Mặc dù Dự thảo luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được bổ sung và sửa đổi thêm nhiều quy định mới nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, dự thảo này vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Với chức năng là cơ quan chủ trì sửa luật, Bộ Xây dựng cần phải tiếp thu ý kiến đóng góp để khắc phục những hạn chế này.
Mục lục
1. Những nội dung mới trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Sau khi Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến đóng góp, đã có nhiều nội dung mới được bổ sung và sửa đổi trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), điển hình như sau:
1.1. Khoản 7 Điều 24
Bổ sung Khoản 7 Điều 24 quy định về việc “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của nhà đầu tư, khách hàng, đặc biệt là để ngăn chặn tình trạng cò đất, cò nhà và doanh nghiệp bất lương lợi dụng quy định “đặt cọc” của Bộ Luật Dân sự để thực hiện những hành vi lừa đảo khách hàng.
Hơn nữa, đã bổ sung thêm quy định về “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành Khoản 7 Điều 24 của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Mục đích là để đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của nhà đầu tư, khách hàng mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel),…
1.2. Khoản 2 Điều 41
Khoản 2 Điều 41 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định cho thuê đất, giao đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; thuế, phí và lệ phí liên quan tới đất đai (nếu có) với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nội dung này đã luật hóa 1 phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về việc thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ điều kiện như được cơ quan Nhà nước phê duyệt theo quy định và có quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan Nhà nước,…
1.3. Khoản 3 Điều 49
Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung thêm quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp ở Việt Nam để đảm bảo công khai, minh bạch.
Hoặc các quy định ở Mục 2, Mục 3 Chương VII, quy định về điều kiện thành lập và thủ tục cấp giấy phép đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; quy định cụ thể những trường hợp giao dịch phải thực hiện thông qua sàn giao dịch; quy định việc cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, phải hành nghề trong 1 sàn giao dịch, tổ chức môi giới BĐS sẽ giúp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới.
1.4. Khoản 4 Điều 63
Khoản 4 Điều 63 Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện chế độ báo cáo theo đúng quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quy định này giúp sàn giao dịch BĐS thực hiện trách nhiệm báo cáo theo quy định của Luật phòng, chống rửa tiền năm 2022 trong lĩnh vực bất động sản và trở thành nguồn cung cấp thông tin kịp thời cho các cơ quan Nhà nước. Nhìn chung, những nội dung sửa đổi này phù hợp với chủ trương của Nghị quyết số 18/NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung Ương Đảng.
2. Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều điểm nghẽn
Nếu đánh giá một cách khách quan, một số quy định của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn tồn tại bất cập, hạn chế. Cụ thể là quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí liên quan tới đất đai (nếu có) với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Tuy nhiên, nếu dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chắc chắn chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Không chỉ vậy, thông thường, bên nhận chuyển nhượng là những tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên có thể bổ sung thêm quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu và thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Do đó, đề nghị sửa đổi và bổ sung khoản 2 Điều 41, nếu phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thay cho bên chuyển nhượng.
Tương tự, quy định về bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng tồn tại bất cập. Điều 27 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Điều này giúp làm tăng giá thành và giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu vì phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị bảo lãnh, đồng thời chủ đầu tư phải trả trước. Không chỉ vậy, còn làm giảm năng lượng cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
Trong khi đó, Chính phủ hiện đang tìm giải pháp để kéo giảm giá nhà ở nên cần phải xem xét bỏ quy định này để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở và có lợi cho người mua nhà. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết trong hợp đồng, Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dùng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định ở khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng phải phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dùng vốn huy động đúng mục đích và bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng.
Điều 45 của Dự thảo Luật kinh doanh bđs (sửa đổi) quy định về hợp đồng mua bán và thuê mua căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ du lịch chỉ điều chỉnh 2 đối tượng là condotel, officetel theo cách “liệt kê” đã không khái quát hóa phạm vi điều chỉnh của luật nên chưa gồm serviced apartment tồn tại từ lâu hoặc shophouse trong tòa nhà condotel, chung cư hỗn hợp nên chưa đảm bảo phạm vi điều chỉnh của luật. Do đó, đề nghị bổ sung thêm “công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú” vào điểm b khoản 1 điều 45 để đảm bảo phạm vi điều chỉnh của luật.
Bên cạnh đó, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản với nhà ở và công trình xây dựng đã mua, thuê mua của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật kinh doanh bđs (sửa đổi) chưa đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Do đó, đề nghị bổ sung cụm từ “Và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối khoản 6 Điều 17 của Dự thảo Luật kinh doanh bđs (sửa đổi).
Bổ sung cụm từ “pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối khoản 6 Điều 14 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Những giao dịch về nhà ở quy định ở khoản 2, 3, 4 Điều 14 cần phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo đúng quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai để đảm bảo đồng bộ, thống nhất.
Bài viết trên đây là những chia sẻ của Rich Nguyen Academy về những điểm mới và điểm nghẽn của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà các nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây. Nếu muốn hiểu rõ về các cấp độ chuyên sâu của pháp lý trong đầu tư bất động sản, mọi người hãy tham gia khóa học Pháp lý chuyên sâu tại Rich Nguyen Academy. Mọi thắc mắc về khóa học tại RNA vui lòng liên hệ theo số hotline: 1900 9999 79.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
