua nhà để tài trợ cho các dự án khác, trong khi rủi ro thanh khoản của chủ đầu tư vẫn còn đáng lo ngại.

Vậy vấn đề là làm sao kiểm soát được dòng tiền để cuối cùng người mua nhà có nhà, ngân hàng thu được tiền, còn chủ đầu tư hoàn thành dự án và có lời?

Hiện tại, tại Việt Nam vẫn chưa có một cơ chế tín dụng bất động sản đầy đủ, do vấn đề phức tạp trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt là vấn đề chủ đầu tư có đồng ý thực hiện mối ràng buộc này hay không.

Một giải pháp khả thi để giải quyết vấn đề này là khi chủ đầu tư vay tiền từ ngân hàng để xây dựng dự án, thì hai bên sẽ ký kết cam kết với nhau. Cụ thể, khi người mua nhà đóng tiền, họ sẽ thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để trừ vào dư nợ của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, chủ đầu tư có tài sản bảo đảm là dự án hình thành trong tương lai, nhưng giá trị tài sản này sẽ giảm dần khi được bán cho người mua nhà và khấu trừ vào tài sản ban đầu mà ngân hàng nắm giữ. Do đó, ngân hàng chỉ chấp nhận giảm giá tài sản bảo đảm khi dư nợ giảm tương ứng.

Thực tế, vấn đề “nghẽn” tín dụng bất động sản hiện nay là do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đóng băng. Để giải quyết vấn đề này, có thể cân nhắc thực hiện một số giải pháp như sau:

Trước hết, không nên giảm chuẩn mực hiện hành về tín dụng cho vay bất động sản. Các doanh nghiệp phải đảm bảo tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận và chỉ số đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, các doanh nghiệp đi vay phải thực hiện tái cơ cấu hệ thống tài chính và dòng tiền của mình để có thể trả nợ.

Thứ ba, cần thiết lập một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội, như gói 30.000 tỷ đồng đã từng thực hiện, giúp các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại bộ phận xã hội.

Với các giải pháp trên, chúng ta hy vọng sẽ giải quyết được vấn đề “nghẽn” tín dụng bất động sản và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong thời điểm bất động sản đang trầm lắng như hiện nay, việc đưa ra quyết định đúng đắn và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào bất động sản là cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư cá nhân. Để làm được điều này, hãy cẩn thận và lưu ý những điểm sau đây:

Đầu tiên, hãy quan tâm đến khả năng tài chính của mình khi đầu tư vào bất động sản. Nên đầu tư một số tiền phù hợp với khả năng tài chính hiện tại của bạn, không nên đầu tư quá nhiều tiền mà dẫn đến rủi ro về tài chính. Bạn có thể dành thời gian tích lũy thêm tiền để sẵn sàng cho những cơ hội đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Thứ hai, tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản và các khu vực có tiềm năng phát triển. Đánh giá kỹ lưỡng về các dự án bất động sản đang được triển khai, chú ý đến chủ đầu tư, vị trí, tiện ích xung quanh và tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Thứ ba, hãy tìm kiếm ý kiến của các chuyên gia bất động sản hoặc các nhà đầu tư kinh nghiệm để có được thông tin và lời khuyên hữu ích. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.

Cuối cùng, hãy đánh giá kỹ lưỡng về khả năng sinh lợi và thời gian đầu tư của bạn. Đừng đầu tư vào bất động sản chỉ vì những lời hứa có thể kiếm được tiền nhanh chóng. Hãy đầu tư vào bất động sản với tư duy dài hạn và kiên nhẫn để có thể tận dụng được tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Và để làm được những điều trên, có 1 yếu tố quan trọng mà chắc chắn bạn cần phải trang bị. Đó là tri thức – kinh nghiệm và trải nghiệm trên thị trường này! Hãy học hỏi và nâng nguồn lực não của mình lên trước đã.

Bạn phải luôn nhớ rằng: “Đúng tư duy Mới chuẩn vị thế”!

Việc có tư duy đúng đắn và chuẩn bị đầy đủ là rất quan trọng để đạt được thành công trong lĩnh vực bất động sản. Tư duy đúng đắn đòi hỏi các nhà đầu tư phải có khả năng đánh giá đúng thị trường, hiểu được rủi ro và tiềm năng của các dự án bất động sản, và đưa ra quyết định đúng đắn về việc đầu tư vào các dự án như thế nào. Chuẩn bị đầy đủ và kiên nhẫn trong giai đoạn này sẽ giúp các nhà đầu tư BĐS cá nhân có được quả ngọt trong tương lai.

Nội dung bài viết ngoài những thông tin khách quan còn có những quan điểm hoàn toàn mang ý kiến cá nhân. Rất mong tất cả các bạn đón nhận một cách khách quan và cmt ý kiến để chúng ta cùng trao đổi thêm.

Rich Nguyen hy vọng chủ đề này sẽ mang lại cho các bạn những thông tin bổ ích trong hoạt động đầu tư 2023.

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị: