Đầu tháng 6/2026, một làn sóng đáng chú ý xuất hiện trên khắp các trang báo tài chính: nhiều nhà đầu tư chung rao bán cắt lỗ 300–400 triệu đồng, thậm chí chí cả tỷ đồng nhưng vẫn không tìm được người mua. Khi các gói ưu đãi kết thúc, lãi vay tăng cao chi phí trả nợ hàng tháng lên đáng kể, trong khi doanh thu cho thuê lại không đủ bồi đắp — buộc không ít nhà tư phải chấp nhận bán giải quyết dù chịu lỗi.
Vậy điều gì đang thực sự xảy ra và thị trường sẽ đi về đâu?
The Rich Show số 176: Lãi suất vay tăng cao – Nhà đầu tư bất động sản tìm cách cắt lỗ, bán tháo
5 nguyên nhân lãi vay bất động sản vẫn neo ở mức cao
Theo phân tích của chuyên gia Trần Đạt, có 5 nguyên nhân cốt lõi lý giải tại sao lãi vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao trong thời điểm này:
Thứ nhất, lãi huy động tăng trở lại kéo chi phí ngân hàng đi lên. Khi ngân hàng phải trả lãi suất cao hơn để thu hút tiền gửi, lãi suất cho vay đầu ra tất yếu tăng theo – đây là quy luật cơ bản của thị trường tín dụng, không thể đo bằng mệnh lệnh hành chính đơn thuần.
Thứ hai, chính sách Kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn được duy trì chặt chẽ. Xếp hạng VIS dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể cao hơn 3-4% trong cùng kỳ. Khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát, nguồn vốn khan khan hơn, ngân hàng ưu tiên cho người vay ở thực tế với lãi suất thấp hơn, còn nhóm đầu tư phải chịu mức cao hơn để phản ánh rủi ro rủi ro.
Thứ ba, ưu đãi ban đầu chỉ là “mồi” – lãi nổi mới là thực. Các ngân hàng áp dụng mức ưu đãi 8-10%/năm trong 6-36 tháng đầu, sau đó chuyển sang thả nổi phổ biến ở mức 13-15%/năm. Khoảng cách lên đến 5 điểm phần trăm chính xác này là bẫy tài chính mà nhiều nhà tư vấn không gửi trước khi ký hợp đồng vay.
Thứ tư, mỗi ngân hàng áp dụng biên độ khác nhau đều tạo ra lãi suất thực tế rất cao và khó dự đoán. HDBank là 9,8%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó tính lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,5%/năm. Ngân hàng cho vay từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu và lên tới 13,5%/năm nếu cố định 18 tháng. Cơ chế “lãi suất cơ sở + biên độ” khiến người vay hoàn toàn không thể biết trước chi phí thực tế sau thời gian ưu đãi.
Thứ năm, các mặt hàng mới có lãi suất đã tạo ra rào cản lớn đối với cả người mua mới. Chi phí vốn tăng cao tạo hiệu quả đầu tư giảm tốc, thậm chí chí chuyển sang thua nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng – cả người mua nhà đầu tư đều phải tính toán lại toàn bộ bài toán tài chính chính.
Bức tranh thị trường: Giảm giá nhưng vẫn không có người mua
Theo định nghĩa của chuyên gia Rich Nguyen, thị trường hiện đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: giá thứ cấp đã giảm tỷ lệ đồng so với cuối năm 2025, nhưng giao dịch vẫn gần như đóng băng.
Nhóm chịu áp lực lớn nhất là nhà tư vấn sử dụng đòn bẫy cao, mua căn hộ trong giai đoạn 2023-2024 với gói vay ưu đãi 6-8%/năm và ân hạn 12-24 tháng. Khi hạn ân kết thúc, lãi suất thả nổi nhảy nổi lên 13-15%/năm, chi phí tài chính tăng cường tắc nghẽn, vượt xa mọi tính toán ban đầu.
Điều đáng chú ý là thị trường đang rơi vào trạng thái “bế tắc hai chiều”: người bán không giảm thêm vì sợ phá vỡ mặt bằng giá, trong khi người mua không muốn xuống tiền vì kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm. Tâm lý “chờ và nghe ngóng” đang chi phối cả hai phía.
Một lý do khác cũng đang tồn tại giữa thị trường sơ cấp và cấp thứ. Trên thị trường sơ cấp, chủ tư vẫn neo giá cao nhưng được hỗ trợ bằng chiết khấu thanh toán sớm và gói lãi ưu đãi kéo dài. Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã được ghi nhận mức giảm thực tế hàng trăm triệu tỷ đồng mỗi căn – nhưng các khoản thanh toán vẫn ở gần như im.
Tác động thực sự và lời khuyên từ chuyên gia
Chuyên gia Rich Nguyen nhấn mạnh rằng đây không phải áp lực nhất vào thời điểm đó là áp lực tài chính có cấu trúc cấu trúc, khác hoàn toàn với giai đoạn 2022-2023 khi tốc độ tăng cường tác động chính trong sách. Tín hiệu lãi suất đang đi theo chiều dài: ngắn hạn có giảm nhẹ nhưng thời hạn vẫn cao – và đây là áp lực kéo dài.
Trong bối cảnh đó, người mua vốn thật sự đang có lợi thế đàm phán lớn nhất trong nhiều năm. Khi người bán chịu áp lực lãi vay thực sự, biên thương lượng mở rộng đáng kể – đây là thời điểm hiếm có để tiếp cận căn hộ chất lượng tốt với mức giá hợp lý.
Ngược lại, nhóm đang vay thả nổi 13-15%/năm cần tính toán ngay phương án tái cơ sở cấu vay. Những ai đang cân nhắc mua mới bằng vốn vay cần tính toán dựa trên lãi suất thả nổi thực tế, không phải ưu đãi 8-10% ban đầu – và cần có kế hoạch đảm bảo hiệu suất cao nhất ít nhất 2-3 năm.
Để phân tích sâu hơn về diễn đàn lãi suất, chiến lược xử lý tài khoản vay và cơ hội thực sự trong giai đoạn này, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 176.
>> The Rich Show số 176: Lãi suất vay tăng cao – Nhà đầu tư bất động sản tìm cách cắt lỗ, bán tháo
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
